Сделки купли-продажи квартир могут обложить НДС – главные новации рынка в 2022 году

На протяжении полугода первичный рынок жилья "будоражила" анонсированная норма о взимании НДС с приобретения жилья на первичном рынке. Она была предусмотрена вступающим с 1 января 2022 года в силу законом №5600.

Многие эксперты, руководители девелоперских компаний и профессиональных сообществ неоднократно заявляли, что такой налог больно ударит не только по покупателям, но и скажется на работе застройщиков. Источник – UBR.

Новый налог, по сути, резко сократил бы количество сделок, а строительство многих проектов, которые ведутся преимущественно за счет средств покупателей, стало бы достаточно проблемным.

"Благо народные депутаты услышали "рынок" и отказались облагать "первичку" НДС. Поэтому на данный момент говорить о том, что на рынке радикально поменялись правила, не стоит", – подметил в беседе с UBR.ua основатель и управляющий партнер группы компаний Concept Group Михаил Подвысоцкий.

Таким образом, говорят эксперты, на данный момент принятый документ глобально не скажется на развитии первичного рынка, так как из него убрали самую дискуссионную норму о взимании НДС при покупке квартир.

Новые налоги продвинут в новом законе

На данный момент принятый документ глобально не скажется на развитии первичного рынка, так как из него убрали самую дискуссионную норму о взимании НДС при покупке квартир.

Казалось бы, что этот вопрос уже закрыт, но вполне вероятно, что при принятии законопроекта о защите прав покупателей жилья на первичном рынке и, соответственно, уравнивании в правах покупателей на непостроенное жилье и собственников "готовых" квартир, он вновь будет актуализирован, так как покупка готовой квартиры облагается 20% НДС.

То есть вопрос налогообложения будет связан непосредственно с "легализацией" прав инвесторов на первичном рынке.

"По итогам 2021 года в общей структуре продаж около 50-60% сделок можно считать "инвестиционными", то есть граждане страны вкладывали средства в покупку жилья на первичном рынке с целью, как минимум, сохранить их от инфляции. Из общего объема сделок лишь 10-15% можно считать сделками профессиональных "игроков", которые нацелены заработать на собственных вложениях", – рассказал UBR.ua сооснователь и управляющий партнер INSPI Development Владимир Семенцов.

Например, добавляет он, в последние два-три года, вкладывая средства в покупку квартиры на котловане, и переуступая (продавая) права на нее спустя год-полтора с момента начала строительства (но до ввода объекта в эксплуатацию), уровень прибыли, в зависимости от качественных характеристик объекта, текущего спроса, локации и пр., в среднем мог составить около 30-35% (в некоторых проектах уровень прибыли был выше 50%).

Другими словами, вложения в первичный рынок жилья были, по сути, безальтернативными для сохранения имеющихся средств и быстрого получения прибыли.

"В 2022 году популярность вложений в рынок недвижимости сохранится, но может произойти одно важное изменение: инвесторы будут искать новые перспективные и востребованные форматы (ниши), которые могут сулить достаточную прибыль", – говорит Владимир Семенцов.

Ипотека и увеличение налоговой нагрузки

По мнению экспертов, в следующем году развитие рынка будет происходить в нескольких плоскостях:

Смена бизнес-ориентиров для девелоперов, переориентация на реализацию масштабных эко- и технологичных проектов, создание не просто больших ЖК, а настоящих "новых городов", которые бы учитывали все современные тренды в качественном строительстве и комфортной жизни будущих жителей.

Смена финансовой стратегии при реализации того или иного проекта. Все больше компаний (на данный момент около 10% от общего количества игроков) пытаются аккумулировать собственные средства на строительство своих проектов, чтобы, с одной стороны, не зависеть от внешней экономической и политической конъюнктуры (в т.ч. и различных форс-мажорных обстоятельств, как например, пандемия), а с другой – не зависеть от текущего уровня продаж.

Такая аккумуляция средств позволят компаниям длительный срок (в среднем от 6 месяцев до 1 года) строить за счет собственных финансов, что также станет дополнительной гарантией покупателю в надежности застройщика.

Развитие ипотеки, как основной движущей силы по увеличению спроса. Согласно прогнозу экспертов, в 2022 году количество квартир на первичном рынке, приобретенных в ипотеку, увеличится с 0,5% от всего объема сделок до, как минимум, 5%. Такой значительный рост благотворно скажется на развитии строительной отрасли, которая является ключевой в экономике страны.

Защита прав покупателей. Вопрос защиты покупателей-инвесторов на первичном рынке достаточно острый и важный, но какую именно защиту можно гарантировать на законодательном уровне – пока вопрос дискуссий. Главное направление – это гарантии прав покупателей на еще не построенные квартиры.

Приравнивание покупки жилья на стадии строительства к уже готовому жилью может повлечь за собой увеличение налоговой нагрузки для покупателя. Именно этот вопрос сейчас наиболее актуален и требует детальной проработки.

Реформа градостроительной сферы, которая выведет рынок на новый качественный уровень, сделает его более прозрачным, понятным и прогнозируемым.

"Все эти направления неразрывно связаны между собой. Вполне возможно, что именно в 2022 году мы увидим если не резкий рывок, то во всяком случае ощутимые позитивные изменения. Ведь граждане Украины стремятся жить в новом качественном жилье, а застройщики хотят реализовывать самые прогрессивные проекты, развивать свой бизнес, опережая мировые тренды", – подчеркивает Михаил Подвысоцкий.

Купить квартиру в новострое в 2022-м

Согласно прогнозам, в 2022 году рост цен на первичном рынке жилья вряд ли превысит 10-15%. После ценового "бума" в 2021 году темп роста несколько спадет. Именно замедление цен может вынудить часть потенциальных инвесторов переориентироваться на другие сегменты рынка недвижимости.

Такой важной нишей для инвесторов могут стать вложения в доходные дома (преимущественно в формате сервисных апартаментов), считают эксперты.

На сегодняшний день потенциальная доходность от инвестирования в сервисные апартаменты может составить в среднем от 10% годовых. И, в отличие от первичного рынка, инвестор сможет получать такую прибыль длительное время.

То есть прибыль на первичном рынке достаточно высока, но разовая, и ограничена сроками строительства того или иного ЖК. А вложения в сервисные апартаменты сулят постоянную и высокую прибыль.

Финал реформы

Также в 2022 году стоит рассчитывать на завершение "строительной" реформы, которая очень позитивно скажется не только на развитии украинского девелопмента, а еще и станет стимулом для притока иностранных инвестиций в строительство.

На сегодняшний день украинский рынок первичной недвижимости выглядит достаточно консервативным. Для начала реализации проектов застройщикам, девелоперам по большому счету приходится рассчитывать либо на собственные средства, либо на средства покупателей-инвесторов.

Естественно любые экономические или "пандемические" катаклизмы, которые чаще всего приводят к падению продаж, могут негативно влиять на деятельность застройщиков. Поэтому эксперты считают, что реформа градостроительной деятельности и, как следствие, – создание по-настоящему прозрачного рынка, может открыть новые инвестиционные возможности для реализации качественных проектов.

Вместе с тем, ряд украинских девелоперов уже пытаются внедрить европейский, мировой подход и в вопросе привлечения средств, а также создания и развития объектов новых форматов.

"Именно инвестирование в сервисные апартаменты в формате live-work-play (просторным гостиничным лобби, с зонами отдыха, кафе, спорт-центрами, мини-ТЦ, рекреационными возможностями и пр.) смогут впоследствии конкурировать с первичным рынком жилья", – заметил нам Владимир Семенцов.

Строительные фонды

В 2022 году отдельным вектором развития первичного рынка станет создание девелоперами новых инвестиционных фондов. Суть которых заключается в том, что граждане Украины могут вложить имеющиеся средства в созданный девелопером фонд и получить прибыль в размере в среднем 10% годовых в валюте или около 20-25% в гривне.

Для инвестора появляется отличная альтернатива в виде приобретения акций этих фондов – по сути это прямое владение квадратными метрами.

"Теперь, чтобы получить прибыль, не будет необходимости покупать всю квартиру, а появляется возможность приобрести ценные бумаги, которые, по желанию, можно будет продать или по окончании того или иного проекта (его введения в эксплуатацию) получить прибыль наравне с застройщиком", – заметил Семенцов.

По сути, добавляет он, такие фонды заменят банковские депозиты. Вложенные средства застройщик направит в реализацию своих проектов. Другими словами, инвесторы не просто вкладывают средства в будущую квартиру, а станут важным источником финансирования деятельности компаний.