Налог на недвижимость в Украине: как будем платить в 2021-м

Налог на недвижимость перестанут рассчитывать от номинальной стоимости квадратного метра, привязанной к минималке. Базой налогообложения станет стоимость жилья, которую определит рынок. Такие нормы предлагает разработанный в стенах Налогового комитета законопроект, анонсированный его главой Данилом Гетманцевым.

В комитете полагают, что нормы законопроекта сделают расчет налоговых платежей на недвижимость более честным, когда ставка за "лишние" метры в старенькой квартире на Борщаговке будет существенно ниже той, что в новостройке на Печерске. Эксперты считают, что предлагаемые законопроектом нормы на самом деле являются скрытым "налогом на роскошь".

Реформа местных налогов

В Верховную Раду скоро будет внесен и зарегистрирован законопроект, который существенно расширяет права местных властей в отношении налогов, поступления по которым направляются в местные бюджеты. Об этом UBR.ua рассказал председатель комитета Верховной Рады по вопросам финансов, налоговой и таможенной политики Данил Гетманцев. По его словам, этот законопроект будет способствовать:

• Упрощению администрирования налогов.

• Расширению полномочий местных властей в вопросе налогообложения.

• Достижению соответствия норм украинского законодательства нормам ЕС.

• Уменьшению налогового бремени на налогоплательщика.

• Определению принципа справедливости для налогоплательщика.

"Существующая система несправедлива, потому что дорогая недвижимость облагается так же, как и недвижимость дешевая. Если у вас новый, современный, шикарный дом в центре города, который введен в эксплуатацию в 2010 году, то облагается налогом он так же, как и "брежневка", которая введена в эксплуатацию 40-50 лет назад. Они несоизмеримы по своей цене, а налог с них берется одинаковый", – рассказал UBR.ua Данил Гетманцев.

От рыночной стоимости

Действующая налоговая база предполагает, что жилье площадью до 60 кв. м не облагается налогом на недвижимость, но за все, что свыше, оплачивается в госбюджет из расчета 1,5% от минимальной зарплаты. Например, в квартире площадью 120 кв. м облагается налогом на недвижимость 60 кв м, и при погашении налоговых обязательств за 2020 год придется оплатить из расчета 70,8 за 1 кв. м (минимальная зарплата в этом году 4723 грн), всего – 4 248 грн.

Такую сумму налога заплатит как владелец квартиры в новостройке на Печерске, так и владелец старой квартиры на Борщаговке, и в профильном комитете это считают нечестным.

"Это не соответствует ни европейской практике, ни даже китайской. Поэтому идея состоит в том, что базой налогообложения должны быть не метры, как в Средневековье, а стоимость, как это происходит при налогообложении земельных участков", – объясняет Гетманцев.

Формулу расчета налога на недвижимость в случае принятия Радой этого законопроекта, у которого пока еще нет регистрационного номера, в комитете пока не раскрывают, но Данил Гетманцев сообщил, что в качестве налоговой базы будет использована не условная цена квадратного метра, а стоимость всего такого объекта недвижимости, причем рыночная.

Как будут считать цену

За основу расчета рыночной цены будут браться данные из реестра Фонда государственного имущества, созданного год назад еще при отмене скандальных "площадок Яценко". Тогда было решено внедрить программное обеспечение, которое содержит данные о продажах всей недвижимости на территории Украины за три года. Благодаря этой базе и будет оцениваться рыночная стоимость недвижимости в Киеве, Днепре, Запорожье, Херсоне, Одессе и т.д.

"Эта база уже сейчас при купле-продаже недвижимости достаточно адекватно оценивает стоимость недвижимости. Мы предполагаем, что на протяжении года ее необходимо будет доработать до того уровня, чтобы она давала исчерпывающую информацию о стоимости недвижимости в целях налогообложения не только в целях купли-продажи, как это сейчас, а и в целях налогообложения", – рассказывает UBR.ua Данил Гетманцев.

Участники рынка, однако, критикуют новую систему оценки и называют ее необъективной, что вызывает нарекания как собственников, так и риэлторов, и покупателей. Так, на цену объекта влияет география – в Киеве, Днепре, Запорожье, Херсоне, Одессе разные цены –возраст объекта недвижимости, этажность и этаж в самом доме, с ремонтом/без ремонта, даже "комнатность" объекта недвижимости, но на деле это не учитывается.

"Оценщики не выезжают на объект, не учитывают всех факторов, и приходится людям платить налог, ту же госпошлину больше, чем реальная стоимость. Например, человек купил квартиру за $50 тыс., а оценщик оценил в $75 тысяч. И он не может заплатить госпошлину меньше, чем оценочная стоимость, даже если он ее продает дешевле", – объясняет UBR.ua независимый эксперт рынка недвижимости Ирина Луханина.

Поэтому, по словам главы налогового комитета, налогоплательщик получит право, если он не согласен с такой оценкой, заказать ее у частных организаций и предоставить данные в Налоговую службу, если сумма по факту получится меньше. И эта оценка будет принята за основу.

Налог на роскошь

Предлагаемая законопроектом новая система налогообложения вызывает сомнение участников рынка и в плане реализации принципа справедливости, ведь достижение условно справедливого распределения оплаты за недвижимость может быть несправедливой по доходам собственников.

"Система справедливости – как она будет работать? Есть две старушки, которые получили много лет назад квартиры: одна – на Троещине, на Радунской, вторая – в центре, на Пушкинской. У обеих квартиры 54 кв. м, но на Пушкинской стоит $120 тыс., а квартира на Радунской – $48 тыс. Получается, этаж один и тот же, бабушки одни и те же, пенсии и коммуналка одинаковы. Только налог у одной со $120 тыс, у второй – с $48 тыс. Где этот коэффициент справедливости?" – задается вопросом Ирина Луханина.

Эксперты полагают, что на деле нововведения могут вызвать негативный резонанс, когда благие начинания могут быть сведены к очередному витку коррупции. В результате могут появиться частные компании, которые наживаются на расчете налога по минимальной стоимости. Истинной целью введения налога они называют не столько социальную справедливость, сколько желание получить больше сборов.

"Это будет скрытая форма налога на роскошь. Здесь похожий подход, за аналогичную квартиру, но стоимостью в 2-3 раза дороже, придется и налог платить больше", – считает независимый эксперт рынка недвижимости Дмитрий Волков.

При этом неясно также, как определять рыночную цену на недвижимость в условиях ее постоянных колебаний, тем более в такое нестабильное время, как сейчас.

"Цена за квартиру – рыночная категория, и как можно к этому привязывать налогообложение? Цены только за последние полгода, за период пандемии, вначале упали, потом опять подросли. И что, сейчас каждые три месяца придется переоценивать, пересчитывать налоги?" – задается вопросом Волков.

Эксперты полагают, что прежде, чем внедрять подобные формы налогообложения, необходимо обеспечить поступления налогов хотя бы по той формуле, которая сейчас есть, но по факту многие налогоплательщики ее попросту игнорируют, особенно в глубинке.

"Контроля за сбором нет, как, например, когда ФОП-неплательщиков вносят в реестр должников. Если бы все платили с тех сумм тех метражей, которые сейчас существуют, казна бы наша значительно пополнялась, но налоговая этим не занимается. Мы сами несколько раз приходили платить этот налог: на нас смотрят удивленными глазами: чего вы сюда пришли, вам нечего делать, деньги некуда заплатить?" – резюмирует Луханина.

СПРАВКА

Уплата налога на недвижимость регламентирована Налоговым кодексом Украины, и касается физических и юридических лиц, резидентов и нерезидентов, которые имеют в собственности жилые и нежилые объекты недвижимости.

Что нужно знать

• налоговый период – календарный год;

• основание для уплаты налога – уведомление налоговой службы;

• срок оплаты для физических лиц – 60 дней со дня получения уведомления;

• базой налогообложения является общая площадь объекта – жилая и нежилая коммерческая, но сумма начислений разная,

• за невыполнение закона предусмотрен штраф в 10% в случае задержки внесения налога в 30 дней, и 20% – более 30 дней,

• если сообщение об уплате налога государственными органами не было отправлено плательщику своевременно, он освобождается от ответственности,

• налоговые начисления делаются только с месяца получения права собственности, а не за весь год.

Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость – это здания, сооружения, земельные участки, используемые не для проживания, а для коммерческих целей и получения с них дохода.

Решение о размере налога принимают местные органы власти, но с ограничением стоимости 1 кв. м не больше, чем 1,5% от размера минимальной зарплаты.

Жилая недвижимость

Налог на жилую недвижимость также не должен быть большим, чем 1,5% от размера минимальной зарплаты за 1 кв. м. Но и здесь окончательное решение за городской властью, поэтому, сколько платить – зависит от места нахождения объекта:

за недвижимость в Киеве и Днепре максимум – 70,84 грн/кв. м;

за собственность во Львове – 23,61 грн/кв. м (на 2020 год размер ставки – 0,5%).

Как начисляется

Налог на жилую недвижимость начисляется только на те квадратные метры, которые превышают льготную площадь:

60 кв. м – для квартир;

120 кв. м – для частных домов.

Эта льгота не предоставляется в случае, если:

объект используется для получения дохода;

превышает 5-кратный размер необлагаемой площади.

Для пенсионеров льгот при начислении налога на недвижимость не предусмотрено.

Освобождение от уплаты налога

Есть несколько законных причин не платить налог на недвижимость. Если она находится:

в аварийном состоянии;

в городах отчуждения и обязательного отселения;

в общежитии;

когда жилье принадлежит ребенку-сироте.

Ошибка в начислении

Если плательщик не согласен с начислением суммы, ему надо обратиться в ГНС и написать заявление в произвольной форме с просьбой:

проверить начисленную сумму налога;

провести сверку объектов и частиц, находящихся в его собственности;

учесть корректировки данных в системе по льготной площади.

Налоговые начисления делаются только с месяца получения права собственности, а не за весь год. Если в уведомлении ошибка, необходимо обратиться в ГНС.