Эконом-жилья больше не будет. В 2021-м цены на квартиры взлетят

В 2021 году стоимость квадратного метра жилой застройки вырастет примерно на 20%. Такой прогноз UBR.ua сделали эксперты рынка недвижимости.

Крупный столичный застройщик "Киевгорстрой" объявил о повышении цен на 5% с 1 февраля. По словам президента компании Игоря Кушнира, повышение затронет все возводимые объекты компании.

Где вырастут цены на жилье

Опрошенные UBR.ua эксперты отметили, что в текущем году стоит ожидать более значительного роста цен на жилье.

"Однозначно стоимость квадратного метра на первичном рынке будет расти, процентов на 20 за год", – предположил аналитик SV Development Сергей Костецкий.

Ключевые рыночные факторы – количество сделок на первичном рынке в 2021 году будет сокращаться. У застройщиков не будет финансирования проектов в должной степени. Кроме этого, себестоимость строительства, в том числе из-за повышения цен на газ, увеличится.

"Поэтому 5% от "Киевгорстроя" – это только начало", – уверен эксперт. Он отметил, что в предыдущие годы цены на "первичке" тоже росли "и с этим, к сожалению, ничего не поделаешь".

Прежде всего будут расти цены в сегменте эконом-жилья, потому что там "наименьший запас прочности". В категории бизнес- и элитного жилья маржа побольше, поэтому можно предположить увеличение стоимости в пределах 10%.

По поводу дальнейшего развития рынка Сергей Костецкий рассказал о двух возможных сценариях:

Пессимистический – если еще будут локдауны, и если правительство не разберется с обанкротившейся "Аркадой", то украинцы еще больше разочаруются в первичном рынке недвижимости.

Уже, констатировал он, около 30% покупателей, ранее интересовавшихся инвестициями в "первичку", перешли на вторичный рынок. И эта тенденция будет только усиливаться.

Это приведет к тому, что финансирование уже начатых проектов будет минимальным. Застройщики будут вынуждены либо снизить темпы строительства, либо вообще заморозить объекты.

"Это может привести к банкротствам", – подчеркнул он.

Оптимистический прогноз – если не будет жестких локдаунов и "все будет плюс-минус стабильно". Например, государство поможет с достройкой объектов "Аркады" и "Укрбуда".

"Люди понесут деньги на "первичку", потому что это единственный рынок, на котором можно чуть-чуть заработать", – спрогнозировал Сергей Костецкий.

По его словам, в 2021 году ожидается на 30% снижение ввода в эксплуатацию новых квадратных метров. И прежде всего это отразится на сегменте эконом-жилья.

"Для рынка это вообще-то хорошо. Потому что спрос сейчас намного меньше, чем предложение и, как следствие, чем меньше жилья вводится (в эксплуатацию), тем больше шансов, что у застройщика это жилье будет выкуплено", – подытожил эксперт.

Возможно, в "Киевгорстрое" посчитали, что у потребителей "растет покупательская способность", прокомментировал UBR.ua действия крупного застройщика гендиректор девелоперской компании Greenol Олег Приходько. Но, уверен он, на 99% этот шаг вызван растущей инфляцией.

"Рынок двигается как всегда – на долю инфляции растут цены. Но роста по рынку инвестиционной недвижимости не происходит за последние несколько лет", – подчеркнул эксперт.

По его словам, с учетом пандемии и локдаунов рынок "двигается небольшими шажками вперед, но без существенных изменений.

Повышение на 5% коснется в первую очередь сегмента эконом-жилья. Таким образом "рынок пытается догнать инфляционные процессы", отметил Олег Приходько.

В категории жилья от $150 тыс. спрос более-менее постоянен, но его удельный вес небольшой. Поэтому и влияние на всю индустрию – незначительное.

Даже новая недвижимость продается плохо

"Ценообразование в жилых комплексах зависит от множества факторов и переменных, среди которых особую роль играет локация, концепция, формат, себестоимость строительства, инфраструктурные решения и затраты на благоустройство территории", – отметила в комментарии UBR.ua эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак.

Нужно понимать, отметила она, что изменение цены происходит на рынке неравномерно.

Может быть, что два "одноклассника" (проекта в одном классе) по соседству будут отличатся по цене на 5-10% и более в зависимости от степени готовности проектов, уровня платежеспособного спроса, качественных характеристик ЖК.

"Средневзвешенная цена на "первичке" в перспективе первого квартала будет расти, даже несмотря на замедление продаж в январе из-за локдауна. Тянет цены вверх растущая себестоимость: цены на стройматериалы, что отечественные, что иностранные, поднимаются, строительно-монтажные работы дорожают. Думаю, что в среднем по рынку будем наблюдать рост в пределах 1,5-3% за квартал", – предположила она.

По ее словам, удерживать от существенного роста среднюю цену по рынку будет большой процент в общем объеме рынка новостроек масс-маркета (эконом-класс, выдающий себя за комфорт), который неликвиден.

"Плохо строится и продается. Это чуть меньше 60% от общего объема выставленных лотов", – оценила эксперт.

К тому же, подчеркнула она, многое будет зависеть от восстановления деловой активности и покупательских возможностей, в том числе доходов украинцев, которые просели из-за коронавируса.

Что в итоге купят украинцы

В лучшем положении окажутся популярные нынче проекты в форматах "город в городе", многофункциональные ЖК, сервисные комплексы, эко-концепты со степенью готовности выше 30% и высокими темпами строительства.

"Именно на такие проекты в категориях комфорт+ и бизнес-класса охотится платежеспособный клиент", – заявила Виктория Берещак.

Эти проекты в зависимости от степени готовности, перехода на более высокий цикл, уровня спроса и индивидуальных характеристик могут вырасти в цене в два-три раза выше средневзвешенной за тот же период.

Потенциал для роста цены есть в Киеве и столичном регионе, особенно учитывая рост спроса на загородную недвижимость в связи с коронавирусом. Во Львове и Одессе – это перспективные направления для спекулятивных инвестиций, учитывая рост внутреннего туризма, спрогнозировала эксперт.

Устаревшему масс-маркету без индивидуального востребованного концепта, дополнительных опций, ярко выраженной сервисной составляющей, продуманной квартирографии, многофункциональной инфраструктуры придется туго.

Во-первых, отметила Виктория Берещак, потому что его целевая аудитория потеряла средства и возможность приобрести жилье.

Во-вторых, потому что в борьбе за платежеспособного клиента, который стал еще более избирателен в своих предпочтениях, эконом-классу, пускай он даже мимикрирует под комфорт, очень сложно сражаться с ликвидными концепциями и формата с допопциями и "фишками".

Эконом-сегмент будет дорожать несущественно, а, возможно, где-то даже пойдет на ценовой демпинг или дисконтирование выше рыночного.

"Вполне вероятно, мы опять будем видеть на постоянной основе скидки выше 10%, чтобы завлечь инвестора", – предположила эксперт по недвижимости.

По ее словам, покупатель сегодня выбирает максимально высокое качество среды для жизни, отталкиваясь от индивидуальных предпочтений и потребностей. Но в то же время обращают внимание и на динамику на площадках, финансовую устойчивость компании, опыт и портфель реализованного жилья.

Заместитель генерального директора ПСГ "Ковальская" Игорь Суботенко заявил, что в течение 2021 года ожидает повышение цен от 5% до 10% (в гривневом эквиваленте) на жилье комфорт- и бизнес-класса.

"Мы не предполагаем существенных изменений на рынке жилой недвижимости. Тенденции 2020 года продолжатся", – отметил он в комментарии для UBR.ua.

По его словам, инвестор по-прежнему будет предпочитать проекты с развитой инфраструктурой и продуманной концепцией. "Именно поэтому новостройки эконом-сегмента в столице отходят в прошлое, ведь современные девелоперы стремятся дать своим покупателям нечто большее базового предложения в виде стен и потолка", – подчеркнул Игорь Суботенко.