Власти придумали, как защитить украинцев от строительных пирамид

Министерство развития общин и территорий (Минрегион) опубликовало проект закона о защите прав инвесторов в строящихся объектах недвижимости. Этот документ должен исключить возможность появления на первичном рынке жилья новых финансовых пирамид и скандальных недостроев.

Проект закона предполагает ряд предохранителей от манипуляций недобросовестных застройщиков: продажи несуществующего жилья или его перепродажи другим лицам, изменения проекта без согласования с кредитором, нецелевого использования денежных средств инвесторов, а также бесконечных переносов сроков сдачи здания в эксплуатацию. Источник – UBR.

Главным механизмом защиты вкладчиков будет обязательная передача им прав на еще непостроенную квартиру уже при заключении договора купли-продажи. Таким образом, в отличие от сегодняшних условий, когда покупатель вкладывает средства в виртуальные квадратные метры, фактически инвестор строительства уравнивается в правах с покупателями уже построенной жилплощади.

Также новый закон будет обязывать застройщика нести ответственность за данные им обещания перед инвестором, отчитываться о ходе строительства, публикуя в открытом доступе всю соответствующую информацию, а также согласовывать любые проектные изменения, которые могут касаться купленной инвестором квартиры.

Новация, разработка которой продолжается с ноября 2019 года, должна быть реализована как можно быстрее, подчеркивают соавторы проекта из офиса эффективного регулирования BRDO, ведь новые правила защиты вкладчиков будут касаться только того жилья, строительство которого начнется после вступления закона в силу. Между тем, по статистике Минрегиона, еще в конце 2019 года в Украине насчитывалось более 150 проблемных новостроев.

Эксперты, позитивно оценивая нововведения, все же указывают на наличие в законопроекте пока невыполнимой для абсолютного большинства участников рынка нормы – а именно резервирование в будущем здании определенного процента площадей, которые до завершения строительства не могут быть проданы, таким образом становясь дополнительной гарантией защиты инвесторов.

Какие права получает инвестор перед застройщиком

Главная новация законопроекта – компании смогут продавать только квартиры, а не условные квадратные метры.

Ее основой станет разделение объекта строительства на целостное здание и его составные части – будущие объекты недвижимости, то есть квартиры. Если собственник незавершенного строительства совершил сделку хотя бы по одному из объектов недвижимости строящегося здания, все здание в целом не может стать предметом последующих отягощений, которые с этого момента можно производить только в отношении составных частей здания, включая будущие квартиры.

Объекты недвижимости могут стать объектом гражданских прав и, соответственно, быть проданными, только в том случае, если занесены в государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество как собственность застройщика. Сделка по незарегистрированному объекту будет являться никчемной.

Процедура купли-продажи также должна будет включать регистрацию перехода прав собственности на будущую жилплощадь от застройщика к инвестору. После завершения строительства объект права собственности автоматически меняет статус на "объект недвижимого имущества", о чем инвестора должен уведомить госрегистратор.

Инвестор сможет получить всю полноту информации о проекте – без этого сделка не осуществится.

Автоматическая регистрация прав собственности на квартиру происходит благодаря взаимодействию Единой государственной электронной системы в сфере строительства и Государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Одним из обязательных условий заключения договора купли-продажи будет являться наличие идентификатора объекта строительства и будущей квартиры в единой электронной системе, а также регистрационного номера объекта в государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. Среди других:

• сведения об объекте с указанием его технических характеристик;

• графическое изображение схемы строительного плана будущего объекта недвижимости с названиями и площадями всех его помещений и указанием размещения объекта на этаже, цена объекта или способы ее определения;

• срок исполнения девелопером обязательств о передаче объекта недвижимого имущества кредитору.

Кроме того, строительная компания должна разместить на своей интернет-странице следующую информацию:

• запланированную дату принятия объекта в эксплуатацию;

• ход строительства и показатель соответствия графику выполнения работ;

• сведения о жилье, которое продано и которое продается и т.п.

При этом реклама продажи жилья без указания такой интернет-страницы запрещается.

Инвесторы после заключения договора продажи на недостроенный объект недвижимости смогут контролировать действия застройщика, а в случае нарушений своих прав – добиться компенсации.

В проектной документации на строительство на планах этажей должны указываться номера всех будущих объектов недвижимости. Любые изменения в проектной документации, которые осуществляются после продажи прав собственности на еще несуществующую квартиру и влияют на права и охраняемые законом интересы инвестора, могут вноситься только с его согласия. Согласованию подлежат:

• функциональное назначения объекта незавершенного строительства или будущего объекта недвижимости;

• этажность – в случае если приобретенный кредитором объект находится на смежном этаже с этажом, который добавляется или исключается;

• общая площадь или план приобретенного кредитором объекта;

• общая площадь или план помещений общего пользования первого этажа и этажа, на котором находится приобретенный кредитором объект.

Если после сдачи квартиры ее площадь оказалась меньшей, чем указано в договоре о купле-продажи, компания должна вернуть инвестору оплаченный излишек средств в течение месяца после ввода здания в эксплуатацию.

В том случае, если изменения в проектной документации были внесены без согласования с инвестором, он может разорвать договор с застройщиком. Такое же право он обретает при наличии свидетельства, что ввод здания в эксплуатацию произойдет с разницей большей чем в 6 месяцев от срока, установленного договором.

Гарантийная площадь – важный, но невыполнимый для рынка механизм

Опрошенные UBR.ua эксперты позитивно оценили представленный проект закона. По мнению CEO строительной компании Caspian Service Чингиза Кишиева, закон не только снижает существующие риски для инвесторов, но и значительно повлияет на перераспределение сил в украинском девелопменте. Однако наиболее важная норма разрабатываемого документа, являясь залогом исполнения застройщиком своих обязанностей, в то же время не может быть выполнена большинством компаний на рынке, считают специалисты.

Речь идет о гарантийной площади объекта, которая высчитывается от общей площади его помещений, и не может быть продана до ввода здания в эксплуатацию. Как объясняет Кишиев, такая площадь понадобится при возникновении форс-мажорных или непреодолимых обстоятельств, не дающих возможности ввести недвижимость в эксплуатацию.

При обсуждении проекта весной озвучивались и конкретные цифры гарантийной площади: в зависимости от наличия либо отсутствия страхования ответственности застройщика ее объем предлагалось установить от 10% до 13%. Однако на данный момент, из-за спорности инициативы, конкретные цифры не приводятся, а их уровень предлагается определить в ходе общественного обсуждения.

По словам Кишиева, несмотря на то, что гарантийные площади действительно являются залогом дополнительной безопасности вложений инвестора, обеспечить данное условие в Киеве и пригороде столицы (если учитывать предлагаемые ранее 10-13%) можно только в 17-20% строящихся объектов. "При норме, скажем 20%, – ее выполнение станет возможным только в 7-8% строек", – добавляет Кишиев.

Причина такого положения дел в том, как объясняет эксперт рынка недвижимости Виктория Нерода, что преимущественное большинство строек начинается при минимальных вложениях застройщика, которых хватает лишь на котлован, фундамент или несколько первых этажей. Дальше строительство ведется путем рефинансирования за счет продаж.

"В 80% случаев сумма, с которой "стартует" стройка, не превышает 5-10% от их сметной стоимости. Особенно это касается крупных девелоперов с десятками объектов, которые часто используют схему перекрестного финансирования – когда строительство одних объектов происходит за счёт продаж в новых объектах", – говорит Нерода.

Вышеуказанная схема увеличивает риски для покупателей, однако достаточными средствами для отказа от нее и подкрепления безопасности инвесторов гарантийными площадями, как указывают эксперты, располагают в основном иностранные девелоперы либо совместные проекты 2-3 отечественных компаний.

"На данный момент для успешной реализации проекта застройщику необходимо со старта аккумулировать в среднем от 30% средств для строительства. Иностранные девелоперы заходят в украинский рынок, имея сумму уже в 2 раза больше: это в среднем 50-60% от сметной стоимости проекта. Такие средства на данный момент являются достаточной гарантией для инвестора на первичном рынке жилья, что объект будет успешно завершен в намеченный срок", – пояснил Кишиев.

Гарантийные площади могут повысить стоимость стройки

По оценке Виктории Нероды, верхняя планка сметной стоимости проекта, с которой в Украину заходят иностранные девелоперы, может достигать и 70%. Однако иностранные девелоперы в основном ориентированы на постройку не массового и дешевого жилья, а качественных и востребованных проектов новых форматов.

В случае распространения нормы о гарантийных площадях на весь рынок, цены в бюджетном сегменте скорее всего подскочат. Как обратила внимание Нерода, данная площадь, по всей вероятности, будет включена в смету строительства.

"При том, что гарантийная площадь обеспечивает дополнительную безопасность для покупателей жилья на первичном рынке, застройщик вынужден будет существенно повысить стартовые цены, таким образом перекрывая издержки. Мы понимаем, что необдуманное повышение цен, неподкрепленное рынком, ни к чему хорошему для застройщика не приведет. Поэтому внедрение нормы о гарантийных площадях сейчас выглядит достаточно утопичным", – констатирует Нерода.

Несмотря на чрезмерно высокий объем гарантийных площадей в 10-13%, с другой стороны, его альтернативное снижение до 5%, как заметил Кишиев, вряд ли может гарантировать возврат средств всем без исключения инвесторам.

В связи с этим эксперты сомневаются, что норма о гарантийных площадях войдет в итоговую редакцию закона – как минимум ее определение вынесут на голосование в отдельном проекте.