Плюс 15% на новостройки, плюс 10% на вторичке. Что будет с рынком недвижимости в 2021 году

Украинцев готовят к новому витку подорожания квартир – и в новостройках, и на вторичке. В этом году застройщики хотят повысить цены на 3 -15% в зависимости от класса объекта. В старых домах квадратные метры подорожают минимум на 5-7%, — предупреждают риелторы.

У продавцов сразу несколько аргументов. На первичке рассчитывают на ажиотажный спрос на квартиры.

Во-первых, из-за неразберихи на рынке, связанной с реформой ГАСИ и общим кризисом в экономике, количество новых объектов в 2021 году резко уменьшится. Во-вторых, буквально под елочку, в декабре прошлого года, Минфин запустил Украинскую финансовую жилищную компанию, которая будет выдавать обещанные дешевые кредиты – под 5-7% годовых. Правда, не факт, что в этом году займы достанутся всем желающим. Но застройщики рассчитывают, что это все равно подстегнет продажи. Правда, если будет финансирование.

На вторичке, наоборот, рассчитывают, что с новостройками будут проблемы. К примеру, рухнет еще пару строительных пирамид и люди ринутся покупать старое жилье, что позволит продавцам переписать ценники.

Впрочем, пока это только прогнозы. И не факт, что они оправдаются. В прошлом году попытка застройщиков переписать ценники так ничем и не закончилась – сначала они повысили прайсы, но, столкнувшись с тем, что продажи сразу же практически остановились, вынуждены были давать скидки.

В итоге, некоторые категории жилья даже подешевели. Не исключено, что то же самое будет и в нынешнем году. Тем более что для бума на рынке недвижимости не хватает главной составляющей — денег. Ведь благосостояние большинства украинцев как минимум не растет.

"Страна" разбиралась, что будет с рынком недвижимости в 2021 году.

Карантин, доллар, строительные пирамиды

В 2020 году на рынок недвижимости повлияло несколько факторов.

В-первых, карантин.

"Со второй половины марта по середину апреля, когда "выключили" всю страну, продажи недвижимости буквально рухнули. В некоторых объектах, особенно на начальной стадии строительства, не смогли реализовать вообще ничего, ни одной квартиры. В целом по рынку количество сделок упало на 60-70%. А так как многие застройщики работают, что называется, с колес (строят по принципу пирамиды — на деньги от продажи квартир в других домах – Ред), обвал продаж повлек за собой и остановку строительных работ. Как минимум на 40% строящихся объектов работы тогда либо приостановили, либо полностью остановили. Правда, вслух об этом говорили немногие – боялись, что подобные заявления еще больше обвалят продажи", — вспоминает менеджер проектов компании "КПС Групп" Сергей Овчинников.

Но уже летом, после ослабления карантина, продажи начали восстанавливаться. Этому способствовал в том числе тот факт, что застройщики стали сговорчивее — предложили покупателям более выгодные условия по приобретению квартир.

"У некоторых скидки при 100-процентной оплате достигали 10-15%, а условия по рассрочке стали более лояльными — существенно снизился размер процентных выплат и был сокращен первоначальный взнос. Поэтому спрос полностью восстановился уже в августе", — говорит Овчинников.

Впрочем, продажи подхлестнул второй значимый фактор — курс доллара.

Гривна начала стремительно девальвировать. Всего за прошлый год она потеряла порядка 20% стоимости. А так как цены на жилье в новостройках зафиксированы в гривне, а большинство покупателей хранят сбережения в долларах, для них рост курса американской валюты оказался выгодным. Ведь чем выше курс, тем дешевле в долларовом эквиваленте стоит квартира в новостройке.

Увидев, что квартиры раскупают словно горячие пирожки, застройщики решили повысить ценник (хотя прайсы и так были посчитаны по курсу 28-29 гривен за доллар).

"В 2020 году цены на первичное жилье зависели от двух главных факторов: курса доллара и уровня спроса. Из-за привязки к иностранной валюте, практически во всех сегментах рынка наблюдался рост цен. Но такое подорожание не было равномерным: застройщики еще учитывали спрос, уровень ожидаемой прибыли именно в долларовом эквиваленте. Многие компании переписали свои ценники уже по курсу 30-31 гривен за доллар, пытаясь заложить в ценник еще и будущие риски.

Но при этом квартиры эконом-класса подорожали всего на 5-7%, тогда как жилье комфорт-класса – в среднем на 10%, а новых форматов (к примеру, ЖК закрытого типа)– на 12-15%", — отметила директор по маркетингу BASA City Виктория Погасий. Задрали ценники также продавцы жилья в уже достроенных или почти достроенных домах. Так как люди боялись брать квартиры в новостройках на этапе "фундамента", весь спрос сместился в сегмент уже готовых домов. "Продажи в объектах на завершающей стадии строительства выросли на 30-40%", — говорит Погасий,

Впрочем, ценовые эксперименты застройщиков не прошли – люди посмотрели на новые, повышенные, прайсы и решили выждать. Тем более что на тот момент многие остались без работы или потеряли в доходах.

Плюс – на рынке случилось очередное ЧП — рухнула строительная пирамида "Аркады", тысячи покупателей остались без денег и без квартир. И хотя столичные власти пообещали решить их проблемы, передав дома на аудит "Киевгорстрою", градус настороженности в отношении новостроек резко повысился. К слову, ситуация с домами "Аркады" продолжает оставаться неопределенной. Дома "Аркады" могут достаться строительной компании Stolitsa Group. О том, что она достроит жилые комплексы "Эврика", "Патриотика" и "Патриотика на озерах», компания заявила в декабре 2020. Но подробностей пока нет – в какие сроки будут закончены объекты и, главное, не придется ли людям за них доплачивать.

Поэтому страх перед "котлованами" на рынке сохраняется. Часть потенциальных покупателей из-за этого продолжает уходить на вторичку, поддерживая там относительно высокий уровень цен (по сравнению с 2019 годом, они выросли минимум на 10-15%), часть – покупает на первичке, но в уже готовых домах и у надежных застройщиков.

В итоге закрепить высокие цены на рынке застройщики так и не смогли – многие были вынуждены давать скидки.

"Сначала на рынке наблюдалось достаточно резкое увеличение гривневых цен — от 500-800 гривен до 3 тысяч гривен за квадратный метр. Но под конкретного покупателя были существенные скидки. Поэтому у многих застройщиков рост цен носил скорее номинальный характер", — говорит Овчинников.

"Многие компании для стимулирования продаж в течение всего года предлагали различные скидки и акции, которые позволяли покупателю экономить до 10% от стоимости квартиры. То есть можно сказать, что 2020 год – это год "скрытого снижение цен" на новые квартиры, за исключением 15-20% объектов повышенной комфортности, которые пользовались активным спросом покупателей и которые действительно подорожали", — добавила Погасий.

Ипотека и квартиры в дефиците

Ключевой вопрос – что будет с рынком недвижимости в этом году.

Пока неясно, каким будет спрос на новостройки и вторичку. Так как украинскую экономику, судя по всему, ждет непростой год.

Власти пообещали украинцам дешевую ипотеку – под 7% годовых (что в 2-2,5 раза дешевле банковских кредитов).

Буквально в последних числах декабря министр финансов Сергей Марченко подписал устав Украинской финансовой жилищной компании, которой и предстоит запустить дешевую ипотеку. Обещают давать кредиты на 20 лет под 5-7% годовых с первоначальным взносом не менее 20%.

Украинская финансовая жилищная компания будет рефинансировать банки, через которые граждане смогут брать ссуды как на покупку квартир так и на строительство домов. Стоит отметить, что госпрограмма "Доступное жилье под 10% годовых" в Украине уже действует – ее запустили в июле 2020 года. По состоянию на декабрь (то есть за 5 месяцев) выдано 1,2 тысячи кредитов на сумму порядка миллиарда гривен. Но получить кредит не так просто, как кажется на первый взгляд.

Застройщики говорят, что доступное кредитование могло бы увеличить продажи жилья минимум на 10%.

Но на следующий год на программы поддержки ипотеки в бюджете предусмотрено всего 84,5 млн гривен. При обещанной сумме кредита до 2 млн гривен, этих денег хватит не намного.

Другой фактор, который существенно скажется на рынке недвижимости, — реформа ГАСИ.

Напомним: ГАСИ планировалось ликвидировать как "коррупционную кормушку", создав вместо нее прозрачную систему выдачи разрешительных документов и строительного надзора. Но по факту рынок просто поставили на стоп.

"Ситуация близка к коллапсу: уже построенные объекты не вводятся в эксплуатацию, при этом многие проекты, старт которых был запланирован на 2020 год, застройщики отложили. Количество новых проектов в 2020 году в среднем было на 30-35% ниже, чем в 2019 году", — отмечает эксперт рынка недвижимости Виктория Нерода.

В Киеве, по данным главного управления статистики, за 9 месяцев прошлого года объемы введенного в эксплуатацию жилья упали на 49% – до 254,1 тысячи квадратных метров.

Под конец года Кабмин признал, что не успевает с реформой ГАСИ, поэтому на одном из последних заседаний правительства вернуло градостроительный контроль местным органам власти. Но разблокирует ли это строительную отрасль — пока неизвестно.

Поэтому ожидания у застройщиков не самые оптимистичные. Виктория Погасий говорит, что в нынешнем году количество новых объектов может сократиться на треть.

"Застройщики не спешат выводить новые проекты, особенно это касается объектов эконом-класса, спрос на которые продолжает снижаться", – пояснила она.

Стоит отметить, что самое дешевое жилье "разлюбили" как покупатели, так и застройщики. За последние 3 года количество новых домов эконом-класса снизилось вдвое. При этом растет спрос на ЖК новых форматов (закрытые комплексы с хорошей инфраструктурой). На такие объекты сейчас приходится 60% продаж.

Если опасения застройщиков оправдаются и строить будут мало, возможен дефицит предложения. Что позволит компаниям поднять цены.

Что будет с ценами

Застройщики уверены – цены на жилье в этом году будут расти. В среднем по рынку квартиры в новостройках подорожают минимум на 10%. Но в разных категориях объектов ценники перепишут по-разному.

Виктория Погасий говорит, что больше всего – до 15% — могут подорожать объекты повышенной комфортности, так как там, помимо увеличения спроса, может вырасти себестоимость за счет подорожания стройматериалов.

При этом квартиры эконом-класса подорожают не более чем на 3-5%, что даже ниже процента инфляции. Плюс не исключены акции и скидки.

Впрочем, как говорят сами застройщики, все будет зависеть от реальной ситуации в экономике и курса доллара. Если кризис продолжится, то люди вряд ли будут активно скупать жилье, поэтому и цены вряд ли удастся повысить.

Интерес украинцев к новостройкам во многом будет зависеть еще и от очередных скандалов на строительном рынке. Многие компании продолжают строить по принципу пирамиды (собирая деньги с покупателей, без своего капитала), что чревато новыми банкротствами.

Сергей Овчинников говорит, что одной из тенденций 2021 года станет укрупнение строительных компаний.

"Мы уже наблюдаем эту тенденцию сейчас. Небольшие компании все чаще сотрудничают с крупными, чтобы иметь возможность остаться на рынке. Существующая конкуренция между застройщиками, дефицит финансирования, ограниченный спрос и неопределенные правила игры приводят к повышению «порога» входа на рынок. Новичок без репутации и портфеля проектов уже не может, как раньше, построить проект, имея средства только на три-шесть месяцев финансирования стройплощадки, а остальное нужно привлечь с рынка. Эта схема может сработать для крупных игроков, но малоизвестному застройщику покупатели боятся доверять свои деньги", — сказал он.

Управляющий партнер компании Caspian Service в Украине Чингиз Кишиев добавил, что для восстановления доверия покупателей к первичке, и чтобы перестраховаться от новых пирамид, нужно принять закон о защите прав инвесторов (проект уже есть в Раде).

"Но он может существенно усложнить застройщикам жизнь. В проекте есть норма о гарантийных площадях, которые нельзя реализовывать до момента ввода объекта в эксплуатацию. Выполнить ее могут компании с достаточным капиталом, позволяющим строить без оглядки на уровень спроса и продаж. То есть застройщики постепенно начнут отказываться от схем перекрестного финансирования и уменьшать долю финансирования за счет средств покупателей", — говорит эксперт.

Квартиры в старых домах подорожают на 10%

От ситуации на первичке напрямую зависит, что будет с рынком жилья в старых домах. Прошлый год был благоприятным для вторички. Из-за укрепления гривны новые квартиры в долларах подорожали, поэтому многие покупатели либо решили выждать, либо переметнулись на вторичку.

Дополнительный приток покупателей обеспечили строительные скандалы – сначала с "Укрбудом", а затем с "Аркадой".

В итоге, как говорит директор агентства недвижимости Best&Seller Ирина Луханина, ценники на жилье в старых домах заметно подросли. Особенно высоким спросом пользуется так называемая "новая вторичка" – квартиры в уже заселенных новостройках.

По данным SV Development, среднестатистический квадратный метр жилья в старых домах за прошлый год вырос на 50 долларов – до 1068 долларов. Это значит, что двушка в 50 квадратов за год подорожала на 2,5 тысячи долларов.

При этом в Голосеевском районе цены выросли на 47 долларов за квадрат (до 978 долларов), в Дарницком – на 54 доллара (до 797), в Печерском – на 67 долларов (до 1662) и т.д.

Риелторы говорят, что квартир на вторичке явно не хватало. При кажущемся изобилии предложений, за хорошими вариантами по адекватным ценам буквально выстраивались очереди. На одну квартиру претендовало минимум два потенциальных покупателя.

На рынке вернулось даже такое уже порядком подзабытое понятие, как "аукционная продажа", то есть люди перекупали понравившиеся им квартиры (нередко те, что уже были под залогом), предлагая более высокую цену. Но подорожание коснулось не всех квартир. Некоторые, наоборот, распродавались со скидками (хозяева уступали до 10% от заявленной цены и больше). Это касается дорогих квартир в центре и "убитых" на окраинах столицы.

Как и на первичке, самое дешевое жилье (20-30 тысяч долларов) стало пользоваться меньшим спросом, а интерес к квартирам средней категории (40-60 тысяч долларов), наоборот, вырос.

В этом году ситуация на вторичке зависит от нескольких факторов.

Первый — курс доллара. Как говорит Луханина, в ситуации со старым жилым фондом работает правило: чем выше курс доллара к гривне, тем ниже цены в долларах, и наоборот. То есть если доллар подорожает до 30 гривен и выше (а такие прогнозы тоже есть), цены на вторичку могут просесть на 3-5%.

Но если курс удержится в рамках 29 гривен, влияния на ценники на жилье не будет.

Второй важный фактор – цены и предложение на первичке. Если квартиры в новостройках подорожают, как прогнозируют эксперты, на 10-15%, вторичка может прибавить в цене до 5%. Если же при этом будет еще и дефицит нового жилья и покупателя ринутся на вторичку, подорожание может составить до 10%. Тут многое также будет зависеть от того, появится ли дешевая ипотека.

Но самое главное — что будет с экономикой и доходами украинцев. Если страну накроет масштабный кризис, люди будут массово терять работу, а зарплаты перестанут расти, продажи жилья снизятся.

Поэтому, вместо того чтобы повышать ценники, продавцам придется их опускать. Даже если будут заявлены высокие цены по прайсу, люди могут рассчитывать на различные акции от застройщиков или большой торг от владельцев квартир в старом фонде.