Почему падает спрос на аренду жилья в Киеве и что будет с ценами

Несмотря на пандемию и несколько локдуанов, цены на аренду квартир в Киеве за последний год не только не упали, но даже выросли.

По данным SV Development, если сравнивать арендные ставки с маем 2020 года, то в целом по столице они увеличились по однокомнатным квартирам на на 11 долларов – до 284 долларов. По двушкам рост составил 14 долларов (с 370 до 384 долларов), по трешкам – на 18 долларов (с 439 до 457 долларов). При этом, что интересно, едва ли не больше всего за год подорожали квартиры в центре Киева. В Печерском районе среднестатистическая единичка стала дороже на почти на 20 долларов (сейчас она стоит – 384 доллара в месяц), двушка – на 22 доллара (до 498 долларов), трешка – на на 26 долларов (до 578 долларов).

При этом однокомнатные квартиры в одном из самых доступных районов столицы – Святошинском – за год приросли в цене на аренду только на 11 долларов (до 250 долларов).

"Еще больше, чем раньше, сейчас хотят в центр. При этом самые доступные квартиры эконом-класса в спальных районах и на окраинах, которые раньше разбирали, как горячие пирожки, уже не пользуются таким массовым спросом. Если раньше арендатору можно было предложить всего пару вариантов жилья до 7 тысяч гривен, то сейчас – 5-6. Но это не потому, что люди стали жить богаче. Просто у эконом-сегмента киевских квартир до 20% отхватил сегмент еще более дешевого жилья – комнат, общежитий, домов без удобств в пригороде", — говорит руководитель агентства Best&Seller Ирина Луханина.

По этой причине хозяева самых доступных квартир так и не смогли повысить ценники. Изначально они заявляют явно завышенные цены – на 25-30% больше, чем реально готовы платит постояльцы. Но затем вынуждены давать скидки. Завышенные аппетиты и у владельцев более комфортных квартир, но и тут далеко не всегда есть арендаторы, готовые переплачивать.

"Теперь вся надежда протолкнуть новые повышенные цены – уже на осень. Хозяева квартир рассчитывают, что с началом нового бизнес-сезона съемное жилье в Киеве подорожает", – добавил специалист международной сети RE/MAX Михаил Артюхов. Впрочем, не факт, что расчеты владельцев квартир оправдаются.

Собственники загородной недвижимости, которые тоже планировали хорошо заработать на летней сезоне, сейчас вынуждены устраивать распродажи, так как арендаторы массово на дачи так и не поехали. "Цены на загородные дома на данный момент едва ли не вдвое ниже, чем в прошлом году", – говорит Луханина.

"Страна" разбиралась, что происходит на рынке аренды жилья.

Дешевые квартиры в Киеве уже не по карману

Мы уже писали, что в прошлом году, на волне пандемии собственники киевских квартир были вынуждены снизить цены. По некоторым объектам скидки достигали 50-70%.

"Распродажа" объяснялась просто – люди попросту не могли оплачивать дорогое столичное жилье, тем более, что многие потеряли работу. Плюс – на рынке долгосрочной аренды появилось много квартир из посуточного сегмента, который из-за пандемии потерял иностранных постояльцев.

Но в течение года хозяева то и дело пытались взять реванш и использовали буквально любую возможность, чтобы повысить цены.

По итогу, как показывает статистика SV Development, средние ценники по Киеву все же выросли, хоть и незначительно.

Так, в среднем по столице съемные квартиры подорожали на 11-18 долларов. Но от района к району ситуация отличается.

Скажем, в Голосеевском районе среднестатистическая единичка стоит 256 долларов, что всего на 9 долларов превышает прошлогодний ценник.

В Дарницком районе подорожание за год – всего 7 долларов. В то же время в Деснянском районе однокомнатные квартиры сейчас сдаются на 12 долларов дороже, чем в прошлом году (по 260 долларов), в Днепровском – на 11 долларов (за 241 доллар в месяц), на Печерске же и вовсе цены за год выросли на на 18 долларов (до 384 долларов).

Но, как говорят риэлторы, – в статистике учитывается цена предложения. Если же говорить о реальных сделках, то тут картинка другая.

"Хозяева действительно пытаются повысить цены, но делают это очень осторожно, бояться отпугнуть арендаторов. Многие, выставляя один ценник, по итогу сдают квартиру совсем по другому – дают скидки под конкретного арендатора. Последние же торгуются буквально за каждую гривну. По самым дешевым квартирам до 7 тысяч гривен даже скидка в 300-500 гривен для арендаторов может быть решающей", – отмечает Артюхов.

Он также говорит, что среднее время экспозиции дешевых квартир (то есть период от момента, когда жилье выставляется в аренду до заключения сделки) за последний год увеличилось. Сейчас оно затягивается до 1,5-2 месяцев.

"Это значит, что предложений на рынке много, и спрос за ними не поспевает", – пояснил Артюхов.

По его словам, традиционно в Киев ежегодно приезжало порядка 200 тысяч человек из регионов. Они пополняли армию потенциальных арендаторов и обеспечивали рост спроса на съемное жилье. Но за последний год поток приезжих резко снизился, поэтому рынок аренды живет сейчас в основном, за счет миграции постояльцев – люди переезжают в другой район, более дешевые или, наоборот, более комфортные квартиры и т.д.

"Раньше дешевых квартир в Киеве было не так много – буквально по пару вариантов на одного арендатора. Сейчас, к примеру, на Голосеево, можно найти 5-6 вариантов до 7-8 тысяч гривен месяц. Причем, хозяева идут на разного рода уступки (скажем, готовы сдавать жилье постояльцам с домашними питомцами). В целом претендентов на дешевые квартиры стало меньше. Но не потому, что люди резко разбогатели. Скорее, наоборот, до 15-20% у сегмента киевского эконом-жилья отхватил рынок недорогих объектов в пригороде, общежития, даже койко-места. То есть, люди ищут варианты, еще более дешевые, чем самая дешевая квартира в Киеве", — отметила Ирина Луханина.

В последнее время люди активно ищут такие недорогие варианты через профильные группы в соцсетях и даже ездят по пригородным селам с вопросами – не сдает ли кто часть дома, летней кухни без удобств до 3-4,5 тысячи в месяц. То есть, хотят сэкономить не только на самой аренде, но и на услугах риэлторов.

Стоит отметить, что таких вариантов сейчас немало. Скажем, в Борисполе по 1,5 тысячи гривен в месяц сдаются койко-места в частном доме, а за 5 тысяч гривен в селе Княжичи под Киевом можно долгосрочно снять небольшой садовый домик площадью 44 квадратных метра на нескольких арендаторов. До Киева предлагают добираться на маршрутке или электричке, но до остановки еще нужно идти 10-15 минут пешком. В доме есть вода и туалет.

"Интернет не заведен, решайте сами", – говорится в объявлении.

"Но при этом хозяева киевских квартир все еще не теряют надежды сдать их подороже. Изначально выставляют ценники до 25-30% выше реальных, и только когда жилье долго не сдается, понимают, что придется умерить аппетиты", – добавила Луханина.

По ее словам, на лето, а это фактически мертвый сезон на рынке аренды, хозяева уже не делают ставку. Теперь перенесли планы по повышению цен на осень, рассчитывая, что к тому времени коронавирус окончательно отступит, экономика, а вместе с ней и зарплаты, пойдут в рост, в Киев вернутся студенты и приезжие из регионов, и можно будет повысить ценники.

Президент Ассоциации специалистов по недвижимости Юрий Пита считает, что уже со средины лета, если отменят карантин, может активизироваться бизнес. Это вернет людей в большие города, в том числе, в Киев.

"В итоге вырастет спрос на съемное жилье, в частности, малогабаритные квартиры возле метро, и повысятся цены. Стоимость аренды квартир площадью до 35 квадратных метров может вырасти на 10%, а жилья до 50 квадратов – на 3-5%", – считает Пита.

Впрочем, пока непонятно, оправдаются ли эти ожидания. Ведь со следующего отопительного сезона ожидается резкий рост тарифом на отопление и горячую воду – до 30-60%. Смогут ли люди оплачивать повышенные платежки, да еще при этом и платить более дорогую аренду – большой вопрос.

Скорее всего, будет расти спрос на самые дешевые варианты проживания – общежития, комнаты, дома без удобств в пригороде и даже койко-места.

"Проще продать, чем сдать"

По словам Михаила Артюхова, рынок аренды все больше расслаивается.

"Один сегмент – самые дешевые квартиры до 7-10 тысяч. Это единички в спальных районах и на окраинах, на которые претендуют наименее обеспеченные арендаторы. Следующий сегмент – квартиры до 20 тысяч. Тут основная аудитория практически не меняется. Это все те же относительно небогатые арендаторы, но с семьями побольше. Они ищут уже не единички, а двушки или трешки.

Далее идет прыжок – сразу квартиры по 1-1,5 тысячи долларов и выше. Тут речь идет уже о более комфортном жилье – в новых домах, с неплохими ремонтами. На них в последнее время как раз неплохой спрос. Снимают предприниматели, столичные и из регионов, IT-шники, специалисты киевских компаний с неплохими зарплатами. Главные требования по таким квартирам – не в области цены, торг идет, скорее, за сервис и уровень комфорта. К примеру, арендаторы ищут варианты с хорошим новым ремонтом, современным дизайном, ценятся разного рода «фишки», скажем, система "умный дом" и пр.", – рассказывает Артюхов.

Предложение в этом сегменте постоянно растет. Его обеспечивают многочисленные инвесторы, которые в последнее время активно скупают киевское жилье в надежде хорошо зарабатывать на аренде.

"На каждого потенциального арендатора приходится по 5-10 вариантов квартир, но, тем не менее, хорошие варианты по адекватной цене быстро уходят. У нас были случаи, когда люди взяли время подумать, а за это время квартира уже ушла, что для них стало сюрпризом, ведь цена достаточно высокая", — добавил эксперт.

Ирина Луханина отмечает, что владельцы сравнительно дорогих квартир хотят выжать из них по-максимуму, поэтому ставят завышенные ценники.

"Хозяева вложились в покупку жилья и ремонт, поэтому считают, что их квартира в новом доме даже не возле метро может стоить тысячу долларов в месяц. Но арендаторы хотят поближе к центру. Поэтому предпочтут снять за такие деньги жилье меньшей площади, но в центре. В итоге квартира в новострое на окраине площадью 60 квадратов реально сдается уже не за тысячу долларов, а за 600-700", — рассказывает Луханина.

Тенденция массового переселения арендаторов поближе к центру набирает обороты. Особенно активно ищет варианты в центре Киева молодежь, пары без детей.

"Они предпочтут снять квартиру в 38 квадратов в центре в старом доме, чем за такие же деньги единичку в 60 квадратов в новостройке в спальном районе", – отмечает Луханина.

Но в целом дорогих квартир – и в центре, и она окраинах – в Киеве сдается очень много. "В итоге проще продать такую квартиру, чем сдать ее в аренду. Продаются такие варианты на месяц быстрее, чем сдаются внаем", – добавила Луханина.

Мода на инвестиции в жилье, которая сейчас наблюдается в Киеве, в итоге может привести к "затариванию" рынка аренды, и ставки просядут.

"Люди активно вкладываются в ремонты, делают действительно качественно, как для себя. Поэтому хотят сдавать жилье подороже. Но так как вариантов становится все больше, в итоге далеко не все получают те деньги, на которые рассчитывали. Так что время окупаемости инвестиций в квартиры увеличивается с 10 лет до 12-13", — говорит Ирина Луханина.

Загородная распродажа

Неприятный сюрприз получили и владельцы загородной недвижимости. В прошлом году на волне пандемии на этом рынке был настоящий ажиотаж – по рекордным ценам сдавались не только коттеджи, но и старые дачи, дома на расстоянии до 50-60 километров от Киева.

В этом году владельцы домов под Киевом рассчитывали на не менее денежный сезон. И изначально, в марте, все основания для этого, казалось бы, есть – спрос на загородную недвижимость с началом весеннего сезона активизировался.

Но по итогу никакого бума не произошло.

"Спрос сейчас относительно невысокий. Во-первых, появилось много вариантов для летних отпусков – та же Турция, Греция, Албания и другие страны открыты для украинцев. Во-вторых, подводит погода. Поэтому за город на природу стремятся не так активно, как в прошлом году", — отмечает Михаил Артюхов.

По его словам, средние цены на загородную недвижимость сейчас на треть ниже, чем в прошлом году.

Ирина Луханина говорит, что многие дома сдаются и вдвое дешевле, чем весной 2020 года.

На специализированных интернет-площадках полно объявлений о сдаче домов под Киевом. Причем – много недорогих вариантов. Скажем, за 6,5 тысяч гривен в месяц можно снять пол-дома в Горенке, рядом лес и озеро. За 7 тысяч гривен в месяц предлагается на лето дом площадью 70 квадратов в Хотяновке, возле Десны. В доме – два санузла, есть кондиционер, бытовая техника. Правда, ремонт и мебель достаточно скромные. За 8 тысяч гривен сдается дом в селе Летки Броварского района. В доме две комнаты (общая площадь – 50 квадратов), есть горячая и холодная вода, но туалет на улице.

"Объекты подешевле еще более-менее активно сдаются. Но и тут люди перебирают, скажем, неготовы, как в прошлом году, ехать за 50 километров от Киева, ищут что-то поближе и с покомфортнее. А вот дома по 2 тысячи долларов простаивают. Возможно, рынок активизируется позже, когда погода улучшиться. Но особого ажиотажа и, тем более, роста цен, скорее всего, не будет", – подытожила Луханина.