Карантин и оплата аренды. Что означает решение Рады о признании ограничений КМУ форс-мажором

Во вторник, 17 марта, Верховная Рада принятием законопроекта №3219 включила введенный Кабмином общенациональный карантин в перечень объективных форс-мажорных обстоятельств, которые могут препятствовать субъекту хозяйствования выполнить те или иные договоренности.

Сертификат, который в подтверждение влияния форс-мажора на бизнес выдает Торгово-промышленная палата (ТПП), даст предпринимателям дополнительные правовые основания отсрочить или добиться пересмотра условий выполнения своих обязательств на время карантина – однако полностью их отменить сможет далеко не во всех случаях. В частности, от обязанности оплате аренды после завершения карантина сертификат не освободит.

Эксперты поясняют, что свидетельство, не имея статуса государственного акта, напрямую не обязывает противоположную сторону предоставлять послабления на его основании. В случае, если партнеры не достигнут компромисса при прямых переговорах, оно будет учитываться лишь как одно из доказательств в суде, хоть и может усилить позицию полагающейся на него стороны.

Кроме того, на судебный вердикт также окажут влияние изначально прописанные условия договора, включая упоминание в нем форс-мажор в принципе. Чтобы получить свидетельство в ТПП, как и до принятия закона, предприниматель должен будет подготовить конкретные документальные обоснования причинно-следственной связи неисполнение им своих обязательств и повлиявшего на это карантина.

UBR.ua выяснял, кому стоит оформить сертификат, а в каких случаях лучше воспользоваться иными способами решения конфликтных ситуаций.

Цена и время вопроса

В ТПП подтвердили UBR.ua, что начнут заверять свидетельства о форс-мажоре на основании карантина с момента публикации законодательных изменений. К этому в организации уже готовятся, корректируя собственные нормативные документы.

Для удостоверения того, что форс-мажор стал причиной неисполнение обязательств, предприниматель должен обратиться в одно из региональных отделений ТПП. Представители Палаты уполномочены в ответ на заявку подтвердить или опровергнуть реальность негативного влияния форс-мажорных обстоятельств и, в случае позитивного вердикта, выдать сертификат в течение 7 дней.

Субъект малого предпринимательства оплачивает лишь рассмотрение специалистами ТПП заявки и предоставленных документов, сама же выдача сертификата – бесплатна. При этом для различных ситуаций предусмотрена неодинаковая оплата услуги, цену которой можно определить с помощью калькулятора. Так, засвидетельствование обстоятельств, которые сделали невозможным выполнения обязательств по договорам между резидентами Украины, малому предпринимателю обойдется в 3330 тыс грн.

Для отдельных случаев предусмотрено более дорогостоящее, но срочное рассмотрение заявки в течение 2-3 дней. Стоит отметить, что в виду карантина и с целью облегчения работы бизнеса процесс обработки документов уже максимально переведен в онлайн-режим. ТПП также предоставляет предварительные юридические консультации по телефону и электронной почтой.

Президент ТПП Геннадий Чижиков заверил UBR.ua, что стоимость услуг не будет поднята и в дальнейшем. Не имеют оснований и опасения бизнеса по поводу необходимости скорейшего получения свидетельств: заявители смогут подать заявление на свидетельство и после завершения карантина, но на данном этапе важнее правильно оформить документы, доказывающие форс-мажорные причины остановки бизнес-деятельности.

"Из-за вызванного карантином стресса все хотят получить свидетельства как можно скорее, – и мы будем предоставлять их желающим в ответ на заявки в предусмотренный законом срок. Однако, в случае, когда заявитель работает с партнером на основе постоянно действующего контракта и перед ним не стоит задача исполнить условия соглашения уже завтра, мы призываем подождать с подачей заявки на сертификат до конца карантина. В обратном случае высока вероятность необходимости повторить процедуру, ведь документ работает лишь на определенный срок, а мы пока не знаем, до какого периода будет продлен карантин и какие дополнительные ограничения коснуться бизнеса", – разъясняет ситуацию Чижиков.

Среди первоочередных действий, которые обеспечат получение сертификата, Чижиков выделил как можно более быстрое оформление приказа об остановке деятельности, а также оповещение всех партнеров о завершении работы и невозможности исполнять свои обязательства в связи с карантином.

Заявка о форс-мажорном свидетельстве для малого бизнеса будет рассматриваться ТПП быстро и, в очевидных случаях, приниматься на основании нескольких документов, говорит Чижиков. К более сложным относятся связанные с внешнеэкономической деятельностью, деятельностью крупного бизнеса либо частичным сохранением рабочего режима случаи – они могут потребовать более детального рассмотрения.

"Обращение за сертификатом – это крайняя мера. Я думаю, большинство связанных с карантином сложностей будут разрешаться посредством переговоров между партнерами и добровольным внесением изменений в условия соглашений. Всем нашим коллегам мы рекомендуем поступать именно таким образом", – выразил уверенность Геннадий Чижиков.

Мнение юристов

Опрошенные UBR.ua эксперты в целом позитивно оценили влияние решения на правовую защищенность субъектов хоздеятельности.

"Получение сертификата ТПП будет хорошим аргументом в переговорном процессе с арендодателем, а также поможет в решении ряда других вопросов, связанных с карантином. К примеру, это может быть льготный период по кредитам, освобождение от ответственности за просрочку оплаты арендных платежей, выполнение других обязательств перед партнерами", – отметила Татьяна Сторожук, старший юрист практики недвижимости Arzinger.

Однако эксперты также выразили солидарную позицию в отношении сложностей, которые могут возникнуть с подтверждением форс-мажора. В первую очередь это связано со слишком упрощенным пониманием сути таких обстоятельств и их последствий самими заявителями.

"Арендатором должен быть доказан не сам факт наступления форс-мажорных обстоятельств, а именно их влияние на реальную возможность выполнить свое договорное обязательство. При этом значимы разные факторы: характер хозяйственной деятельности арендатора и ее зависимость от хозяйственной деятельности третьих лиц (клиентов, заказчиков и т.д.), целевое использование объекта аренды, его статус в обеспечении доходов арендатора, наступления оговоренных карантином изменений в финансово хозяйственной деятельности арендатора и прочее", – перечисляет условия советник юрфирмы JN Legal Сергей Дахновский.

Даже в случае успешного получения сертификата в ТПП, в дальнейшем проблемы могут возникнуть во время судебных разбирательств. Как отмечает Дахновский, сложившаяся судебная практика определяет сертификат ТПП лишь одним из видов доказательств, не имеющим заранее определенной силы и оценивается судом при разрешении спора наравне с другими. Если дело дойдет до суда, будет играть роль и отсылка на форс-мажор в заключенных сторонами документах, в том числе, определено ли договором, в течение какого времени сторона, которая не может выполнить обязательства, должна сообщить о форс-мажоре другой стороне, в какой срок и в какой форме должно быть отправлено такое сообщение, и прочие регламентирующие процедуру обстоятельства.

"Практика показывает, что даже при получении сертификата ТПП, сторона может быть обязана выполнить свои обязательства по договору. Для арендодателя всегда лучше, если в договоре процедура применения форс-мажора четко урегулирована. На практике арендодатели в договорах усиливают свою позицию, за счет положений, которые запрещают стороне, которая нарушила процедуру уведомления о форс-мажоре, ссылаться на форс-мажорные обстоятельства как основание освобождения от ответственности. Более того, в такой ситуации договор может предусматривать условия прекращения аренды в случае, если форс-мажор длится долгое время", – приводит дополнительные аргументы Татьяна Сторожук.

Само по себе форс-мажорное обстоятельство при этом может быть поддано сомнению в части причины для невыполнения обязательств.

"Для целей освобождения от ответственности за несвоевременное исполнение обязательств в связи с обстоятельствами непреодолимой силы вообще не имеет значения возможность или невозможность предпринимателя продолжать свою деятельность. Обязательство арендатора по договору аренды – платить арендную плату; возможность же использования объекта аренды является его правом. Соответственно, невозможность реализации такого права с целью получения прибыли не имеет ничего общего с невозможностью невыполнения своих обязательств по договору аренды – уплатой арендной платы в данном случае", – поясняет проблему Владислав Мартынчук, юрист судебной практики юридической консалтинговой компании "Де-Юре".

Есть ли способ не платить аренду во время карантина

Неопределимые обстоятельства могут быть основанием для отсрочки исполнения договора, однако не предусматривают полной отмены таковых обязательств, констатируют эксперты.

"Аренда подлежит оплате в полном объеме при окончании действия обстоятельств непреодолимой силы. При этом стоит учесть, что потери от инфляции и 3% годовых за пользование чужими деньгами не являются штрафными санкциями (а являются по своей природе компенсаторными выплатами) и также могут быть насчитаны арендодателем", – уточняет Владислав Мартынчук.

Из-за сложностей в применении сертификата, поддерживает мнение главы ТПП Чижикова старший партнер юридической компании Pravo Garant Анастасия Доброчинская, лучшей тактикой для облегчения бремени будет договориться с заказчиком об изменениях условий договора, в частности попросив о налоговых каникулах на время простоя. Если же достичь компромисса не удалось, стоит прибегнуть к Гражданскому кодексу.

"В случае, когда контрагент не идет на встречу, а арендная плата непосильна, лучше идти путем расторжения договора на основании наличия существенных изменений обстоятельств. Правовое основание для таких действий закреплено в ч.1 ст.652 ГК Украины, а потому, при своевременном и правильном подходе, в случае возникновения судебного разбирательства, шансы на позитивный результат велики", – оценивает перспективы таких действий Доброчинская.

"В применении норм ст. 652 ГК очень важным является, насколько лишен арендатор возможности использовать имущество каким-либо иным образом: если согласно договору имущество передавалось в аренду для использования исключительно с целью деятельности, которая стала полностью запрещенной в связи с карантином, тогда арендатор может расторгнуть такой договор", – добавляет со своей стороны Владислав Мартынчук, также приводя еще один способ арендатору снизить нагрузку по выплатам.

"Кроме того, существуют специальные нормы части четвертой статьи 762 ГК Украины и части второй статьи 286 ХК Украины, согласно которым арендатор может требовать уменьшение размера арендной платы в случае изменения условий хозяйствования, уменьшения возможности пользования имуществом арендатором в связи с наступлением обстоятельств, не зависящих от его воли", – рассказывает Мартынчук.