Купить квартиру и не попасть впросак: куда инвестировать в 2020 году

На рынке недвижимости Украины все больше проявляются две новые тенденции. Во-первых, по словам экспертов рынка, покупатели стараются приобрести жилье в новостройках, а не на вторичном рынке. Две главные причины: обветшание с годами старого жилфонда и укрепление гривни в 2019 году. Ведь не секрет, что на вторичном рынке расчеты проводятся в долларах, а значит, валютные заначки потенциальных покупателей "усохли" за год из-за сильной гривни примерно на 10%. При этом новостройки подорожали на 3%, а то и подешевели. Во-вторых, покупатель с деньгами стал переборчив и готов заплатить больше, но за комфортное проживание и развитую инфраструктуру. Подробности выяснил сайт "Сегодня".

Чего хочет народ

Эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак рассказала нам о новых предпочтениях покупателей. Теперь даже из новостроек им уже не очень интересны отдельные дома-высотки, "воткнутые" посредине старых жилых массивов, либо массивы из "каменных муравейников", где недостает паркомест, мало детсадов, школ, далеко идти до общественного транспорта и торговых центров.

"Сейчас людей интересуют жилые комплексы новых форматов, которые по своим качественным характеристикам выходят за рамки имеющихся критериев для каждого из классов жилья, образуя новые: "Комфорт+" или "Бизнес+", – говорит Виктория Берещак.

Как пояснила эксперт, новыми форматами, которые появились в последние несколько лет, следует считать многофункциональные жилкомплексы (ЖК) типа "Город в городе", эко-проекты, сервисные ЖК. Из 239 комплексов, заявленных в Украине к сдаче в 2020-2022 и далее годах, примерно 30% можно отнести к новым форматам.

Виктория Берещак акцентировала внимание на том, что в категории "Комфорт+" представлены чаще всего следующие форматы:

"Город в городе" – предусматривает создание на большой по площади территории полноценной социально-бытовой, рекреационной инфраструктуры;

новый формат, возникший в 2019 году – live-work-play (живи-работай-играй) – жилые проекты, в которых наряду с жильем создаются торговые, офисные площади, детские объекты инфраструктуры, спортклуб, супермаркет класса комфорт+, подземные и наземные паркинги и консьерж-сервис;

многофункциональные жилые комплексы – проекты, в которых наряду с жильем девелопер развивает торговые и офисные объекты, вписывая их в общий фон комплекса;

эко-проекты – комплексы, где благодаря удачно подобранной концепции создана максимально удачная рекреационная составляющая или особое внимание уделяется сохранению ресурсов планеты.

В категории "Бизнес+" больше всего развиваются многофункциональные жилые комплексы, позволяющие воплотить не только микс форматов недвижимости, но и концепции с торговой, офисной, жилой составляющими.

Инвестирование "в котлован" – вчерашний день

Также эксперты говорят, что инвесторы (физлица) уже не хотят рисковать, инвестируя "в котлован", то есть покупая жилье пусть и существенно дешевле, но в еще не построенном доме. Потому что боятся, сэкономив, не получить вообще ничего.

Ситуация вокруг компании "Укрбуд" показала, что схема, по которой работали крупнейшие игроки рынка, морально умерла: больше не удастся продавать типовые проекты "из котлована", играть в перекрестное финансирование всех стройплощадок, перебрасывая деньги из проекта в проект.

"Сейчас экономически целесообразной и правильной является модель девелопмента, по которому минимум 60% средств в смете проекта уже девелопера, остальные 40% он может рассчитывать получить по продаже квартир как на ранних, так и более поздних этапах", – подчеркнула Виктория Берещак.

По словам эксперта консалтинговой компании "СВ девелопмент" Сергея Костецкого, до сих пор стройкомпании вкладывали 30-40% своих средств, остальные 60-70% – деньги будущих хозяев жилья. Так как нередко этих средств не хватало из-за роста цен на стройматериалы, зарплат и т. д., то получалась своеобразная финансовая пирамида.

"Уровень доверия к строительному рынку, а значит, и темпы развития жилищного строительства, будут зависеть от того, как быстро разрешится ситуация с объектами "Укрбуда", по крайней мере с теми, которые уже почти достроены", – уверен Костецкий.

А вот в вопросах окончания строительства многочисленных долгостроев превалируют скептические оценки. Так, директор по маркетингу проекта многофункционального жилого комплекса Анжелика Саакян оценивает объемы окончания долгостроев в 2020 году в количестве 5-7% от объемов незавершенного строительства. Речь идет об объектах Киева и области, которых насчитывается более 40. То есть достроят всего 2-3 из них. А всего по Украине таких объектов более 10 тыс. Главные факторы, по словам Саакян, – экономические, достраивать себе в убыток девелопер не станет.

Анжелика Саакян отметила, что на сегодняшний день наиболее реальным способом завершения строительства замороженного объекта является привлечение стороннего профессионального девелопера с опытом на рынке и портфелем успешно реализованных проектов. По оценке Саакян, самостоятельное завершение недостроенного жилого дома потребует от обманутых инвесторов дополнительного финансирования в размере до 8000 грн/кв. м. То есть для будущего покупателя 1-комнатной квартиры площадью 50 кв. м это дополнительно еще 400 тыс. грн к уже вложенным средствам.

"Но вариант достройки объекта девелопером может быть реальным, если в долгострое продано не более половины квартир, тогда застройщик гипотетически может взять на себя вопрос достройки. При этом рентабельность строительства на 10-15% будет ниже, чем с "чистой" площадки (или всего 5-10%. – Авт.)", – рассказала Анжелика Саакян.

Дабы девелоперы более охотно участвовали в решении проблемы долгостроев, местные власти должны взять на себя решение сопутствующих неурегулированных вопросов, например, легализацию земельного участка, если первичное разрешение было получено с нарушениями, вопрос подключения к инженерным сетям.

А что с ценами  

Не секрет, что законодателем цен на стройрынке жилья является Киев. По усредненным данным столичных девелоперов, стоимость квадратного метра жилья в Киеве выросла за 2019 год в среднем на 3%, или до 23 700 грн/кв. м.

Стоимость объектов эконом-класса выросла на 2,81% (до 18 300 грн/кв. м), стоимость квартир в домах комфорт-класса уменьшилась на 0,49% (до 20 600 грн/кв. м), цены на квартиры бизнес-класса снизились на 3,05% (до 35 000 грн/кв. м), а элитное жилье подешевело на 3,95% (до 60 500 грн/кв. м).

В других городах-миллионниках новая недвижимость подешевела из-за укрепления гривни и недостатка спроса при избытке предложения. Так, во Львове в декабре 2019 года по сравнению с декабрем 2018-го средняя цена на новостройки просела на 600 грн, или 3,77%, – до 15 300 грн/кв. м. За год количество жилых комплексов новых двух категорий "Комфорт+" и "Бизнес+" от общего количества предложений составляет примерно 16%. Превалируют форматы в категории "Комфорт+": новостройки "Город в городе" и life-work-play.

В Одессе цена в декабре на квартиры в новостройках в среднем была на уровне 17 700 грн, что на 1300 грн, или 6,84%, меньше, чем год назад. Здесь процент новых сегментов жилья достигает почти 20% от общего предложения, причем это количество за год существенно возросло. В отличие от Киева и Львова, в Одессе больше форматов из категории "Бизнес+". Это связано со спецификой региона: большая инвестиционная привлекательность благодаря расположению у моря.

Прогнозы на 2020 год

В 2020 году эксперты обещают рост цен на новостройки, но не на все. Так, Андрей Мирошник, директор технического департамента компании Activitis, уверен, что цены однозначно будут расти, скорее всего, на 7-10% в течение года.

А управляющий партнер Объединения девелоперов недвижимости (RED Community) Татьяна Шульга-Забельская, говорит, что на сегодня спрос на новое жилье на 30-40% ниже предложения. Поэтому 2020 год будет ознаменован активной борьбой за покупателя. По ее оценке, стоимость эконом-жилья может снизиться на 5-8% по причине низкого уровня продаж, а для ЖК новых и востребованных форматов может увеличиться на 5-7%.