От плюс 30% до минус 20%. Как инвесторы сначала взвинтили цены на квартиры в Киеве, а теперь их обваливают

Квартиры в Киеве становятся золотыми. В этом году недвижимость рекордно подорожала — до плюс 30% к ценнику. Причем, вплоть до сентября за квадратными метрами в буквальном смысле стояли очереди.

"Разобрали даже объекты, которые висели в базах данных риэлторов месяцами и считались неликвидом", – говорит руководитель агентства недвижимости Best&Seller Ирина Луханина.

Причиной такого ажиотажа стало увеличение доли инвестиционных сделок. К примеру, по многим новостройкам доля покупателей, которые приобретают квартиры для дальнейшей перепродажи или под сдачу в аренду, достигала 70%. Плюс рынок разогрели слухи о готовящемся повышении налогов при купле-продаже недвижимости (которые в итоге оправдались: принятый недавно законопроект 5600 вводит налог 18% с каждой третьей за год сделки; учетом военного сбора получается 19,5% от стоимости объекта)

Но с осени рынок недвижимости неожиданно остановился.

"Люди интересуются, но по новым ценам покупать не спешат. Квартиры продаются, только при условии скидки хотя бы в 10%", – говорит Луханина.

По мнению специалиста по недвижимости международной сети RE/MAX Михаила Артюхова, продавцы повысили ценники намного больше, чем позволяет спрос. Кроме того, с рынка под конец года неожиданно начали уходить инвесторы.

"Поэтому в 2022 году стоит ожидать отката цен", – считает эксперт.

Впрочем, есть и другие прогнозы.

Ирина Луханина считает, что недвижимость, наоборот, будет и дальше дорожать. И уже к маю-июню следующего года цены вырастут еще на 7-10%. О росте цен заявили и застройщики, но предположили, что игра на повышение может и не пройти.

"В 2022 году цены на недвижимость будут расти. Думаю, будет еще плюс 15-20% по году. Но все будет зависеть от цен на металлопродукцию и стройматериалы, инфляции, общей ситуации в стране – как в итоге решится энергетический кризис, какой будет политическая ситуация, что станет с доходами людей и пр. Если все пойдет по совсем уж негативному сценарию, подорожания может и не быть, цены наоборот, начнут снижаться", – говорит Руслана Грабко, директор по продажам группы компаний DIM.

Разбирались, что будет с рынком недвижимости с 2022 году, и почему украинцы перестают вкладывать деньги в квартиры.

Очереди за квартирами и "быстрые"деньги

Несмотря на карантинные ограничения и сложности в экономике, ударившие по доходам многих украинцев, рынок недвижимости в этом году был на подъеме.

"Такого ажиотажа, как был с мая по сентябрь, я давно не помню. Люди буквально выстраивались в очереди за квартирами с мешками денег. И это не преувеличение — по некоторым новостройкам, как только объявляли старт продаж, в отделы продаж приходилось выстаивать в очередях по несколько часов", – говорит Луханина.

Причиной повышенного спроса на квартиры стал инвестиционный интерес.

"Рынок недвижимости уже давно привлекает украинцев – люди скупали квартиры, чтобы затем сдавать их в аренду. Но в этом году инвестиционные приоритеты поменялись. Стало больше тех, кто зарабатывает на перепродаже квадратных метров – покупают на этапе фундамента, продают под сдачу жилья в аренду. На таких сделках и раньше можно было поднять 30%, а в этом году некоторые зарабатывали в 2-2,5 раза больше, чем вложились на старте. Представьте, вы вложили 100 тысяч долларов, а через 8-9 месяцев получили 200 тысяч. Какой еще бизнес в Украине может дать такую рентабельность? Поэтому все ринулись на рынок недвижимости.

Также потенциально прибыльные сделки по покупке квартир в новостройках и их перепродажи после ремонта. В этом случае можно заработать вдвое больше, чем вложили. Покупка жилья под аренду стала менее интересной, чем ранее. Причина в том, что на волне эпидемии и стагнации в сегменте посуточной аренды стоимость съемных квартир в "долгосрочном" сегменте тоже практически не растет. В итоге, если еще недавно инвестиции в квартиру под аренду окупались за 7-8 лет, то теперь эти сроки выросла до 12 лет и больше",- пояснила нам Луханина.

Но инвестиции в перепродажу квартир – это охота за "быстрыми" деньгами. Рост числа таких покупателей увеличивает общий оборот квадратных метров и создает на рынке видимость ажиотажного спроса.

"Инвесторы выкупают новостройки целыми этажами и даже секциями. Что создает иллюзию дефицита квартир. Потенциальные покупатели видят, что только вчера был старт продаж объекта, а квартир уже осталось мало, а по самым ходовым категориям и вообще не осталось. Что делают люди – бегут покупать. Что делают застройщики – повышают ценник", – говорит Луханина.

Рекордные ценники и бегство инвесторов

Цены на жилье в Киеве в этом году рекордно выросли. Причем, в течение буквально пары месяцев, на которые пришелся пик ажиотажного спроса.

"Застройщики картельно повысили цены на 15-20%, а вторичка тут же подтянулась", – говорит Артюхов.

По словам Ирины Луханиной, за июнь-июлю этого года квартиры в Киеве повысились в цене на 20-30%, в зависимости от класса жилья. "Эконом-класс, однушки подорожали больше, бизнес -класс немного меньше. Но в итоге ценник вырос на все – от хрущевок до новостроек", – отмечает Луханина.

По данным "Лун. Город", новостройки подорожали с 27,7 тысяч гривен за квадрат в январе 2021 года до 34,7 тысяч в декабре, то есть, плюс 7 тысяч гривен за квадрат за неполный год. Причем, тенденция повышения цен сохраняется – еще в ноябре ценник был на 1,7 тысяч за квадрат меньше декабрьского.

Эксперты уверены, что ценники подхлестнул именно повышенный спрос на квартиры. Который к тому же усилился на волне слухов о введении НДС на новостройки и повышении налога с купли-продажи жилья.

Эти нормы были заложены в законопроекте 5600. "Люди спешили заключить сделки, пока налоговое поле не изменилось", – пояснила Луханина.

В итоге скандальный проект 5600 приняли без НДС на квартиры, но с 18% налога с третьей продажи недвижимости за год. "Но теперь появились слухи о том, что вдогонку готовится еще один законопроект, в котором все же пропишут НДС на жилье. Это будет подстегивающим факторов для покупателей уже в 2022 году", – считает Луханина.

Впрочем, у застройщиков – свои аргументы. Они уверены, что квартиры дорожают по объективным причинам.

"Стремительный рост цен обусловлен несколькими факторами. Во-первых, увеличение себестоимости строительства на фоне ускорения инфляции. Вспомните, что творилось на мировых рынках – металл подорожал вдвое, древесина – в три раза. При этом удельный вес арматуры в строительстве жилья достигает 20-30%. Инфляция взвинтила вверх цены и на стройматериалы.

Так, бетон подорожал на 40-45%, керамоблок на 35-40%, утеплитель — на 30%, лакокрасочные материалы, щебень, песок, стекло – все пошло в рост.

В итоге средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке выросла на 25% в гривне и на 32% в долларах. Во многих ликвидных проектах цена поднялась также за счет увеличения спроса на них. Предложение же на рынке, наоборот, просело. В итоге, по состоянию на ноябрь 2021 года количество распроданных квартир в строящихся домах составляло 69%, тогда как годом ранее этот показатель едва доходил до 54%", — говорит Руслана Грабко.

Риэлторы рассказывают, что многие застройщики, как только спрос на квартиры вырос, изменили схему работы. "Они перестали пускать на просмотры покупателей, которых нашли инвесторы и начали запрещать или усложнять переуступку прав собственности. Покупателей стали переориентировать на «свои» агентства недвижимости, а там ценник был плюс 5% к стоимости, которую выставлял инвестор. То есть, застройщики пытаются заработать еще и на спекулятивных сделках своих же покупаелей -инвесторов. Это также способствовало разгону цен", – добавила Луханина.

Впрочем, по ее словам, ажиотажный спрос на квартиры с начала осени вдруг пропал.

"По повышенным ценам люди не спешат покупать. Смотрят, звонят, но со сделками тянут», – говорит Луханина.

Артюхов также отмечает, что недвижимость сейчас явно переоцененная, и покупают квартиры, только если предлагается скидка.

"К примеру, на вторичке по Украине в целом рост цен на выставленные на продажу квартиры составил 15-17%. Цены фактически достигли потолка. И реальная цена продажи, как правило, на 10-12% ниже, чем изначально заявлял собственник, то есть, идет активный торг", — говорит президент Ассоциации специалистов по недвижимости Юрий Пита.

Рынок остановился и из-за крутого разворота инвесторов.

"Они начали уходить из недвижимости. Куда именно, мы увидим уже в следующем году. Многие останутся на этом рынке, но будут зарабатывать уже не на перепродаже жилья, а на строительстве. Появится пул новых застройщиков, которые «выросли» из спекулянтов. Они начнут вытеснять «старую гвардию», которая привыкла работать с рентабельностью в десятки процентов. Уже есть проекты, в которых себестоимость строительства составляет 400 долларов за квадрат, а продают по 600 долларов, и при этом застройщики не разоряются", – отмечает Артюхов.

"Многие инвесторы просто взяли паузу – пока ситуация в стране не проясниться. Вкладывать деньги в недвижимость, когда каждый день повторяют, что "Путин нападет" решится не каждый. Как будут вести себя инвесторы дальше зависит от того, какой будет политическая и экономическая обстановка", – добавила Луханина.

Что будет с ценами на жилье в 2022 году

Главная интрига – что будет с рынком недвижимости в следующем году.

По словам экспертов, возможно несколько сценариев развития.

Первый сценарий – пессимистический: ухудшение политической и экономической ситуации в стране, эскалация на Донбассе, "страшилки" о войне с Россией, и на этом фоне – разгон инфляции и рост безработицы. К сожалению, этот вариант развития событий не кажется таким уж нереалистичным.

"В этом случае, понятно, никто в квартиры вкладываться не станет. Наоборот, люди попытаются вынуть деньги из недвижимости, что может спровоцировать откат цен", – говорит Луханина.

О том, что недвижимость в 2022 году может подешеветь, нам сказал и Михаил Артюхов. По его мнению, цены достигли пика, жилье явно переоценено, и теперь рынок должен "выровняться" за счет скидок. Не исключен откат цен на исходные позиции – то есть, минус 20-30%.

Второй сценарий – оптимистический. Если ситуация в стране улучшиться, или, как минимум, не будет ухудшаться, ценник на квартиры может еще больше вырасти.

"Думаю, к маю-июню 2022 года мы увидим еще плюс 7-10% к ценнику. Ведь с учетом повышения налога с третьей сделки, многие частные продавцы попытаются переложить дополнительные затраты на покупателей. Если же введут еще и НДС на жилье, то возможет рост цен до 30%", – говорит Ирина Луханина.

По мнению Русланы Грабко, в 2022 году цены на недвижимость будут расти. В среднем по году увеличение стоимости может составить 15-20%, но все будет зависеть от цен на стройматериалы, инфляции и общей ситуации в стране.

Юрий Пита считает, что рост цен будет куда ниже – в первом полугодии 2022 года – плюс 5-7% и на первичке, и на вторичке. "До марта ценники, скоре всего, останутся стабильными, а с апреля по июнь повысятся на 7% в Киеве, Львове и Одессе и на 5% в Харькове и Днепре", – отметил Юрий Пита.

Причем, больше всего подорожают самые востребованные – в сегменте новостроек это формат "город в городе", на вторичке — небольшие квартиры эконом -класса площадью 35-50 квадратов. По остальным квартирам рост будет в пределах 3%.

По мнению основателя и управляющего партнера группы компаний Concept Group Михаила Подвысоцкого, на первичке спрос в следующем году будет сосредоточен в сегменте объектов "комфорт" и "комфорт плюс" – станут раскупать 1-2 комнатные квартиры площадью до 60 квадратов. А вот что касается цены, то тут ситуация во многом будет зависеть от ситуации в стране и развития ипотечного кредитования. Если количество кредитных сделок вырастет до 30% в общей структуре продаж, на рынке возможет бум, и, соотвественно, рост цен.

"Но по по итогам 9 месяцев этого года, доля ипотечных сделок на первичке – всего 0,5%, а по программе "Доступная ипотека" – около 20%. Пока этого мало", – говорит эксперт.

То есть, как видно, ни застройщики, ни риэлторы пока сами не до конца понимают, что будет с рынком недвижимости и ценами на квартиры в следующем году.

Общий настрой – на рост ценников.

Но, понятно, что протянуть очередное повышение цен в ситуации, когда нет доступной ипотеки, доходы рядовых украинцев не растут, а инвесторы разбегаются, будет крайне проблематично. Наоборот, чтобы хоть что-то продавать, владельцы квартир будут вынуждены снижать ценники.