Рынок земли – что можно и нельзя продавать, выгодно ли вкладывать, насколько подорожают участки через 10 лет

Через 4 месяца в Украине появится новый вид недвижимости, которую смогут приобретать и продавать физические лица, – земля сельскохозяйственного назначения. Рынок земли откроется с 1 июля 2021 года.

Как и любая недвижимость, сельскохозяйственная земля может приобретаться не только для жизни и работы на ней. Она также может рассматриваться как объект инвестиций.

Насколько выгодной инвестицией может стать такая земля? Стоит ли украинцам уже сейчас копить деньги для такой покупки? И какие могут быть нюансы? С этими вопросами попытался разобраться сайт "Сегодня".

Что и кому разрешать покупать и продавать

Согласно принятому закону, на первом этапе работы рынка земли – с 1 июля 2021 по 1 января 2024 года – сельскохозяйственную землю, которая сейчас находится под мораторием, смогут покупать только физические лица. С 2024 года – и юридические лица тоже.

Максимальное количество сельхозземли, которое сможет приобрести один владелец, – 100 гектаров. Много это или мало? 100 гектаров – это квадрат со стороной 1 км. Или, например, прямоугольник длиной 2 км и шириной 500 м. Один гектар – это, соответственно, квадрат со стороной 100 метров.

Между тем сегодня на специализированных сайтах можно найти очень много объявлений о продаже земли сельхозназначения. Законны такие продажи или нет? Стоит ли покупать такие участки или подождать открытия рынка земли?

Как рассказал в комментарии "Сегодня" Андрей Кохан, член совета Комитета Ассоциации юристов Украины по аграрному праву, сегодня бытует ошибочное мнение, что мораторий касается абсолютно всей земли сельскохозяйственного назначения. Но это не так.

"Не вся сельскохозяйственная земля является подмораторной. Простой пример: земли, на которых расположены дачи, в основной своей массе относятся к землям для садоводства, которые, в свою очередь, считаются землями сельхозназначения. Но купить или продать дачу вместе с землей никогда не запрещалось, на эти земли мораторий не распространяется", – говорит юрист.

Из многих категорий земель сельхозназначения мораторий распространяется только на 4 типа:

Сельскохозяйственные земли государственной и коммунальной собственности.

Земли для товарного сельхозпроизводства.

Земельные участки, которые впервые выделены собственникам паев для ведения личного сельского хозяйства.

Паи (участки земли на поле), которые не выделены из общего массива земли.

С понятием "пай" существует определенная путаница.

"Пай – это фактически право бывшего члена колхоза и ряда иных указанных в законе лиц на некую часть земли на колхозном поле. Такая часть не выделена на местности и не может иметь отдельного кадастрового номера. Но со временем паями стали называть также участки, которые уже выделены на поле собственникам паев и которым присвоен индивидуальный кадастровый номер", – объясняет Андрей Кохан.

Среди объявлений о продаже земли много и таких, где речь идет о продаже паев. Законны ли такие сделки на сегодняшний день? Юрист говорит, что они вполне могут быть законными – в случаях, когда под паями подразумевают выделенные земельные участки.

"Нужно отметить, что мораторий в Украине был введен только на стыке 2001 и 2002 годов, а небольшую часть земли, которая могла бы попасть под его действие, успели продать еще в 90-х годах. Если говорить о землях для ведения личного крестьянского хозяйства, то не во всех случаях они были выделены нынешним собственникам как собственникам паев. К примеру, участки, которые были приватизированы (вне процедуры паевания), куплены и т.п., не являются подмораторными — их можно покупать и продавать. То есть на сегодняшний день на рынке есть небольшая часть сельскохозяйственной земли и, в частности, участки для ведения личного крестьянского хозяйства, которые не находятся под действием моратория", – рассказывает Андрей Кохан.

Также сегодня "продают" участки, которые на самом деле являются другими видами сделок, такими как эмфитевзис (право бессрочного пользования землей для сельскохозяйственных целей), аренда на 49 лет и др. Эти варианты после открытия рынка земли не отменяются, такие сделки являются законными сейчас и могут осуществляться в будущем. Добавим, что на сегодня не существует ограничений по концентрации сельхозземли в одних руках.

Стоит ли инвестировать в землю

По данным аналитического центра "EasyBusiness", в течение 10 лет цена на земельные участки в Украине может вырасти в 4 раза.

"Вследствие реализации прав распоряжаться своим имуществом украинские землесобственники могут ожидать роста цены на землю. Наши расчеты показывают, что на протяжении следующих 10 лет цена на землю может вырасти до 4-4,5 тыс. долларов за гектар, по сравнению с нынешним показателем нормативной денежной оценки, который составляет в среднем 1-1,2 тыс. долларов за гектар. Также будет расти стоимость аренды", – сообщил глава аналитического отдела компании "EasyBusiness" Дмитрий Ливч во время пресс-конференции "Дорожная карта земельной реформы в Украине. Развитие экономики".

Такая оценка, по его словам, базировалась на изучении рынков земли в других странах, и в частности в Польше, чью модель (с некоторыми нюансами) Украина использует при проведении собственной земельной реформы.

Между тем многие эксперты затрудняются сказать, как будут изменяться цены на землю после открытия рынка. Одни считают, что на рынке одновременно может появиться огромное количество предложений, ведь под мораторием сейчас находится порядка 90% всех сельхозземель. Это может обвалить цены (по крайней мере, до уровня нормативной оценки). Другие полагают, что собственники таких земель не будут торопиться продавать свой актив, поскольку сдача земли в аренду может приносить пусть небольшой доход, но на протяжении многих лет. А деньги от продажи рано или поздно закончатся.

В то же время экономисты сходятся во мнении, что земля со временем будет дорожать, как любой товар с ограниченным количеством (площадь земель ведь со временем не увеличится).

Наталья Нечаева, руководитель одноименного адвокатского бюро (г. Львов), которая специализируется в том числе на вопросах земли, считает, что после открытия рынка земля будет дорожать.

"Открытие рынка земли с 1 июля предоставит возможность приобретать участки сельскохозяйственного назначения, в том числе в качестве инвестиции. При этом можно будет изменять целевое назначение – при условии наличия детальных планов территории. До сих пор органы государственной власти и местного самоуправления имели право изменять целевое назначение любого участка, а частным владельцам сельхозземли это было запрещено. Теперь частные собственники сравняются в правах с владельцами земли, находящейся в государственной и коммунальной собственности. Соответственно, по моему убеждению, рынок земли станет более оживленным, а земля – более интересным и дорогим активом, чем была до сих пор", – говорит Наталья Нечаева.

Управляющий партнер юрфирмы "PROPERTY" Василий Рущак предупреждает, что, рассматривая землю как инвестицию, придется учитывать множество факторов.

"На сегодня вопрос рынка земли и инвестиций в землю остается открытым. Еще не завершено принятие всех законов и нормативно-правовых актов, которые будут регулировать оборот сельскохозяйственных земель. Следовательно, существуют риски отсрочки запуска рынка. Или этот процесс запустится в таком несколько неопределенном состоянии. В идеале, если рынок земли заработает, то можно будет инвестировать в землю. Однако, осуществляя такую ​​инвестицию, нужно учитывать много факторов. Находится ли земельный участок в аренде (арендатор имеет преимущественное право на покупку, может быть конфликт. Правильно ли оформлены документы на земли, то есть "белая" ли она. Физическое состояние земли – сейчас большое количество земель находятся в запущенном состоянии. Где расположена земля: к примеру, если купить 4 га в середине массива в 100 га, то это не очень целесообразно, и дальнейшие инвестиции в такой земельный участок могут быть не оправданы. И много других нюансов", – говорит Василий Рущак.

Сколько денег надо для покупки земли

На сегодня цены на сельскохозяйственную землю абсолютно разные. В одном регионе можно купить гектар земли за 200 долларов, в другом – за 20 тысяч. Цена зависит от многих факторов: от расположения участка и его рельефа, состава почвы и многих других факторов.

После открытия рынка земли на аукционах планируется продавать землю по цене, которая не ниже нормативной денежной оценки земли. Сейчас средняя нормативно-оценочная стоимость земли в Украине составляет 1-1,2 тыс. долларов за гектар. Но цены для каждого населенного пункта разные, и даже в одном и том же населенном пункте они могут отличаться.

На сайте Госгеокадастра есть справочник нормативной денежной оценки земель по областям и населенным пунктам. Например, в Винницкой области мы нашли участки по 2 грн за квадратный метр. Соответственно, гектар такой земли обойдется в 20 тыс. грн, то есть примерно в 700 долларов. Но есть и земля по 230 грн за 1 кв. м. Гектар такой земли соответственно будет стоить 2,3 млн грн, или более 80 тыс. долларов. В Киевской области цены варьируются от 8 до 290 грн за 1 кв. м.