Госсистема оценки завышает стоимость квартир: налогов с продажи придется платить больше

Фонд госимущества (ФГИ) обнародовал первые результаты работы новой системы автоматической оценки недвижимости.

В первый день после запуска, 29 июня новым сервисом воспользовалось 3,5 тыс. граждан, а 1,5 тыс. нотариусов сделали проверки отчетов или справок, зарегистрировав соглашения о купле-продаже недвижимости.

По состоянию на 6 июля система выдала более 25 тыс. справок об оценочной стоимости, а нотариусы оформили более 10 тыс. договоров.

Чиновники заверяют, что время для получения справки после внесения всех необходимых данных – "две секунды". Для того, чтобы воспользоваться системой, нужны доступ к интернету и электронная цифровая подпись.

Председатель ФГИ Дмитрий Сенниченко напомнил, что с февраля 2020 года были ликвидированы "посреднические площадки", предоставляющие оценку недвижимости. С тех пор украинцы "не переплатили" – то есть сэкономили – более 1 млрд грн.

"Реформа оценочной деятельности – это, в принципе, о справедливости", – заявил он во время презентации системы 6 июля. Отметив, что власть "обязана обеспечить справедливость как для граждан и бизнеса, так и для самого государства".

Что может оценить новая система

Гендиректор девелоперской компании Greenol Олег Приходько уверен, что с запуском системы автоматической оценки недвижимости "на рынке кардинальных изменений не произойдет".

Уже довольно длительное время формировалась база оценок, которая основывается на независимых оценках по купле-продаже недвижимости.

С другой стороны, автоматическая оценка не сможет учитывать индивидуальные качества квартир. Например, пентхаусов, квартир на вторичном рынке в запущенном состоянии, или жилья с "супердизайнерским ремонтом".

"В одном доме буквально на разных этажах могут быть квартиры, которые реально могут отличаться в стоимости на 20-25%. Это будет зависеть от видовых характеристик плюс от технического состояния и ремонта", – подчеркнул эксперт.

Потому "никакая автоматическая система не сможет это подсчитать", добавляет он. Придется обращаться к независимым оценщикам.

Нужно учитывать, говорит Приходько, что от оценки продажи необходимо будет уплачивать налоги. Например, по 1% – в Пенсионный фонд и госпошлина. Но если продаваемая квартира в собственности меньше трех лет, то тогда все по-другому – 5% госпошлины, 1,5% – военный сбор и 1% – в Пенсионный фонд.

Следовательно, многие были заинтересованы в занижении рыночной стоимости – чтобы и налоги были меньше. "Поэтому лучше независимому оценщику заплатить 1-3 тыс. грн и получить более низкую стоимость для купли-продажи", – поделился своими наблюдениями гендиректор Greenol.

Оценщиков "робот" не заменит

Президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины (АСНУ) Юрий Пита считает, что внедренный ФГИ модуль оценки объектов недвижимости требует доработки.

"Прежде всего это касается проблем с оценкой дорогих квартир. Мы ежедневно получаем сотни замечаний по работе этого ресурса. Но говорить о том, что такой модуль неэффективен, было бы несправедливым", – заявил он в комментарии для UBR.ua.

По его словам, система достаточно корректно оценивает квартиры типовой застройки. Хотя превышение оценочной стоимости объектов, особенно в областных центрах, составляет от 10 до 20%.

"Модуль дает лишь определенных ценовой ориентир, но он никак не сможет заменить работу независимых оценщиков", – подчеркнул Юрий Пита. Отметив главное преимущество новинки – сервис бесплатный.

Для квартир со средней и высокой стоимостью государственная система не предназначена, констатировал глава АСНУ. По данным риелторов, иногда погрешность в полтора раза превышает рыночную стоимость объектов.

Кроме этого, на данный момент сервис ФГИ не "заточен" на частные домовладения, земельные участки, объекты коммерческой недвижимости. В том числе, подчеркнул Юрий Пита, на сложные объекты (производственные помещения, склады, заводы и пр.).

В АСНУ отметили, что новый сервис не стал "революционным". В Украине уже действуют схожие геопорталы, которые работают более корректно, нежели модуль ФГИ.

"Стоит сказать, что идеальная погрешность для автоматизированных систем не должна превышать 3-5%, но для создания такой системы потребуются очень серьезные временные рамки и финансовые ресурсы", – предположил Юрий Пита.

Лучше подождать полгода

С одной стороны, запуск автоматической оценки – очень удобный и, казалось бы, правильный шаг, заявила в комментарии UBR.ua эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак.

Во-первых, он "убирает нечестных на руку хапуг, если таковые были задействованы в схеме оценки ранее". Во-вторых, очень упрощает жизнь владельцам имущества и покупателям.

"Ведь фактически без чужой помощи можно сгенерировать справку о рыночной стоимости объекта, которая действительна в течение определенного времени и убирает любых посредников и вопрос в их компетентности, профессионализме, а самое главное – не ангажированности", – подчеркнула она.

Однако, подчеркнула эксперт, есть ряд нюансов, которые вызывают вопросы к работе системы. Прежде всего, алгоритмы оценки и их инструменты подбора "одноклассников" – нет гарантий, что подобранные оцененные объекты-референсы имеют не заниженную или завышенную стоимость.

Потом, в условиях жесткого и хаотичного рынка, когда "о здравомыслии ценообразования на "вторичке" речи практически нет", изучить реальное соотношение цена/качество с похожими объектами при помощи алгоритмов анализа данных может быть довольно сложно.

"Через полгода планируется обновить алгоритмы оценки, возможно, пересмотреть и усовершенствовать их, опираясь уже на проделанную работу и опыт. Думаю, это поможет усовершенствовать сервис и улучшить качество оценки", – говорит Виктория Берещак.

Главные "косяки" госсистемы

Отзывы участников рынка о системе автоматизированной оценки недвижимости от ФГИ:

• Рынок не воспринимает эту систему как панацею, она готовилась в спешке и баги вылезли мгновенно. Она пока не пригодна для оценки коммерческих объектов, земли, сложных промышленных объектов.

• ФГИ декларирует ее универсальность, но она более-менее подходит для оценки типовых квартир.

• Среди других систем она не лучше и не хуже, грубо говоря – посредственная. Очевидно ее надо было запустить, потому что "руководство пообещало", но спешка не всегда хорошая вещь.

• Никаких существенных изменений на рынке не произошло, ведь система бесплатная и нет ни одного принуждения использовать именно ее.

• Вряд ли к устранению багов или ее усовершенствования что-то существенное изменится на рынке оценки.

• Что есть эта система, что ее нет – "ничего эпического не случится".