Революция на рынке кредитного жилья. Ипотека под 7%: кто получит, ежемесячные платежи и суммы

Прошлогодняя программа "Ипотека 10%" оказалась далеко не такой привлекательной, как о ней рассказывали. Во-первых, кредитный процент оказался не 10, а 12%, во-вторых, льгота действовала только в первый год, а затем ставка вырастала до 15% и выше.

По настоянию президента Владимира Зеленского программу доработали с целью помощи самым социально незащищенным слоям населения. Однако и в этот раз ее условия оказались небезупречны. В чем суть программы и какие у нее подводные камни, разбирался UBR.ua.

Ипотечный кредит 7%

27 января Кабинет министров утвердил постановление "Некоторые вопросы удешевления стоимости ипотечных кредитов". Проект был настолько экстренным, что его не успели внести в повестку заседания, проголосовали "с голоса", а сам текст доработали только к 29 января. Документом устанавливается, что:

• ставка кредита зафиксирована на 7% на весь срок его действия;

• компенсацию банкам по ипотеке выплачивает Фонд развития предпринимательства;

• получить кредит смогут только бюджетники и действительно нуждающиеся;

• на кредитные средства можно купить жилье не старше 3 лет;

• максимальный размер кредита установлен на уровне 2 млн грн;

• в программе могут принимать участие квартиры площадью не более 50 кв.м на семью из двоих человек и еще 20 кв.м на каждого следующего члена семьи;

• возраст заемщика не должен превышать 70 лет.

Финансисты говорят о потенциально революционном влиянии правительственного постановления на ипотечный рынок, который "лежит" уже много лет.

"Правительственная программа предусматривает компенсацию рыночной ставки банка-участника за счет средств бюджета по линии Фонда развития предпринимательства. На выходе конечный потребитель получить ставку в 7% годовых, что, конечно, огромный прорыв для рынка. Это действительно революция", – считает советник председателя правления Кредитвест банка Василий Невмержицкий.

Медикам и учителям

По словам советника президента Виктории Страховой, в первую очередь программа направлена на медработников, научно-педагогических работников, сотрудников бюджетной сферы, внутренне перемещенных лиц, и тех нуждающихся, кто требует улучшения жилищных условий. Перекупщикам, спекулянтам и "квартирным магнатам" доступ к получению кредита закрыт.

К "нуждающимся" отнесены те граждане, кто находится на квартирном учете, обеспечены жилой площадью по месту прописки, не превышающей 13,65 кв.м на одного члена семьи, или проживают в общежитии, жители аварийных и ветхих домов, молодые семьи.

Банки сами определяют, какое будет приобретаться жилье – будет ли это первичка или вторичка, теоретически им может быть даже частный дом. В любом случае речь не идет о покупке на этапе строительства, а только о квадратных метрах уже с правами собственности, и жилье должно быть не старше трех лет.

Последнее условие осложняет приобретение квартир в регионах, ведь там не особо активно работают застройщики, а значит нет в достаточном количестве и подходящего под условия жилья. По словам Страховой, изначально в проекте речь шла о домах в Киеве не старше 2015 года и в областях – не старше 2000 года, но при доработке условия изменили.

"КМУ опубликовал Порядок. К сожалению, он на доработке изменен так, что я не особо верю в такую редакцию: жилье должно быть не старше трех лет. Возможно, КМУ верит, что застройщики косяками пойдут в регионы, а что есть у нас такие медики и учителя, которые осилят одновременно: аренду, ремонт и кредит – я не верю", – считает она.

"Свежая" вторичка от 3 лет – это либо редкие предложения о продаже с ремонтом, подчеркивает Страхова, либо "залежавшееся" после строителей. При этом медики с учителями живут не только в столице и областных центрах, а и в глубинке, где подходящих под программу домов может в принципе не быть.

Решает банк

Сложность заключается также и в том, что реализовать программу на практике не так просто, как кажется. Раз все кредитные риски несет банк, то именно он и будет оценивать заемщика и принимать окончательное решение. Это означает, что круг потенциальных потребителей льготной ипотеки окажется довольно скромным.

"К примеру, банк не станет выдавать займ на полную стоимость квартиры. Максимум, на который может рассчитывать потенциальный покупатель жилья – 70%. Остальные 30% ему нужно заплатить при покупке из собственного кармана. Для квартиры стоимостью $30 тыс. – это $9 тыс.", – полагает Василий Невмержицкий.

Кроме того, 7%, скорее всего, будет не окончательной стоимостью кредита.

"Страховые платежи, к примеру, наверняка лягут на плечи заемщика. Не исключены и разовые комиссии при выдаче кредита – такая практика сейчас существует. Что увеличивает стоимость кредита", – считает Невмержицкий.

Также банкам невыгодно давать кредиты военнослужащим, ведь законодательство запрещает накладывать на них штрафы и пени в случае просрочки платежа по кредиту.

При этом у банков нет длинных ресурсов, чтобы обеспечить кредитование на достаточно длинный срок (20-30 лет), а для рядовых украинцев даже и 7% годовых выльется в итоге в немалую суммой. Если отбросить все дополнительные расходы и взять за основу квартиру стоимостью 1 млн грн, ежемесячный платеж составит порядка 6 тыс. грн.

"Для средней семьи из 2-х человек сумма вполне подъемная, однако не стоит забывать, что далеко не каждый украинец может подтвердить эти доходы документально. Но есть и хорошая новость – НБУ на этой неделе принял постановление, позволив финучреждениям при выдаче ипотечных кредитов учитывать доход не только самого заемщика, но и членов семьи. Это очень важное и своевременное изменение", – подчеркивает Невмержицкий.

Фонд против

По мнению Страховой, программа преследует разные цели, поэтому ее стоило бы "развести" на две. Для стимулирования строительства необходима поддержка прежде всего среднего класса, который сможет осилить покупку первички и "свежей" вторички. А для спецпрограммы, где мультипликатор строительства для ВВП не важен, необходимо просто дать людям возможность приобрести собственное жилье.

Кроме того, по информации UBR.ua, Фонд поддержки развития предпринимательства отнюдь не в восторге от того, что его привлекли к финансированию программы ипотеки – непрофильного для него сектора.

Несколько месяцев он старательно избегал вовлечения себя в это мероприятие, пока чашу дискуссий и встречных доводов не прервало "тяжелое" президентское слово. Однако, как свидетельствует опыт последних лет, в таких условиях чиновники не горят желанием работать, и процесс может превратиться в имитацию и пиар.