Купить квартиру или подождать: что будет с ценами на жилье в Украине в 2020-м

В ушедшем году на рынке недвижимости наблюдалось затишье, а сейчас эксперты прогнозируют активизацию и рост цен на квартиры. Сайт "Сегодня" рассказывает, чего ожидать в новом году.

Что будет с ценами на недвижимость в 2020 году

В январе-сентябре 2019 года объемы нового жилья, которое ввели в эксплуатацию, увеличились на 48% по сравнению с соответствующим периодом прошлого года и составили 7,7 млн квадратных метров. Напомним, что в 2018 году этот показатель был на уровне 5,2 млн квадратных метров. Из-за того, что нового жилья становится все больше, а низкая покупательская способность украинцев не растет, спрос на недвижимость в 2019 году упал. Особых колебаний не было и в ценах на жилье.

Мнения экспертов о том, что будет с ценами на недвижимость в 2020 году, ­разнятся. Так, Андрей Мирошник, директор технического департамента Activitis в комментарии сайту "Сегодня" рассказал, что цены однозначно будут расти, скорее всего, на 7-10 % в течение 2020 года.

По словам эксперта аналитического центра DOM.RIA Анатолия Топала, после новогодних праздников сработает отложенный спрос, активность во всех сегментах вырастет, что подтянет цены вверх на 2-2,5% в месяц. Стадия активного роста сохранится до начала лета. Дальше – сезонные колебания. В целом ожидается выход рынка из стадии стагнации в стадию постоянного роста.

"Каких-то серьезных ценовых колебаний на рынке недвижимости, на мой взгляд, не стоит ожидать в 2020 году. На сегодня существует большой выбор недвижимости, которая ищет своего покупателя. Причем это наблюдается в различных ценовых сегментах. Кроме того, сами застройщики открыто заявляют, что у них есть достаточно вакантных предложений в объектах, которые близки к завершению", — отмечает в свою очередь Михаил Гончарук, управляющий партнер Honcharuk and Partners law firm.

Анжелика Саакян, директор по маркетингу многофункционального ЖК "Polaris Home&Plaza" говорит, что сейчас на рынке активно развиваются новые форматы, такие как "город в городе", live-work-play (синергия жизни, работы, отдыха), многофункциональные жилые комплексы, эко-комплексы. Поэтому ценовой прогноз следует давать в зависимости от популярности того или иного формата строящихся ЖК.

"По нашим данным в 2020 году наибольший рост цен возможен именно на новые форматы — до 12-15% (плавный рост на 1-1,5% в месяц). Стоимость жилья объектов "стандартных" комфорт и бизнес-класса может увеличиться до 8-10%. А цена на объекты эконом-класса будет зависеть преимущественно от удорожания себестоимости строительства и вряд ли превысит 5%", — отмечает Саакян.

Татьяна Шульга-Забельская, управляющий партнер Объединения девелоперов недвижимости (RED Community) добавляет, что на сегодняшний день спрос на 30-40% ниже предложения. И в новом году вряд ли возможно существенное "выравнивание" этого соотношения. Поэтому 2020 год, ровно как и 2019-й, будет ознаменован активной борьбой за покупателя.

"Стоимость эконом-жилья может снизится на 5-8% сугубо по причине низкого уровня продаж. Но это будет максимально возможным снижением, так как прибыльность проектов достигнет нижней отметки рентабельности, а это 20%. Также в 2020 году ЖК новых и востребованных форматов может увеличиться до 5-7%. Но, конечно же, ценовая динамика будет всецело зависеть от политической и экономической стабильности, от удорожания самого процесса строительства", — поясняет эксперт.

Александр Панфилов, коммерческий директор мини-города Svitlo Park напоминает, что на 2020-й год в Госбюджете заложен курс в 27 грн за доллар. Поэтому с большой вероятностью можно ожидать роста цен на рынке недвижимости. Кроме этого, продолжает расти себестоимость строительства: цены на строительные материалы и строительно-монтажные работы, по предварительным данным, как и в 2019-м году, могут увеличиться еще на 10-12%.

"Наибольший рост цен и спроса в 2020 году мы будем наблюдать в современных объектах формата мини-города (комплексная застройка территорий, предполагающая наличие собственной инфраструктуры и рекреационных зон), которые активно строились в 2019-м и будут придерживаться тех же темпов строительства дальше", — отметил Панфилов.

Что будет влиять на рынок недвижимости в 2020 году

Игорь Черненко, основатель Investment Development Property (IDP), в комментарии сайту "Сегодня" рассказал, что цены на недвижимость в Украине достигли своего минимального значения, поэтому бизнес активно инвестировал в коммерческую недвижимость. По данным Государственной службы статистики, в течение 10 месяцев 2019 года объем строительства нежилых зданий в стране вырос более чем на 31% в сравнении с аналогичным периодом минувшего года, на 20,8% вырос и объем, произведенной в Украине строительной продукции за этот же период.

Что же касается жилой недвижимости, то в 2019 году было немало факторов, которые негативно повлияли на продажи квартир на первичном рынке.

"Президентские выборы, стабильная гривня, и ситуация, сложившаяся в "Укрбуде", все в целом негативно повлияло на продажи квартир первичного рынка. Думаю, что в 2020 году на развитие рынка жилой недвижимости влияние окажут несколько факторов", — говорит эксперт.

Так, Минрегион опубликовал у себя на официальном сайте проект закона "Об особенностях урегулирования достройки проблемных объектов жилищного строительства". Этот закон должен помочь решить проблемы с долгостроями и защитить население, которое вкладывает деньги в незавершенные объекты.

"Учитывая, что сегодня практически 70% жилья, которое возводится в стране, строится на личные сбережения населения, введение этого закона защитит инвестиции украинцев и стабилизирует строительный рынок в 2020 году. Напомню, что только в 2018 году 35 млрд грн украинцы вложили в строительство жилья", — поясняет Черненко.

Он добавил, что от реализации задекларированных "Киевгорстроем" обещаний достроить объекты застройщика "Укрбуд" также во многом будет зависеть, восстановят ли доверие населения украинские застройщики.

"В-третьих, с понижением Национальным банком Украины учетной ставки до 13.5% более досягаемой становится мечта многих украинцев о запуске рынка ипотеки под приемлемые процентные ставки. Напомню, что НБУ в октябре 2019 года сообщал, что планирует снижение учетной ставки до 8% и уже в январе будет опубликована обновленная информация, где регулятор обнародует свои планы в рамках очередного пересмотра макроэкономического прогноза", — подытожил эксперт.

Татьяна Шульга-Забельская добавляет, что уже сейчас можно говорить, что в 2020 году рынок сильно поменяется. Для этого есть ряд весомых причин. Например, практически невозможным станет появление на рынке компаний без собственных финансов, которые планировали строить за счет привлеченных средств покупателей. Сейчас, чтобы войти на рынок, необходимо иметь от 40% до 60% от себестоимости строительства проекта.

"Также многое будет зависеть от судьбы "Укрбуда". Я убеждена, что удастся найти выход из сложившегося кризиса. Главное, чтобы в ближайшее время все инвесторы этой компании получили четкую, внятную информацию о том, кто и как будет достраивать их дома. Я надеюсь, что кризиса в строительстве удастся избежать, и рынок продолжит свое развитие", — отмечает эксперт.

Тенденции рынка недвижимости 2020 года

Эксперты единогласно отмечают, что будет расти спрос на новомодные застройки, такие, как такие как "город в городе", live-work-play (синергия жизни, работы, отдыха), многофункциональные жилые комплексы и т.д.

По словам эксперта аналитического центра DOM.RIA Анатолия Топала, вектор спроса остается в пользу первичного рынка. Популярным будет качественное жилье в комплексах закрытого типа, с набором инноваций и других "фишек": озер, парков, зонирования, полной инфраструктуры и т.д. А также супер-эконом по минимальной стоимости. Кроме того, продолжит падать спрос на жилье в домах советской застройки.

В 2020 году мы будем наблюдать расцвет тренда возрастания роли дизайна и концепции метров. Этот тренд особенно заметен в ценовых сегментах бизнес-класса как жилой, так и коммерческой недвижимости. Среди огромного количества схожих предложений на рынке особое значение имеет имиджевая составляющая, которая формирует добавленную стоимость и выделяет объект среди аналогичных предложений", — говорит Андрей Мирошник.

По его словам, такая составляющая может относиться как к использованию передовых технологий, уникальной концепции и дизайн-оформления, так и к созданию дополнительных сервисов для конечного покупателя в процессе пользования недвижимостью (например, собственные клининговые и консьерж-службы, электронное ведение счетов, системы безопасности с автономным управлением для офисов, квартир и т.д.).

В свою очередь, Михаил Гончарук отмечает, что проблема долгостроев остается острой.

"Учитывая это, я убежден, что в 2020 году интерес сместится в сторону приобретения готовой недвижимости, которая уже сдана в эксплуатацию и имеет все необходимые документы. Однозначно интереснее приобрести уже существующую квартиру, чем инвестировать в неопределенность и непредсказуемость", — отмечает Гончарук.

Александр Панфилов добавляет, что тренды 2020-го станут продолжением тенденций 2019-го года, главной из которых является снижение популярности объектов эконом-класса, которые проигрывают в конкурентной борьбе с объектами, способными удовлетворить запросы самого требовательного покупателя.

"Главная тенденция – развитие новых качественных форматов жилья, которые по максимуму способны удовлетворить требования самых взыскательных покупателей. Инвесторы заинтересованы в том, чтобы в объекте строительства был создана полноценная инфраструктура для детей, занятий спортом, досуга и работы. Также в ЖК просто обязан быть детский сад, желателен торговый центр и продуктовый маркет. На территории – сквер или парк, закрытая территория ЖК, дворы должны быть свободны от машин. И, конечно же, покупателям важно удобство месторасположения и транспортного сообщения с центральной частью города", — делится прогнозами Саакян.