Рынок земли: как продать участок – алгоритм для продавца

С 1 июля в Украине официально открылся рынок земли. Пока только для физических лиц. Мораторий на покупку-продажу земель сельскохозяйственного назначения, который существовал с небольшими перерывами почти 30 лет (с 1991 года), теперь утратил силу.

В первый же день по состоянию на 11:00 утра в Госреестре вещных прав на недвижимое имущество было зарегистрировано 11 сделок с сельскохозяйственной землей. Об этом сообщил во время презентации запуска рынка земли министр юстиции Денис Малюська.

Как это удалось, остается только гадать (хотя министр не гарантировал, что все эти сделки касаются бывшей "подмораторной" земли). Ведь процедура покупки-продажи, как уверяют юристы, достаточно долгая и непростая.

Об этом же, кстати, говорил и министр юстиции.

"Это не так, что, например, у Иваненко есть земля, я пошел, заплатил деньги и ушел. На самом деле будет проводиться достаточно большая проверка нового собственника земли", – сказал Денис Малюська.

Также много предварительной работы по оформлению документов предстоит продавцу.

Сайт "Сегодня" с помощью юристов разбирался, как, в соответствии с новой процедурой, должен действовать продавец, если он хочет продать принадлежащий ему участок земли сельхозназначения. Мы составили такой алгоритм действий.

1. Подготовка документов

Операции по покупке-продаже земли имеют много условий и ограничений, поэтому первое, что должен сделать человек, который планирует продать свой сельхозучасток, – это подготовить все необходимые документы.

Как рассказывает адвокат Наталия Гнатуш, руководитель одноименного адвокатского бюро, прежде всего нужно, чтоб участку был присвоен кадастровый номер. И чтобы право на этот участок было зарегистрировано в Госреестре вещных прав на недвижимое имущество. Также понадобится бумажная или электронная выписка из этого реестра.

Есть ли у вашего участка кадастровый номер – можно проверить на публичной кадастровой карте.

"Если кадастрового номера нет, необходимо обратиться к разработчику документации по землеустройству для изготовления технической документации по установлению или восстановлению границ участка в натуре и зарегистрировать участок в Государственном земельном кадастре. Во время регистрации участка ему будет присвоен кадастровый номер", – объясняет Наталия Гнатуш.

Для регистрации права собственности нужно обратиться в исполнительные органы сельских, поселковых и городских советов, к нотариусу или в ЦНАП. Ближайший можно выбрать из списка.

Для регистрации права собственности нужны следующие документы:

выписка из Государственного земельного кадастра

копия и оригинал паспорта и идентификационного номера;

подтверждение уплаты административного сбора;

документ о правах на участок (государственный акт на право собственности на землю, договоры купли-продажи, дарения, мены, решение суда, свидетельство о праве на наследство).

После регистрации права собственности на землю нужно заказать бумажную или электронную выписку из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество.

2. Первый поход к нотариусу

Подготовка многих других сопроводительных документов, а также проверка участка перед сделкой возлагаются на нотариуса. Поэтому прежде всего нужно выбрать, кто из них будет сопровождать сделку купли-продажи.

"В первый визит к нотариусу нужно подать заявление и проект договора купли-продажи с указанием предварительной суммы сделки. Кроме того, нотариус должен зарегистрировать в Госреестре вещных прав на недвижимое имущество намерение о продаже земельного участка, если участок находится в аренде", – говорит Максим Рештаков, юрист юридической фирмы "Ильяшев и Партнеры".

Также нотариус, который будет регистрировать договор купли-продажи, должен будет запросить информацию о том, не является ли участок предметом судебного спора, не находится ли земля под арестом, нет ли запрета на отчуждение. Если какие-нибудь ограничения существуют, нужно будет либо отказаться от продажи, либо выполнить условия, чтобы запреты были отменены.

Кстати, что касается договора купли-продажи, то типовой текст может предложить нотариус. Но эксперты советуют все-таки предварительно проконсультироваться с юристом и попросить составить текст договора с учетом особенностей конкретного участка. К тому же, рынок сельхозземли только открылся, и ни у кого нет опыта подобных сделок.

3. Поиск покупателя

По новым законам, приоритетное право на приобретение участка, который идет на продажу, имеет в первую очередь недропользователь, имеющий разрешение на добычу полезных ископаемых общегосударственного значения (если земельный участок находится в пределах участка недр, предоставленных ему в пользование). Во вторую очередь – арендатор. Это значит, что продавец должен в первую очередь предложить купить землю им (при этом очередь арендатора наступает только в случае отсутствия недропользователя или его отказа от покупки участка). Сделать это также нужно будет через нотариуса.

И вот тут наступает пауза в продвижении сделки.

"Если участок находится в пределах участка недр или в аренде, должен использоваться особый порядок уведомления недропользователя или арендатора о предстоящей продаже. Исключить недропользователя из этой цепочки получится, только если земельный участок предназначен для садоводства либо если в его пределах расположены объекты недвижимости собственника или арендатора. Не позднее, чем за два месяца до заключения договора купли-продажи, нотариус должен зарегистрировать намерение собственника продать такой земельный участок в Госреестре вещных прав на недвижимое имущество. Одновременно нотариус должен направить недропользователю или арендатору сообщение о планируемой продаже ценным письмом, с описью и уведомлением, которое должно быть вручено под расписку. Недропользователь или арендатор должен дать ответ в течение месяца. А вся процедура займет около трех месяцев. Кроме того, следует всегда помнить, что закон дал возможность недропользователям и арендаторам передавать свое приоритетное право третьим лицам, если им самим приобретать земельный участок в собственность пока нельзя", – объясняет Максим Рештаков.

Если недропользователь или арендатор захочет купить участок, продавец обязан будет заключать сделку именно с ним, предварительно согласовав условия. Если же они откажутся или не дадут ответ (что равнозначно согласию на продажу в "чужие руки"), нужно будет искать покупателя своими силами.

"Если владелец захочет продать участок, который не передан в аренду и в пределах которого не выданы специальные разрешения на пользование недрами, то продать такой участок можно будет по обычной процедуре. То есть владелец может искать покупателей среди знакомых или разместить объявление о продаже на профильных ресурсах", – говорит Наталия Гнатуш.

Кроме общения со знакомыми и размещения объявлений на сайтах недвижимости, теоретически продавец сможет выставить свой участок на электронный аукцион (земельные торги). Но такие аукционы по продаже земли сельхозназначения пока не проводятся. С 6 июля будут проводиться только аукционы на право пользования землями государственной и коммунальной собственности (аренды, суперфиция, эмфитевзиса).

Когда потенциальный покупатель уже известен, нужно сообщить об этом нотариусу, чтобы он мог проверить, сколько земли уже находится в собственности этого человека и фирм, с которыми он связан. Не превышен ли лимит в 100 га.

4. Уплата налогов и сборов

Оформлять договор покупки-продажи участка будет нотариус. Но он примется за оформление договора только после того, как будут уплачены все налоги и сборы.

Основная налоговая нагрузка при этом ложится на продавца участка. Он должен будет уплатить:

налог на доходы физических лиц по ставке – 5% от цены, указанной в договоре купли-продажи;

военный сбор – в размере 1,5% от цены продажи.

При этом цена в договоре не должна быть ниже оценочной стоимости земли.

Также нужно предусмотреть некоторую сумму на оплату документов, которые нотариус будет заказывать в госреестрах, и оплату услуг самого нотариуса.

Наталия Гнатуш напоминает: законодательством предусмотрены льготы по налогам для некоторых категорий.

"В частности, освобождаются от налогообложения владельцы земельных участков сельскохозяйственного назначения и земельных паев, полученных в порядке безвозмездной передачи. При определенных условиях и только раз в год льготами могут воспользоваться также лица, получившие такие участки в процессе приватизации", – перечисляет адвокат.

Подробную информацию можно получить в Государственном земельном кадастре и в правительственном контактном центре 1545. Ответы на наиболее частые вопросы размещены на сайте контакт-центра.

Бесплатную правовую помощь также может предоставить Министерство юстиции Украины.

5. Оформление договора

Финишной частью процедуры продажи земли станет заключение договора купли-продажи и регистрация данных о новом собственнике в Госреестре вещных прав на недвижимость.

Нотариус потребует от продавца такие документы:

паспорт;

идентификационный код;

если продавец находится в браке – нотариально заверенное согласие супруга;

отчет об экспертной денежной оценке участка;

документы, подтверждающие право собственности на участок (выписка из Госреестра вещных прав на недвижимое имущество или госакт на землю);

выписка из Государственного земельного кадастра относительно земельного участка.

Некоторые документы может предварительно заказать нотариус, а другие придется заказывать продавцу лично.

Передача денег может происходить как перед подписанием договора, так и во время оформления, возможна также оплата частями. Эти условия должны быть прописаны в договоре.

После сделки нотариус сам вносит соответствующую информацию в Госреестр прав на недвижимость. Продавцу ничего больше делать не нужно.