Жилье под снос: куда и как хотят отселять жильцов аварийных домов в Украине

С каждым годом в Украине становится все больше аварийного жилья, которое нужно реконструировать или же вообще сносить. Тысячи семей живут в покосившихся, обшарпанных домиках, которые постепенно разрушаются. Тем не менее профильное министерство долгое время не могло разработать и утвердить законопроект, который бы помог решить эту проблему. И вот в конце апреля Министерство развития общин и территорий опубликовало текст законопроекта о комплексной реконструкции домов в Украине. Сайт "Сегодня" разобрался, как хотят решить проблему устаревшего жилфонда и какие есть риски.

Сколько в Украине аварийного жилья и что предлагает правительство

По данным Госстата на 1 января 2019 года, ветхий и аварийный жилфонд в Украине составляет 4,31 млн м2 (до 80% от общего фонда является устаревшим и находится в неудовлетворительном техническом состоянии).

"Домов, физический износ которых составляет от 61 до 80%, в Украине насчитывается около 45 тысяч. Количество аварийных домов (таких, где нельзя гарантировать безопасное пребывание людей) — около 17 тысяч. У зданий устаревшие электросети, трубы водоснабжения и внутридомовые коммуникации, их энергоэффективность довольно низкая. На их обслуживание приходится от 30 до 40% всех энергоресурсов жилищно-коммунальной сферы. Во время многолетней эксплуатации конструктивные элементы и инженерное оборудование изнашиваются, снижаются их эксплуатационные характеристики, появляются неисправности. Кроме того, в Украине сохраняется тенденция преждевременного старения жилого фонда", — рассказывает в комментарии "Сегодня" Назар Бенч, эксперт в сфере девелопмента и строительства, владелец ИСК "Феникс Групп".

У каждого здания, в зависимости от типа постройки, есть установленный срок эксплуатации. Так, капитальные дома с каменными и кирпичными стенами могут прослужить больше 150 лет, дома из шлакоблока всего около 70 лет, а вот деревянные и брусчатые живут и вовсе не больше 50 лет.

Как известно, Украина активно застраивалась многоэтажками в 50-70-х годах прошлого века, поэтому сейчас в стране массово заканчивается срок эксплуатации у хрущевок того времени. С каждым годом аварийных домов становится все больше, но в правительстве оттягивают с решением этой проблемы, а те нормы о реконструкции, которые закреплены в законодательстве сейчас, просто невозможно воплотить в жизнь.

Разговоры о подготовке соответствующего законопроекта начались еще в 2018 году, после смены власти они на время утихли, и вот возобновились вновь. Законопроект, который подготовило министерство, сейчас вынесен на общественное обсуждение, но уже можно посмотреть, что предлагается в документе.

В частности, основной фронт работы теперь возложили на плечи местных властей. Именно органы местного самоуправления обязаны будут определять, относится ли дом к устаревшему жилфонду и нужна ли ему реконструкция. Помимо этого, нужно будет создавать фонды финансирования комплексной реконструкции кварталов, после чего будут утверждать планы реконструкции. Определять, нуждается ли квартал в комплексной реконструкции, будут на основании генеральных планов и детальных планов территорий населенных пунктов, с учетом технического состояния жилого фонда.

В законопроекте также сказано, что для реконструкции необходимо провести собрание собственников квартир многоквартирного дома. Решение будет принято, если на это согласятся собственники квартир и нежилых помещений, площадь которых вместе превышает 75%. Если несогласных с будущей реконструкцией будет более 25%, такой дом исключается из будущего плана по реконструкции квартала.

Само же понятие реконструкции может включать не только реконструкцию и модернизацию построек, но и их снос. Во время проведения реконструкции жильцов дома могут как отселять, так и оставлять в своих квартирах, в зависимости от сложности выполнения работ. Если условием реконструкции является обязательное отселение, то в случае несогласия жильца-собственника квартиры такое отселение осуществляется только после соответствующего судебного решения.

Если реконструкция рассчитана на временную приостановку эксплуатации дома, то перед реконструкцией собственникам квартир и нежилых помещений должны выделить помещения той же площади из маневренного фонда на весь период реконструкции. Для этого нужно будет заключить договор, а тот жилец, которому дадут временную квартиру, обязан будет исправно оплачивать все коммунальные услуги. Если же дом будут сносить, жильцам перед этим обязательно должны выделить равноценные по площади квартиры или же денежные компенсации.

Какие риски есть в законопроекте

Александр Хмелевский, независимый эксперт и кандидат экономических наук, напоминает, что закон о реконструкции жилфонда был принят еще в 2006 году, но он предусматривал согласие на отселение 100% жильцов дома, подлежащего реконструкции. Также он гарантировал жителям увеличение площади их квартир на 50% после реконструкции. А самой реконструкции подлежали исключительно хрущевки не выше 5 этажей. Сейчас же разработан новый, более сбалансированный законопроект, который все же не решает всех проблем.

"В частности, непонятно, куда будут отселять жителей. Сначала застройщик должен построить за собственные средства жилье, отселить туда жителей дома, подлежащего реконструкции, а потом уже осуществлять реконструкцию. Такая процедура потребует дополнительных средств застройщика и ставит под сомнение прибыльность проекта. Ведь фактически придется строить два дома, а квартиры можно будет продать только в одном. Даже если новые дома будут иметь больше этажей, доходность такого проекта значительно проигрывает строительству на свободном участке. Кроме того, при обычном строительстве покупатели квартир частично финансируют строительство за свои деньги. Застройщики частично вкладывают свои деньги. Поэтому реконструкция жилья вряд ли вызовет большой интерес со стороны застройщиков. Без государственной поддержки провести реконструкцию жилого фонда невозможно", — говорит Хмелевский.

Диана Гранцева, глава Национальной украинской ассоциации жилья, добавляет, что основной риск в том, что не прописана четко процедура проведения конкурса при выборе застройщика.

"Понятно, что застройщику выгодно снести старый микрорайон в центре Киева, к примеру, состоящий из пяти пятиэтажных домов, и построить новый из десятиэтажных. Так окупится стоимость "социальных" квартир и останется хорошая прибыль. При этом смущает, что вечный камень преткновения – инженерные системы и социальные объекты – могут быть построены не за средства инвестора, а из местных бюджетов. Давайте помнить, что нет никаких абстрактных "местных бюджетов" — это все наши деньги, нас как налогоплательщиков. Поэтому хотелось бы четко видеть в законе, в каких случаях инженерно-транспортные и социальные объекты должны быть построены из наших бюджетов, а в каких – за средства застройщика. Без этого дальше в практике — это будет поле для коррупции и махинаций", — поясняет Гранцева.

Александр Изаров, руководитель проекта RUSANIV RESIDENCE, говорит, что в этом законопроекте не совсем ясно, кто должен предоставлять маневренное жилье для отселяемых граждан. В одной статье говорится, что это – зона ответственности органов местной власти и застройщика, но без какой-либо конкретики, а в следующей статье речь идет о том, что обязательное условие конкурса – создание необходимого маневренного фонда.

"То есть не совсем ясно: маневренный фонд должен быть уже создан на момент конкурса или под определенные обязательства победившей компании? Кто должен создавать маневренный фонд: застройщики и орган местной власти 50 на 50? Или как договорятся? Я считаю, что такого типа размытые формулировки как "участие в создании" дают почву для возможной коррупции. В законопроекте вся ответственность за сроки строительства, подготовку проекта (в том числе сбор всей разрешительной документации) – это прямая зона ответственности застройщика. По большому счету, чтобы принять участие в инвестконкурсе, застройщик уже должен получить все документы и разработать свой проект. Но данная норма противоречит здравому смыслу: если нет никаких гарантий в победе, то дополнительные траты застройщику также не нужны. Возможно, в этих положениях и кроется основная коррупционная ниша: получается, что в конкурсе смогут принять участие только те компании, кто заранее "подготовился". При этом в документе нет сведений, состоится ли конкурс, если будет подана, например, только одна заявка", — делится мнением Изаров.

Он добавил, что законопроект нуждается в правках, так как возникает сомнение, под кого конкретно будет заложен тот или иной конкурс.

Анжелика Саакян, директор по маркетингу многофункционального ЖК "Polaris Home&Plaza", отмечает, что один из спорных моментов в законопроекте — обязательное согласие 75% жильцов.

"Наши граждане ментально еще не готовы к такого рода стрессам. Люди попросту боятся остаться без квартир. Второй момент прямо соотносится с первым: житель Печерска может получить равную по площади квартиру, но уже вряд ли на Печерске. Поэтому в разных ранее обсуждаемых версиях законопроекта предполагалось внедрить норму-коэффициент, так скажем, "за район". К примеру, переезжая с Киквидзе на Осокорки, в ранних "версиях" этого закона предполагались повышающие коэффициенты 1 к 1,5, 1 к 1,25 по площади в зависимости от района предоставления квартиры", — говорит Саакян.

Она добавила, что к вопросам количества согласившихся к отселению жильцов, проработке коэффициента за район, а также обеспечению маневренным жильем нужно подойти более взвешенно и осторожно. Это самые слабые места всех ранее разработанных документов, в том числе и этого.

Как решить проблему с устаревшим жилфондом

Проблема с устаревшим жилфондом сложная и только обостряется с каждым годом. Есть сотни нюансов, которые нужно учитывать.

"Речь идет о том, что на месте существующих кварталов должны появиться новые. При этом, конечно же, объемы и возможности во многом будут зависеть от района расположения старого жилья. Например, в центральной части Киева много хрущевок еще первой волны застройки. При этом они располагаются в густонаселенных кварталах. Очевидно, что проекты по реконструкции должны соответствовать строительным нормам. Не нарушит ли строительство комплекса многоэтажек на 24 этажа вместо хрущевок строительные нормы по плотности населения, по допустимой высоте? Скажу так, что малоэтажное строительство при сносе старого жилья в этом районе будет экономически неоправданным. То есть, другими словами, не все кварталы сходу смогут найти своего потенциального застройщика-инвестора, разве что под личиной "благой цели" власти не закроют глаза на предполагаемые нарушения строительных норм", — поясняет Саакян.

Назар Бенч отмечает, что из трех тысяч столичных домов, относящихся к категории устаревшего жилфонда, есть ряд объектов, эксплуатацию которых можно продлить на 20 лет. В частности, путем модернизации — заменить или усилить конструктивные элементы дома, утеплить снаружи его стены, заменить инженерные коммуникации, увеличив тем самым энергоэффективность дома.

"Реконструкция с отселением — сложный и дорогостоящий процесс по сравнению со строительством нового объекта. Проекты по реконструкции жилья с формированием маневренного фонда будут финансово выгодными преимущественно в крупных городах, где большая покупательная способность и где прибыль на квадратном метре для застройщика будет достаточной, чтобы компенсировать вложенные инвестиции. Попытки капитализировать объекты за счет увеличения количества этажей сталкиваются с трудностями, поскольку приводят к дополнительной нагрузке на инженерные сети и транспортную инфраструктуру города", — говорит Бенч.

Он добавил, что в таких проектах застройщик должен получать максимальное содействие города в части упрощения разрешительных процедур, получения земельного участка, удешевления подключения или увеличения мощности инженерных сетей.

Антон Ковалишин, руководитель отдела по внешним коммуникациям поставщика электроэнергии и решений по энергоэффективности YASNO, пояснил, что альтернативой полной реконструкции устаревшего жилого фонда может быть комплексная термомодернизация в зданиях, там, где это возможно по техническим условиям.

"Если комплексно утеплить весь периметр здания, от цоколя до конька крыши, утеплить подвал, чердак, саму крышу, заменить окна и двери на энергоэффективные, модернизировать систему отопления с использованием автоматического погодозависимого регулирования температуры теплоносителя, балансировки системы отопления для равномерного распределения температуры по зданию, модернизации систем вентиляции – все это в комплексе позволит продлить жизнь зданий на несколько лет. В частности, не будет замоканий, мостиков холода, образования плесени, трещин в стенах, попадания в них влаги и образования там льда", — говорит Ковалишин.

Эксперты единогласно отмечают, что законопроект нужно тщательно дорабатывать и решать проблему с устаревшим жильем, которого становится все больше и больше.