Хозяйский реванш. Почему в Киеве снова начала дорожать аренда квартир

Начало нынешнего осеннего сезона поломало тенденцию снижения цен на рынке аренды жилья в Киеве, хотя и не по всем типам квартир.

Ранее ожидалось, что съемные квартиры продолжат дешеветь. Якобы, в преддверие отопительного сезона даже самые несговорчивые хозяева дрогнут, ведь найти постояльцев сейчас не так просто, а оплачивать квитанции нужно.

Эти прогнозы оправдались лишь частично.

Так, подешевела часть элитных квартир. Но, как говорит директор агентства недвижимости Best& Seller Ирина Луханина, самые востребованные квартиры эконом-класса, наоборот, подорожали на 10-15%.

"И, если не будет нового тотального карантина, скорее всего, цены и дальше будут двигаться в сторону докарантинных", — говорит Луханина.

В тоже время сильно подешевело загородное жилье – дома и дачи. Цены на них на волне карантина били все рекорды. С началом осени люди возвращаются в городские квартиры, и ценник на многие дома уже снизился до 40%, – отмечает Лухнина.

"Страна" разбиралась, что сейчас происходит на рынке съемного жилья, и почему не сбылись мечты постояльцев – жить "за коммуналку".

Карантинные цены закончились

Напомним: как уже писала "Страна", с начала карантина по аренде появилось несколько трендов. Во-первых, квартиросъемщики начали выбивать у хозяев скидки. Многие арендаторы потеряли работу и им попросту нечем было платить.

Большая часть собственников пошла на уступки – некоторые дали 30% скидки, а некоторые – и до 70%. Те, кто не согласился, попытались найти новых постояльцев, но в итоге все равно были вынуждены снижать ценник, так как общий уровень арендных ставок по рынку просел, минимум, на 20-30%, — отмечает эксперт рынка недвижимости Михаил Артюхов. Риэлторы прогнозировали, что на волне кризиса ценники могут еще больше обвалиться – вплоть до того, что люди смогут договариваться с хозяевами и жить "за коммуналку".

Во-вторых, в предложении на волне начали массово появляться посуточные квартиры, собственники которых еще в начале карантина потеряли своих основных клиентов – иностранцев.

Ценники на такое жилье очень привлекательные, а состояние самих квартир – хорошее. Правда, владельцы предупреждали – как только "все закончится" и к нам снова поедут иностранцы, жилье придется освободить.

Сейчас именно такие квартиры сбивают общий ценник и не дают ему сильно подрасти.

Датой "Ч" на рынке называли сентябрь – традиционный старт осеннего сезона. В этом месяце должна была проясниться ситуация – что будет дальше. То ли цены еще больше обвалятся, то ли, наоборот, двинутся вверх.

"Большинство хозяев, которые дали постояльцам скидки, зафиксировали их именно до сентября. И договорились пересмотреть или оставить в начале осени", — говорит Луханина.

И, по ее словам, многие скидки отменили.

"Есть случаи, когда людям оставляют скидки еще на какое-то время, скажем, если у арендатора проблемы с работой. Но в основном дисконт уже снимают. Хотя все зависит от конкретных договоренностей", – отмечает Луханина.

10 человек в одной квартире и студенты в дефиците

По словам риэлторов, с середины августа наметилось оживление спроса на съемные квартиры в Киеве.

"В августе был просто бум на квартиры до тысячи долларов с максимальным количеством спальных мест – для 8-10 человек. Работодатели массово искали такое жилье для своих сотрудников", — говорит Луханина.

Кроме того, начали возвращаться в столицу те, кто потерял работу в карантин, а теперь снова хочет попробовать закрепиться в Киеве.

При этом спрос со стороны студентов, наоборот, не такий высокий, как в прошлые годы.

Во многих вузах в этом году очно учатся только первокурсники, а остальные – на дистанционке. Причем, даже первокурсники рискуют в любой момент отправиться на дистанционку (как это произошло, к примеру, в Киево-Могилянской академии). Некоторые вузы (скажем, КПИ) начали учебный год позже – только с 21 сентября. Поэтому студенты не спешат заселяться в съемные квартиры.

Также упал спрос на элитные квартиры.

Иностранцев, которые проживали в Украине со своими семьями (работники представительств компаний, дипмиссий и другие) стало заметно меньше. Многие еще в начале карантина уехали, а те, кто остался, предпочли освободить городскую квартиру и съехать в частный дом.

То есть, активизация, по сравнению с летними месяцами, есть, но она не такая большая, как обычно в начале осеннего сезона.

Как правило, люди ищут самые дешевые квартиры – до 6 тысяч гривен. Также в ходу двушки до 10 тысяч. В целом действует правило – чем дешевле, тем лучше. Ради интересного ценника арендаторы готовы закрывать глаза на отсутствие ремонта, старую мебель и плохую транспортную развязку.

Посуточные квартиры по бросовым ценам и объявления-фейки

Между тем, предложение съемных квартир в столице по-прежнему высокое.

В основном – за счет посуточного жилья, которое все еще поступает под долгосрочную аренду. Даже самые терпеливые хозяева уже отчаялись дождаться пока вернутся иностранные туристы – их основные клиенты. А приближение отопительного сезона ставит ребром вопрос коммуналки, ведь придется платить в 1,5-2 раза больше, чем летом. Поэтому многие спешат пристроить свои квартиры (у некоторых собственников – их несколько).

Поэтому на специализированных сайтах появляется все больше квартир "без комиссии". Это значит, что сдаются они не через риэлторов (у них комиссия – 50% от стоимости), а напрямую от хозяина.

При этом большинство таких квартир – из посуточно сегмента и выгодно выделяются из общей массы – есть современный ремонт, техника, продуманный интерьер. А ценник – ниже чем на аналогичные варианты из долгосрочной аренды.

К примеру, за 10 тысяч гривен сдается единичка площадью 36 квадратов на Теремках. В квартире-студио — новый ремонт, есть гардеробная, встроенная мебель. За 5,3 тысяч предлагается однокомнатная на Позняках. С новым ремонтом и техникой, прямо возле метро. Столько же стоит убитая единичка на Троещине с советским интерьером.

За 5,5 тысячи сдается, к примеру, квартира на Сабурова (Днепровский район). Состояние жилое, но ремонт и мебель – еще "советские".

Некоторые квартиры продолжают сдаваться посуточно, но ценник сильно упал, и по такому тарифу их уже выгодно снимать даже помесячно.

Скажем, квартира-студио на Саксаганского с дизайнерским ремонтом, хорошей мебелью, джакузи предлагается по 536 гривен в сутки вместо порядка 2 тысяч. То есть, за месяц — чуть больше 16 тысяч уже с коммуналкой. Аналогичное жилье в сегменте долгосрочной аренды стоит, минимум, 25 тысяч в месяц.

При этом риэлторы предупреждают – в предложении появилось много фейковых объявлений.

"Выставляют красивые картинки с интересными ценами, а потом говорят, что именно эту уже сдали, но есть другие", — отмечает Луханина.

Лукьяновка подорожала, Левобережка обвалилась

Активизация спроса на дешевое жилье уже позволила хозяевам повысить цены.

"За 5 тысяч квартиру найти уже непросто, либо это будет что-то совсем убитое. Более -менее нормальные варианты стартуют с 6 тысяч, то есть, подорожали на тысячу. То же самое по двушкам. Те, что в начале лета сдавались по 8 тысяч, сейчас стоят 10, квартиры по 12 тысяч подорожали до 14 тысяч", — отмечает Луханина.

При этом не подорожали квартиры старого фонда в центре (ул Тарасовская, Никольско-Ботаническая, бульвар Леси Украинки). До карантина они сдавались в среднем по тысяче долларов, сейчас стоят 18-23 тысячи гривен.

Элитные квартиры под конкретного клиента сдают даже дешевле, чем в начале карантина (примерно на 10%). Причина – снижение спроса и рост курса доллара (такой жилье обычно выставляется в валюте, но многие постояльцы платят в гривне по курсу).

То есть, цены на аренду пошли вразнобой.

По данным специализированной площадки krysha.ua, по сравнению с июлем, подешевели квартиры в районе метро "Кловская" (на 16%, до 21,6 тысяч гривен), на Печерске (минус 8%, до 29,7 тысяч), на Вырлице (на 6%, до 10,2 тысяч), на метро "Бориспольская" (на 3%, до 8,8 тысяч), метро "Левобережная" (на 25%, до 16,4 тысяч), "Политехнический институт" (на 9%, до 14,9 тысяч), "Житомирской" (на 20%, до 12,1 тысяч) и др.

При этом в районе метро "Лукьяновская" жилье, наоборот, подорожало на 17% (до 24,3 тысяч), на "Осокорках" – на 26% (до 18,9 тысяч), на "Золотых воротах" – на 36% (до 56,5 тысяч). Впрочем, это цены предложения. Реальные ставки, как правило, ниже, так как большинство хозяев дают скидки до 10-15% и больше.

Арендные ставки на однокомнатные квартиры в Киеве сейчас стартуют с 5-6 тысяч гривен. За 5,5 тысячи сдается, к примеру, квартира на Сабурова (Днепровский район). Состояние жилое, но ремонт и мебель – еще "советские".

За 6 тысяч предлагается единичка на Троещине площадью 35 квадратов. Квартира аккуратная, есть мебель и техника, но все – видавшее виды. За 6,5 тысяч есть похожая квартира на Лесном (улица Курчатова).

Далее ценник повышается в зависимости от месторасположения и состояния квартиры. Но предложение очень неоднородно. Фактически за одни и те же деньги можно снять как достаточно приличное жилье, так и квартиру с еще советским ремонтом.

Риэлторы поясняют, что многие собственники сделали ремонты в надежде сдать квартиру подороже, но так как арендаторов на большие деньги не нашлось, теперь вынуждены двигаться в цене. К примеру, некоторые квартиры, прежде чем упасть в цене, провисели в базах данных по 4-6 месяцев.

Скажем, за 7 тысяч сдается единичка в хрущевке на Туполева (площадь – 30 квадратов). В квартире свежий ремонт, есть вся необходимая техника. Коммуналку нужно оплачивать отдельно. Сейчас примерно 700 гривен, а с начала отопительного сезона будет 1,5 тысячи, — предупреждает хозяин. Похожая квартира на Сырце стоит 8 тысяч (рядом метро).

За такие же деньги сдается квартира на Отрадном. Она в жилом состоянии, но со старым ремонтом и мебелью.

А за 9 тысяч есть единичка на Краковской (Днепровский район). Квартира со встроенной кухней и шкафом-купе, в санузле – импортная сантехника и кафель, хороший ремонт.

Вместо дачников — работяги в сараях

В пригороде бум, который наблюдался с начала карантина, пошел на спад. Мы уже писали, как на волне карантина киевляне разбирали дачи и дома как горячие пирожки, что спровоцировало рост цен. Сейчас дачный сезон фактически окончен, и многие возвращаются в городские квартиры.

"Некоторые продлили аренду на сентябрь. Если октябрь будет теплым, то, возможно, люди еще задержатся за городом. Но оставаться на зиму хотят немногие. Это уже сказалось на ценах. Скажем, дома, которые летом стоили 4,4-5 тысяч долларов сейчас предлагаются по 3 тысячи. На большинство домов ценники просядут на 40% в октябре-ноябре", — рассказала Луханина.

При этом практически не падают цены на загородное жилье эконом-класса (к примеру, один этаж или часть старого сельского дома).

В Хотове (25 километров от столицы) такой вариант предлагается за 4 тысячи гривен. За 5 тысяч гривен в садовом товариществе "Университет" (по направлению к Буче) сдается небольшой отдельный дом (60 квадратов).

В Барышевке за 7 тысяч гривен сдается отдельная дача старой постройки. Риэлторы поясняют, что недорогое жилье под Киевом сейчас очень востребовано.

Его ищут те, кто был вынужден съехать со столичных квартир, ставших им не по карману, но не хочет терять работу в Киеве. В ход идут самые разные варианты вплоть до летних кухонь или даже сараев, которые приспосабливают под дешевое жилье.