Огороды по миллиону. Как украинцам из-за проблем с оценкой насчитывают огромные налоги на имущество

Мы уже писали о том, как работает новая система оценки имущества от Фонда госимущества – в один день недвижимость и земля украинцев вдруг в разы подорожали. А так как оценка активов имеет непосредственное влияние на налоги, которые нужно платить с купли-продажи, для граждан такие "эксперименты" с оценкой стоят конкретных денег, и немалых.

Но, спустя почти три месяца после запуска оценки по-новому, ситуация еще больше усугубилась.

Особенно большие проблемы по земле – некоторым украинцам налогов на нее насчитывают больше, чем стоит сам участок. А нотариусы массово отказываются заверять земельные сделки. А оценщики предлагают "скрутки" цены за деньги.

Разбирались, что происходит на рынке оценки имущества.

Налогов больше, чем стоит имущество

Среди нотариусов в буквальном смысле зреет бунт. Они массово жалуются, что не могут работать, так как сложно корректно оценить имущество, сделки по которому им приходится заверять. Нотариальная палата Украины направило письмо в Фонд госимущества, в котором заявляет о "недоразумениях" при распоряжении граждан недвижимостью и претензий к нотариусам.

Суть претензий проста – оценочная стоимость недвижимости нередко не отвечает рыночным ценникам. А это делает налоги с таких активов неподъемным для граждан.

"При этом в работе с модулем (оценки – Ред.) есть примеры формирования как завышенной, так и заниженной оценки», – отмечается в письме Нотариальной палаты. Существенное завышения идут по:

стоимости недвижимости (в частности, жилых домов) в небольших населённых пунктах с низкой привлекательностью для проживания (села и поселки, малые города вдали от областных центров). Оценка нередко завышается на 300-500%. К примеру, стороны договариваются о продаже объекта за 6-8 тысяч долларов, а электронная база оценивает его до 20 тысяч долларов и даже больше

Стоимость нежилых объектов в селах и за пределами населенных пунктов, к примеру, бывших колхозных построек, не функционирующих магазинов, админзданий.

Оценка по ним нередко завышается в десятки раз.

Стоимость земельных участков с целевым назначением "для ведения личного сельского хозяйства" (то есть, бесплатные 2 гектара), которые размещены в пределах населенных пунктов. Участки могут оцениваться в рекордные суммы – миллион гривен и больше, что попросту абсурдно. Ведь рыночный ценник такой земли в разы ниже. 

Стоимость паев (земли сельхозназначения) также искажается. Оценка участков площадью до гектара может быть выше, чем для больших наделов (по несколько гектар)

паи по 1-2 гектара могут оцениваться в миллион гривен и даже несколько миллионов при том, что их реальная цена – 1-3 тысячи долларов за гектар.

В Нотариальной палате приводят конкретные примеры – как работает система оценки.

"Земельный участок на территории Нетишинской ОТО Хмельницкой области в 1,5 гектара получил оценку в 11 млн гривен при продажной договорной цене 65 тысяч гривен. При этом налог и военный сбор составили 715 тысяч гривен, что нереально оплатить и привело к тому, что собственник не смог распорядиться своим участком", – приводится пример в письме Нотариальной палаты.

Также отмечается, что на территории одного и того же сельского совета 2 гектара пашни оценили в 32 тысячи гривен, а 0,23 гектара пастбищ (которые должны быть самыми дешевыми в оценке) – в 149 тысяч.

Вот еще примеры по оценке земли за пределами населенных пунктов: 5,6 гектар оценили в 57,5 млн (то есть, больше 10 млн за гектар), а аналогичные участок в 4 гектара – всего 54 тысячи гривен.

"Таких случаев искаженной оценки тысячи, учитывая, что в течение года в Украине продается и покупается более 300 тысяч различных объектов недвижимости", – говорит владелец оценочной компании "Дельта -Консалтинг" Роман Рябов.

Крещатик по цене Троещины

Мы уже писали как работает система оценки Фонда госимущества – по-сути, граждане могут заказать бесплатную оценку, введя информацию об объекте. А сама оценка формируется по сложному алгоритму, в котором в том числе, учитывается стоимость похожих объектов в базах.

Но, если человек не согласен с оценкой, он может по -прежнему обратиться к оценщику заплатить деньги и получить его экспертную оценку, – поясняли нам в Фонде госимущества. Также в Фонде отмечали, что чем больше объектов попадает в базу, тем точении становится оценка. То есть, с каждым днем механизм должен был совершенствоваться. Но пока получается наоборот. Более того, нотариусы жалуются, что система не дает им менять оценку, считая это "занижением".

"Оценщик не может зарегистрировать свою оценку в том же модуле если она будет ниже цифры модуля более чем на 25%", – пояснил нам Роман Рябов.

Чтобы выйти на более-менее реальный цифры им приходится идти на разного рода хитрости, скажем, указывать не тот тип имущества или состояние объекта и пр.

Тем временем, уже появились "черные оценщики", которые такой же схеме "скручивают" ценники на недвижимость и землю, что в итоге позволяет гражданам экономить на налогах.

В Нотариальной палате отмечают, что занижать оценку позволяют намеренные ошибки в адресе, типе объекта, зоне населенного пункта – вписываются ошибки, лишние знаки, квартиры называют "помещениями", улицы в центре города становятся «пригородной зоной» и пр. Цель —запутать программное обеспечение. Такие нехитрые манипуляции позволяют занизить оценку на 30-50% от рыночной стоимости. Понятно, что такая услуга стоит денег.

Но, если нотариусы на сделке обнаруживают несоответствие, они попросту отказываются заверять бумаги. Что провоцирует массовые конфликты. По земле многие нотариусы и вовсе отказываются заверять сделки, – отметили во Всеукраинском конгрессе фермеров Львовщины (помимо оценки, нотариусам приходится проверять еще ряд данных, в том числе, количество участков у покупателя, происхождение средств и др.).