Хитрые 18%. Как после принятия закона 5600 будут собирать налоги с недвижимости и подорожают ли квартиры

30 ноября парламент принял скандальный законопроект 5600.

Отдельный нюанс – по недвижимости. Изначально планировалось введение НДС на объекты недвижимости, как на первичке, так и на вторичке. Также в первоначальном варианте было прописано введение налога с третьей и каждой последующей продажи недвижимости за год на уровне 18% вместо нынешних 5%.

Тогда эти предложения наделали немало шума – застройщики сразу предупредили о росте цен на квартиры. В итоговой версии закона эти нормы переписали. НДС со вторички убрали, а налог с третьей продажи в 18% будут начислять не на всю сумму сделки, а только на прибыль продавца (разницу между ценой, за которую он покупал жилье и той, за которую продал).

Как говорит Юрий Пита, президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины, нормы по недвижимости в новом законе оставили в компромиссном варианте. Но все же изменения будут – и для продавцов и покупателей, и для застройщиков.

Разбирались, как теперь украинцы будут продавать квартиры и что будет с ценами на недвижимость.

18% вместо 5%. Придется ли платить больше?

В новом законе изменили ставку налогообложения с продажи недвижимости. Сейчас, если вы владеете квартирой менее трех лет и решили ее продать, или же сделка по недвижимости – не первая в текущем году, нужно платить 1% госпошлины, 5% налога и 1,5% военного сбора. То есть всего 7,5%. Исключение – нерезиденты, которые платят 18%, если владеют жильем менее трех лет, вне зависимости от того, какую сделку за год проводят.

Если сделка первая за год и вы владеете объектом недвижимости менее трех лет, то платить придется только 1% госпошлины.

По новому закону расклад по налогам следующий:

1. Если вы владеете недвижимостью более трех лет и это первая сделка за год, платить по-прежнему нужно только 1% госпошлины

2. Если сделка вторая за год или объект недвижимости в собственности менее трех лет – налоги составят: 1% госпошлины, 5% НДФЛ и 1,5% военного сбора. Итого – 7,5%.

3. С третьей и каждой последующей сделки за год – нововведения. Придется платить 1% госпошлины, 18% НДФЛ и 1,5% военного сбора. Но 18% НДФЛ начислят не на всю стоимость объекта, а только на доход продавца – разницу между суммой, за которую он покупал недвижимость, и той, за которую продал. Впрочем, как говорит руководитель агентства Best&Seller Ирина Луханина, по этому нововведению остается много вопросов. Но вернемся к ним позже.

4. Также предусмотрено нововведение по наследству. "Сейчас, если вы продаете завещанную вам недвижимость, хоть 10 объектов в год, платите только 1% госпошлины. По новому закону эта недвижимость попадает под общие правила – то есть 5% со второй сделки и 18% с третьей и последующей за год. Причем, так как расходов на приобретение этих объектов у вас не было, то 18% придется платить не с суммы дохода, а со стоимости квартиры или дома", – говорит Луханина.

Самый неоднозначный пункт – по 18% с третьей сделки. На первый взгляд, формулировка об уплате налога не со всей стоимости недвижимости, а только с полученного дохода заметно сглаживает риски для продавцов.

Юрий Пита приводит следующий пример. "Скажем, если ранее человек продавал трехкомнатную квартиру за миллион гривен (вторая сделка или владение менее трех лет – Ред.), то он должен был заплатить 5% налога или 50 тысяч гривен (с учетом госпошлины и военного сбора – 75 тысяч – Ред.). Теперь, если он купил эту квартиру за 800 тысяч, а продает за миллион, то придется заплатить 18% с 200 тысяч (1 млн минус 800 тысяч), а это 36 тысяч (плюс 25 тысяч – госпошлина и военный сбор, итого, 61 тысяча). То есть если разница в цене, по которой владелец покупал квартиру и продает ее, небольшая, то, по новому закону налоги даже снизятся. Но, чем больше разница в цене, тем выше будут платежи. Скажем, если человек купил квартиру за 700 тысяч, а продает за миллион, то платить 18% придется уже с 300 тысяч, а это 54 тысячи гривен. По старой формуле он заплатил бы 50 тысяч (без учета госпошлины и военного сбора)", – пояснил Юрий Пита.

Но, по словам Ирины Луханиной, появляется много вопросов.

"Кто будет определять разницу в цене и на основании каких документов? Достаточно ли будет только договора купли-продажи? Я сомневаюсь, так как у нас в последние годы все покупки дороже 150 тысяч гривен нужно было проводить через банк с подтверждением происхождения средств. То есть, с вас могут потребовать еще фискальное подтверждение прежней сделки. Как быть, если квартиру вы покупали за наличку (а таких сделок было немало) – вопрос открытый. Не исключено, что многие нотариусы, чтобы снять с себя риски, будут требовать или полный пакет справок, или, если вы не сможете их предоставить, начислять 18% не с дохода, а на всю стоимость недвижимости, а там уже совсем другие суммы", – говорит Луханина.

К примеру, с той же квартиры за миллион гривен 18% – это 180 тысяч, с учетом госпошлины и военного сбора – 205 тысяч. Что втрое больше, чем сейчас.

Ситуацию для украинцев усугубляет тот факт, что за последний год квартиры сильно подросли в цене. В среднем по рынку жилье подорожало на 20%, а первичка – на 25%. "Некоторые квартиры, скажем, эконом-класса, единички, двушки подросли в цене на 30%", – добавила Луханина.

То есть, разница в в ценах покупки и продажи в любом случае будет существенной, и ею придется делиться с государством.

Лазейка для первички

Отдельный вопрос по первичке. Не секрет, что многие украинцы покупают жилье на этапе фундамента или начальных стадиях строительства, а затем выгодно перепродают после сдачи дома в эксплуатацию. Разница в ценах может варьироваться от 30% до 70%. Собственно, на таких "спекулянтов" формально и были нацелены налоговые нововведения. Значит ли это, что теперь все "сливки" придется отдать в бюджет?

Юрий Пита говорит, что на самом деле по первичке все не столь однозначно.

"Новый налог не коснется большинства сделок, так как до ввода дома в эксплуатацию инвестор продает не саму квартиру, а переуступку прав на нее. Недостроенная квартира не является объектом недвижимости до получения покупателем прав собственности. Следовательно, и новые налоги на этот вид продаж не распространяются", – пояснил он.

Ирина Луханина говорит, что переуступка прав идет между тремя сторонами – продавцом, покупателем и застройщиком. При этом покупатель платит застройщику сумму, указанную в договоре, а продавцу – комиссию по договоренности.

"Обычно нотариально переуступка прав не заверяется. Нотариальное заверение – это уже сейчас 18% налога плюс 1,5% военного сбора. Поэтому большинства инвесторов нововведение не коснется", – отмечает Луханина.

По крайней мере, пока действует нынешняя законодательная база по первичке. Но и тут намечаются изменения. Есть законопроект, которым предлагается приравнять права инвесторов в новостройки и собственников жилья. И, если его примут, то на первичке тоже придется платить по общей схеме, то есть, 5% со второй продажи и 18% в третьей – вне зависимости от того, оформлено на вас жилье или нет.

Отдельный нюанс по частным мелким застройщикам, которых особенно много в пригороде.

"Сейчас схема такова – застройщик покупает землю и как частное лицо строит дом до 4 этажей. Затем в БТИ он получает заключение, что дом может быть разделен на несколько квартир (скажем, 10), и делает распределение, получая 10 отдельных техпаспортов. После этого застройщик как частное лицо начинает продажу квартир, уплачивая с первой продажи 1% госпошлины, а с последующих 5% налога, 1% пошлины и 1,5% военного сбора.

По новой формуле с третьей и каждой последующей квартиры он будет платить уже по 18% налога, то есть, либо такое жилье подорожает, либо продажи будут заморожены до следующего года (в котором без высоких налогов можно будет продать еще две квартиры), либо поменяется схема продаж – застройщик будет брать залог у потенциальных покупателей и затем оформлять жилье уже непосредственно на них. Но тут вопрос – готовы ли люди будут отдать деньги частнику под честное слово, плюс непонятно, можно ли будет обменять один техпаспорт на дом, оформленный на застройщика, на 10 – записанных на других людей", – отмечает Луханина.

То есть, мелкие частные застройщики могут просто вылететь с рынка – их недвижимость станет неконкурентной по цене.

Что будет с ценами на жилье?

Изначально в законопроекте 5600 были прописаны также нововведения по НДС. Налог на добавленную стоимость хотели распространить не только на первичку (где за счет схем по минимизации стоимости он крайне небольшой), но и на вторичные перепродажи. Таким образом планировали перекрыть схему, по которой застройщики оформляют на своих первых покупателей жилье по минимальным ценам, а те затем реализуют их по рыночным, но уже без НДС.

Но в итоговом варианте эта норма не прошла, и по НДС все осталось как есть.

Но, как говорит экономист Алексей Кущ, "планируя ввести НДС на вторичку, власти тем самым хотели перекрыть схему, когда застройщики оформляют квартиры на своих покупателей по минимальной цене (с которой идет НДС на первичку), а те затем перепродают их уже по рыночной цене, и платят минимальный налог. Сейчас эта схема может оказаться слишком дорогой из-за того, что повысили налог с третьей продажи. Крупные застройщики выкрутятся, а вот многие мелкие и средние могут даже вылететь с рынка", – говорит эксперт.

Понятно, что снижение конкуренции на строительном рынке и уменьшение предложения – прямой путь к росту цен на недвижимость.

Впрочем, что будет с ценами после налоговых нововведений – пока неясно.

Ирина Луханина говорит, что после того, как за последний год квартиры уже прибавили в цене, рынок притормозил. "С конца лета пошло затишье. Сроки продажи квартир увеличились, покупатели не сильно активничают, разве только если им предложат хорошие скидки. Поэтому дальнейший рост цен на недвижимость пока под вопросом, разве что могут подорожать отдельные квартиры, на которые распространится налог в 18%, к примеру, продавец предложит разделить налог пополам. Но не факт, что покупатели на это поведутся, – отмечает Луханина.

"Будет пару месяцев неопределенности и попыток поднять цены, но затем, скорее всего, последует откат. Инвесторы, которые вложились во вторичку, попытаются ее распродать до того, как новый закон вступит в силу. Поэтому может быть даже снижение цены по отдельным объектам", – прогнозирует специалист по недвижимости международной сети RE/MAX Михаил Артюхов.

В то же время Сергей Родлер, аналитик TeleTrade считает, что жилье подорожает, хотя насколько существенно – пока сказать сложно.

"Цены за последний год уже выросли даже без закона по налогам. Тенденция идет на фоне подорожания стройматериалов и роста спроса на недвижимость со стороны инвесторов. Это происходит и в отсутствии законопроекта на фоне удорожания строительных материалов и спроса со стороны инвесторов, желающих защитить свои деньги от инфляции. Реально, с учетом всех факторов и новых налогов, ценник может вырасти на 20%. Но так как нет доступной ипотеки, рынок вряд ли "проглотит" такую наценку", – подытожил Родлер.