Плюс $10 тысяч за месяц. Почему резко пошли в рост цены на квартиры и как арендодатели попадают в капкан

На украинском рынке жилья началась вторая волна ажиотажа.

Мы уже писали о первой волне – когда из-за активизации инвесторов, кинувшихся скупать квартиры, с начала года жилая недвижимость в Украине дорожает. По итогам первого полугодия, на первичке цены выросли на 15-18%, на вторичке – на 7-10% в зависимости от региона, – заявили в Ассоциации риэлторов.

Но с июля рынок снова пошел в рост, – отмечает руководитель агентства недвижимости best&Seller Ирина Луханина.

"Такой ажиотаж, как сейчас, на рынке обычно начинается с середины сентября, а не в разгар отпускного сезона. Люди раскупают квартиры, и цены на них резко пошли вверх. К примеру, скромная двушка на Оболони, площадью 42 квадрата, которая еще пару месяцев назад стоила 52 тысячи долларов, сейчас выставляется за 58-62 тысячи. Среднестатистическая двухкомнатная квартира в центре Киева подорожала с 90-95 тысяч до 115-120 тысяч, на массивах – с 55 тысяч до 63-75 тысяч. Традиционно наиболее ходовые единички вообще улетели. Сейчас за них просят иногда даже дороже, чем за двушки", — говорит Луханина. В целом, по ее словам, рынок недвижимости "возвращается в прошлое". "Реально ощущения такие, будто попал в 2007 год. Когда покупатели ходят толпами, продают свое жилье, и не успевают купить за него что-то другое, так как цены за неделю уже выросли. Причем, с осени, думаю, будет еще дороже, как минимум, на 10%", – говорит Луханина.

Интересно, что такие тенденции наблюдаются, в первую очередь, на вторичке. С новостройками все не так радужно. Хотя и там заявляют о росте спроса и цен.

Но, как подозревает специалист по недвижимости международной сети RE/MAX Михаил Артюхов, тему об ажиотаже намеренно раскручивают, чтобы разогреть рынок и оправдать рост ценников.

"Как показывает наше исследование, в ряде новых ЖК, в частности, в пригороде, количество сделок не только не растет, но и, наоборот, сокращается. К примеру, по одному объекту в мае было 50 сделок, в июне 30, а июле – 20. По другому застройщик сначала заявлял о продаже 50 квартир в месяц, а потом сказал, что уже все реализовано. Обычно к такому ходу прибегают, когда хотят приукрасить картинку и скрыть реальный провал. Да, к недвижимости есть интерес, в том числе, среди иностранных покупателей. Но рост пока только намечается. И все еще может сорваться", — говорит Артюхов.

Но главное – на рынке намечаются неприятные сюрпризы для инвесторов, которые скупают жилье под сдачу в аренду. Доходность сдачи квартир в аренду заметно упала и может еще больше сократиться.

Страна разбиралась, что происходит на рынке недвижимости, и что будет с ценами на покупку и аренду квартир с осени.

Квартирный бум

В Ассоциации риэлторов отмечают, по итогам первого полугодия 2021 года, активизацию на рынке недвижимости во многих городах страны.

В целом по Украине, по словам главы этой ассоциации Юрия Питы, спрос на жилье увеличился более чем на 20%, причем, есть все предпосылки для дальнейшего роста.

Главная причина ажиотажа, как мы уже писали, – это так называемые инвесторы. Граждане, у которых есть "лишние" деньги, ринулись вкладывать их в недвижимость, рассчитывая хорошо заработать на аренде или перепродаже.

"Рынку жилья сейчас практически нет альтернативы с точки зрения сохранения и приумножения средств. Депозиты по банковским вкладам остаются невысокими, объектов для инвестирования в стране не так много. Поэтому даже несмотря на локдауны, спрос на жилье растет на 3-5% в месяц", – говорит Пита.

По его данным, на первичке количество инвестиционных сделок выросло, по сравнению с прошлым годом, на 15%, и достигло в общей структуре продаж рекордных 60%

Покупатели охотятся, в основном, за 1-2 комнатными квартирами площадью до 35-50 квадратов. Расчет простой: владельцы планируют сдавать квартиры в аренду, зарабатывая до 8-10% годовых.

"Люди, имея на руках 6-7 тысяч долларов, уже бегут в отделы продаж за квартирами. Смарт-квартиру сейчас можно купить за 22-26 тысяч долларов, причем, первый взнос – 30%, а иногда и меньше, остальное – в рассрочку. Это стимулирует спрос, тем более, что некоторые граждане за время пандемии, когда границы для нас фактически были закрыты, не тратились на путешествия и сумели поднакопить денег", – говорит Луханина. По ее словам, в последнее время активизировались также иностранные покупатели, которые присматривают у нас недвижимость. Их от общего количества инвесторов — уже до 10%.

"Во многих странах банковские ставки уже отрицательные, а доходность с аренды квартир от 1% (к примеру, в Израиле) до 5-6% (в Польше). Поэтому растет интерес к нашему рынку", – добавил Артюхов.

Такие покупательские настроения разжигают аппетиты продавцов.

По данным Ассоциации риэлторов, за первое полугодие 2021 года в целом по стране первичка прибавила в цене 15-18%, а вторичка – 7-10%.

К примеру, во Львове жилье подорожало примерно на 10%, в Харькове – на 6%, в Виннице – на 4%, в Черновцах – на 10-15%, – отмечает Пита.

Причем, буквально за последние полтора месяца, повышательные тенденции на рынке стали еще заметнее.

Как слухи о рекордных налогах и ипотека разогревают рынок недвижимости

По словам Ирины Луханиной, если традиционно летом на рынке недвижимости – спад, то в этом году он идет на новый рекорд.

"Весь июль наблюдается активизация потенциальных покупателей, особенно на вторичке. Ценники уже прыгнули. Квартира, которую еще в июне реально было купить за 52 тысячи, сейчас стоит 58-62 тысяч. Если еще недавно объект висел в продаже 6-8 месяцев, то сейчас – 2-4 недели", — рассказывает Луханина.

По ее словам, наибольшим спросом сейчас традиционно пользуются квартиры эконом-класса на массивах, а также жилье в центре Киева. Покупатели ищут объекты с относительно новым ремонтом, чтобы те начинали "работать" и приносить деньги с аренды сразу же после сделки. "В итоге, если еще несколько месяцев назад разница в цене между среднестатистической двушкой без ремонта и с ремонтом составляла порядка 10 тысяч долларов, то сейчас может достигать 20 тысяч и даже больше", — отмечает эксперт.

Почему украинцы вдруг ринулись скупать квартиры?

Луханина говорит, что спрос разогревает несколько факторов.

Первый – слухи о готовящихся нововведениях по налогам. Мы уже писали об идеях ввести налог 18,5% с третьей продажи жилья в год и НДС на новостройки. Тогда эксперты прогнозировали, что в случае реализации этих налоговых задумок недвижимость в Украине резко подорожает. Напуганные такой перспективой, украинцы, которые пока только думали над покупкой квартиры, решили ускориться и брать сейчас, пока не подорожало.

Второй – укрепление гривны. "На отечественном рынке недвижимости прослеживается четкая зависимость: если гривна укрепляется, все бегут скупать вторичку, которая в долларах "дешевеет". Если обратный процесс, и наблюдается рост доллара, то покупатели перемещаются на первичку", — говорит Луханина.

Третий фактор – еще большее увеличение армии "инвесторов", которые сейчас атакуют и первичку, и вторичку.

"Люди рассчитывают зарабатывать на аренде. Хотят отбить вложения за 8-10 лет. Причем, покупатели пока не видят явных изменений рыночной конъюнктуры. Цены на квартиры и ремонты растут быстрее, чем арендные ставки. В итоге окупаемость среднестатистической квартиры уже выросла с 8-10 лет до 10-13 лет. Но это пока не охладило пыл инвесторов – они и дальше активно вкладываются в жилье", – говорит Луханина.

Но вернемся к рынку аренды позже.

Четвертый фактор, из-за которого растет рынок недвижимости, -расширение программ по рассрочке от застройщиков и более доступная ипотека.

В НБУ, ссылаясь на ежеквартальный опрос об условиях банковского кредитования, отмечают рост спроса на потребительское кредитование и ипотеку. За пять месяцев 2021 года банки выдали порядка 3,7 тысяч ипотечных кредитов на сумму более 2,8 млрд гривен. Что в 2,5 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года по объемам кредитования и более чем втрое – по сумме, – отметили в пресс-службе Нацбанка.

При этом средняя ставка по ипотеке снизилась на первичном рынке с 17,4% до 15,7%, на вторичке — с 13,5% до 13,4%. Но в некоторых банках предлагаются кредиты под покупку недвижимости меньше 10% годовых.

В Украине работает также программа льготного кредитования под 5-7%. Риэлторы говорят, что сделки по ней на рынке уже есть, хотя особого влияния на него пока не оказывают.

"Выдано немногим более 600 кредитов, это – капля в море. На рынок эта ипотека начнет "давить", если речь будет идти о нескольких тысячах сделок в месяц", — говорит Артюхов. На последнем Кабмине был анонсирован выпуск облигаций на 20 млрд гривен, за счет чего планируется увеличить объемы выдачи доступных кредитов.

Тем не менее, общая активизация кредитных сделок уже заметна. Как и увеличение доли сделок в рассрочку от застройщиков. Последние, чтобы ускорить продажи, раздают квартиры в долг направо и налево.

"Если у человека есть до 10 тысяч долларов – уже можно идти покупать квартиру в рассрочку, что многие и делают", – говорит Ирина Луханина.

"Плюс 10 тысяч долларов за месяц"

Активизация спроса заставляет продавцов вновь переписывать ценники.

"Плюс 6-10 тысяч долларов на среднестатистической двушке за месяц-полтора. Квартиры, которые в начале лета выставлялись по явно завышенным ценам и поэтому зависли, сейчас стоят даже ниже рынка и быстро уходят. Хозяева то и дело повышают цены. Те, кто хочет разъехаться, опасаются, что пока они продадут свою квартиру и будут подбирать варианты, денег уже не хватит. У некоторых уже реально не хватает или на квартиру или на ремонт, поэтому люди выезжают в пригород, где недвижимость пока дорожает не так сильно", — отмечает Луханина.

Застройщики тоже подтягивают цены, поясняя это подорожанием стройматериалов, топлива, ростом зарплат и общей инфляцией в стране.

Впрочем, как считает Артюхов, пока идет лишь раскачка рынка.

"Застройщики сейчас выделяют немалые бюджеты на "маркетинг" и "работу с экспертами", которые везде рассказывают как сильно подорожает жилье. Понятно, что за первичкой тянется и вторичка. На самом деле цены реальных сделок выросли максимум на 5%, а не на 15-20%, как все рассказывают. Под конкретного покупателя продавцы хорошо уступают. Заметный скачек цен будет лишь после того, как существенно вырастет количество сделок, а этого пока нет. Жилья на рынке все еще больше, чем претендентов на него. Хотя повышательные тенденции, конечно же есть. Нашим рынком активно интересуются иностранные покупатели, причем, не только частники, но и системные инвесторы – компании, которые скупают землю под застройку. Плюс достаточно высока активность наших граждан, инвестирующих в жилье под аренду. Но эти тенденции выльются в существенный скачек цен не раньше следующего года", — считает Артюхов.

То есть, пока на рынке – реальный рост интереса к недвижимости и скупка самых ликвидных объектов (к примеру, квартир в центре Киева) по любым, даже завышенным ценам. Но в целом выбор квартир достаточно большой, поэтому люди активно торгуются и выбивают скидки. Хотя и на вторичке и на первичке очевидны попытки продавцов взвинтить ценники и заработать на моменте. Правда, получается продавать жилье по завышенным ценам пока не у всех.

Тут стоит отметить еще один важный момент. На данный момент в Киеве до трети всех новостроек приостановлены или заморожены. Если цены будут расти, их "разморозят", поэтому предложение еще больше вырастет. Что может помешать планам продавцов и дальше накручивать ценники. Разве только резко активизируется ипотека и кредиты станут раздавать направо и налево. Тогда на рынке возможно надувание "пузыря", как это было в 2008 году, когда недвижимость резко и неоправданно подорожала, а потом цены рухнули.

Аренда тормозит

Ключевым фактором, который может развернуть тенденции на рынке купли-продажи жилья, является аренда.

Многочисленные инвесторы, которые скупают квартиры, рассчитывают именно на выгодную сдачу объектов в аренду.

А в этом сегменте все идет не совсем так, как ожидалось.

Арендные ставки повышаются куда медленнее, чем дорожают квартиры и ремонты (последние взлетели в цене на треть за несколько месяцев из-за подорожания материалов и роста зарплат мастеров – Ред). С начала года аренда подорожала максимум на 10% и то не на все объекты. Скажем, комнаты в Киеве сдаются по 4-5 тысяч, хостелы – по 3,5-4 тысячи, квартиры эконом-класса – по 6-7 тысяч. Единичка с более-менее приличным ремонтом стоит порядка 8,5 тысяч, если есть техника – до 10 тысяч. Жилье бизнес- класса обвалилось в цене на волне пандемии и до сих пор не вернулось к прежним отметкам, Если ранее такие квартиры сдавались по 1,5 тысячи долларов в месяц, то сейчас – по 800. Эти расценки уже не позволяют отбить вложения в квартиру за 8-10 лет. В лучшем случае – за 10-13 лет", – говорит Луханина.

Артюхов добавил, что времена, когда на аренде в Украине можно было поднимать до 10% годовых, закончились.

"На ближайшую перспективу будет в лучшем случае 5%", – отмечает он.

Риэлторы прогнозировали, что оживление и рост ставок в сегменте аренды начнется с осени, когда традиционно стартует новый бизнес-сезон, съезжаются на учебу студенты. Но из-за намечающегося резкого роста платежек (только отопление в Киеве подорожает на 30-40%) наценки на аренду может и не быть.

"Люди просто не потянут такую плату. Поэтому можно сказать, что владельцы квартир будут делиться маржей с коммунальщиками", — отмечает Луханина.

Более того, по мере того, как в аренду выводится все больше жилья, конкуренция за постояльцев растет. Поэтому, не исключено, что собственники даже будут вынуждены снижать ценники.

Ситуацию может спасти разве что активизация туризма и восстановление сегмента посуточной аренды, из которого на волне пандемии многие объекты вывели в долгосрочную аренду. Но, понятно, что на это понадобится время.

Между тем, украинцы, у которых есть сбережения, активно ищут новые возможности для их вложения.

"Сейчас, к примеру, многие из тех, кто еще недавно присматривали квартиру под аренду, проанализировали цифры и передумали. Вкладываются в итоге в автомобили, сдавая их под такси. Доходность на этом рынке пока очень высокая – до 18%, так что определенное перетекание денег с рынка недвижимости в этот сегмент точно будет", — рассказывает Артюхов.