Дорогая ипотека: сколько переплачивают украинцы

Брать жилье в ипотеку в Украине очень невыгодно. Недавно мы рассказывали о том, что ипотечные ставки в стране остаются заоблачно высокими, из-за чего украинцы предпочитают обходить стороной кредиты на жилье. Сайт "Сегодня" рассказывает, сколько переплачивают украинцы, когда покупают недвижимость в ипотеку.

Ипотечные ставки в стране превышают 20%

В 2019 году количество сделок на первичном рынке при помощи ипотеки оставалось таким же, как и в 2018 году — не более 3% от всего объема проданных квартир. Александр Изаров, руководитель проекта RUSANIV RESIDENCE, говорит, что чаще всего ипотеку берут для покупки квартир на вторичном рынке.

"Ипотечные кредиты берут преимущественно для покупки квартир на вторичном рынке: число таких сделок от общего числа превышает 70%", — отметил Изаров.

Низкая популярность ипотечных кредитов связана со слишком высокими процентными ставками по ипотеке. Эксперты отмечают, что сейчас они достигают 25%.

На сегодняшний день у нас самые высокие ставки по ипотеке, достигающие 25-26% годовых (при этом вилка достаточно обширна в зависимости от объекта недвижимости и срока займа: от 13,5% до 22% при 30-процентном первом взносе сроком на 20 лет)", — говорит в комментарии "Сегодня" Анжелика Саакян, директор по маркетингу многофункционального ЖК "Polaris Home&Plaza".

Участник рынка добавляет, что, для сравнения, в Восточной Европе средние ставки по ипотеке колеблются от 3% до 5%, в Западной – не превышают 2%. Очень часто в качестве примера называют ставки в Финляндии – в среднем 1,7%, Швейцарии – в среднем 1,8%, Германии – в среднем 1,9-2%. А среди наших соседей самая доступная ипотека в Литве и Польше: чуть выше 2% и 3,5-4% соответственно.

Как мы уже упоминали, размер ипотечной ставки зависит от срока погашения кредита и первоначального взноса. При этом максимальный срок предоставления ипотечного кредита составляет 25 лет.

Дарья Бедя, руководитель по развитию проектов компании Citex Development, отметила, что из-за очень высоких ставок заемщики стараются погасить ипотеку в кратчайшие сроки – за 3-5 лет. Но для этого, конечно же, им нужен "стартовый" платеж – первоначальный взнос.

"На сегодняшний день самый распространенный размер первоначального взноса – это 30% от стоимости приобретаемой квартиры (около 60-65% ипотечных кредитов берется именно с таким стартовым платежом). То есть, грубо говоря, ипотека берется на остаток. Это, соответственно, 70% и 50% стоимости квартиры", — поясняет Бедя.

Есть еще ряд платежей, которые не учтены в этих расчетах: это страхование жизни заемщика до конца ипотечного периода, страхование приобретаемого объекта недвижимости, комиссия при выдаче ипотеки, оценка объекта кредитования. Эксперт говорит, что при получении кредита заемщику придется еще уплатить дополнительно около 3-5% от суммы кредита.

Сколько переплачивают украинцы

Мы расспросили экспертов, сколько же переплачивают украинцы, покупая квартиры в ипотеку. Оказалось – очень и очень много.

Дарья Бедя поясняет, что на первичном рынке сейчас самые востребованные квартиры — это однокомнатные от 35 м2 до 46 м2 (около 70% всех приобретений) и двухкомнатные площадью 65-85 м2 (15-20% от всех продаваемых квартир).

"Допустим, при первом взносе в 30% (около 300 тыс. грн + вышеуказанные платежи), при сроке погашения кредита 10 лет, переплата в год в зависимости от банков составит в среднем от 11,7% до 19,8%. А размер общей переплаты за указанный период составит от 740 000 до 1 250 000 грн", — говорит Бедя.

Анжелика Саакян рассказывает, что сейчас максимальный срок предоставления ипотеки предлагает только Ощадбанк – 25 и 30 лет.

"При стоимости однокомнатной квартиры в 900 тыс. грн на начальной стадии строительства (площадью 45-46 м2) и первоначальном взносе 30% от стоимости квартиры переплата за 25 лет составит 2,4 млн грн, а за 30 лет — 3 млн грн. Минимальный срок предоставляемой ипотеки – 1 год. При этом переплата за такую квартиру, в зависимости от банка, составит от 47 тыс. до 118 тыс. грн", — говорит Саакян.

Правда, даже если украинцы и берут долгосрочные кредиты, они стараются как можно быстрее их погасить. Эксперты говорят, что более 90% всех ипотечных кредитов гасятся в период от 3 до 5 лет.

"Для любого заемщика этот срок кредитования выглядит более актуальным, чем, скажем, 10 лет. В этом случае переплата составит 300-500 тыс. грн. Таким образом, однокомнатная квартира площадью 46 м2 на начальной стадии строительства при первоначальном взносе по ипотеке в 30% ее стоимости и 5-летнем сроке погашения займа обойдется покупателю в 1,2–1,4 млн грн", — комментируется ситуацию Бедя.

Получается, за 30 лет, когда человек переплачивает 3 млн грн, он мог бы купить еще три однокомнатные квартиры, соответственно, за 10 лет ипотеки набегает переплата равная стоимости еще одной квартиры.

В 2020 году ставки планируют снизить до 10%

Недавно и уже бывший премьер-министр Алексей Гончарук отметил, что ипотечные кредиты по нынешним ставкам в Украине практически невозможно выплачивать, а снижение ставок по кредитам – это одна из задач правительства.

"Даже если сейчас говорить о рынке ипотеки, то он недоступен... Не знаю, наркотиками надо, наверное, оружием торговать для того, чтобы выплачивать такую ​​ипотеку. <...> Ипотека под 10% в 2020 году – одна из наших главных задач. Если банки дешево будут кредитовать экономику, это даст возможность и ресурс развивать, вкладывать деньги в реальный сектор", – сказал Гончарук.

В свою очередь эксперты отмечают, что снижение ипотечных ставок до 10% в 2020 году – малоосуществимо и большестоит ориентироваться на 16-18%. Тем не менее снижение ставок повлияет на покупателей и повысит спрос на жилье.

"Пока рано давать прогноз, что в сентябре средняя ипотечная ставка составит 10%. Это слишком оптимистично", — говорит Изаров.

Он добавляет, что развитие ипотеки зависит от многих факторов, в частности, от проводимых реформ в строительной отрасли (например, это принятие закона о статусе инвестора как "покупателя" (чего нет до сих пор), решения проблемы недостроев и от прозрачной системы в администрировании, контроле и надзоре деятельности стройкомпаний.