Смотрящие за домами и по 50 тысяч на ремонт. В Украине готовят коммунальную революцию. В чем суть?

Украинцам готовят коммунальную революцию.

25 января Рада приняла в первом чтении законопроект, который кардинально меняет схему обслуживания многоквартирных домов.

Если закон примут во втором чтении и его подпишет президент, то у каждого из домов появятся управители, которых отберут на конкурсе или попросту навяжут жильцам.

При этом тарифа на обслуживание дома, который сейчас устанавливают местные власти, уже не будет.

"Вместо тарифа будет цена, которую выставит победитель конкурса. По задумке законодателей, в Украине должен появиться рынок управителей, конкуренция, и, следовательно, рыночные цены. Но может получиться так, что рынок услуг по управлению у нас будет такой же как рынок газа – дома попросту раздадут «своим» компаниям, а те выставят ценники, которые посчитают нужными. В любом случае они будут выше нынешних тарифов, которые не менялись с 2017 года", – говорит нам глава Союза жильцов Украины Александр Скубченко.

Еще один нюанс – ремонты. Ими управители заниматься не будут – все за счет жильцов. По оценкам Скубченко, 70% жилого фонда в Украине нуждается в капремонте, во многих домах ремонты не делали по несколько десятилетий.

"При этом суммы рекордные. К примеру, ремонт хрущевки обойдется примерно в 5 млн гривен, панельного дома – в 10 млн", — отмечает Скубченко. То есть, каждой семье придется выложить по 50-60 тысяч.

Страна разбиралась, как будут жить украинцы в новой коммунальной схеме.

Как ЖЭКи будут менять на управителей

"Страшилками" об управителях домов, которых попросту «поставят» на многоэтажки местные власти украинцев пугают уже давно.

Норма об управителях жилых домов прописана в законе об урегулировании отдельных вопросов предоставления жилищно-коммунальных услуг (законопроект 2458). Его приняли еще в 2020 году. В документе прописали дату "Ч", когда именно управители должны зайти на дома – до 1 мая 2021 года.

Но тогда сроки сорвались, и все осталось как есть.

"Президент сорвал сроки подписания закона. Дело в том, что в нем, помимо норм об управлении жилыми домами, были прописаны новые правила по коммунальным услугам – введение абонплаты, методика формирования тарифов на отопление и воду, особенности подписания договоров с жильцами и пр. Если бы Зеленский подписал закон прошлой зимой, тут же взлетели бы тарифы, и новые ценники на тот момент поставщики услуг уже подготовили. Понятно, что в разгар отопительного сезона это могло бы спровоцировать тарифные майданы по всей стране. Поэтому, вместо конца декабря 2020 года, закон был подписан только в мае 2021 года. Понятно, что по срокам в отбор управителей уже нереально было уложиться. Так что новый закон в части управления многоэтажками так и не заработал", – вспоминает Скубченко.

Но вопрос с управителями не сняли с повестки дня.

В конце января Рада приняла за основу законопроект №6103, который прописал новые сроки по отбору управителей – до 1 марта 2022 года, то есть, всего через месяц. На первом этапе управляющую компанию могут выбирать жильцы. Но если они не смогут определиться с формой управления своим домом до 1 мая этого года управителя им назначат местные власти. Сроки очень сжатые, тем более, что нужно еще успеть создать ОСМД, которые есть далеко не везде.

Как указано в пояснительной записке к проекту, в Украине на 1 апреля 2021 года из 180 тысяч домов ОСМД есть только в 36 тысячах (то есть, в 20%). Но в 71 тысяче домов уже есть управляющие компании (преимущественно, в новостройках). То есть, "по старому" – и без ОСМД, и без управителей – живет порядка 30% многоэтажек.

Поэтому эксперты прогнозируют, что большинство жильцов в отведенные им два месяца попросту не уложатся. И по факту проводить конкурсы на управителей и назначать их на дома будут именно местные власти.

"Но рынка управления жилыми домами в Украине фактически нет. Частных управителей мало, в основном, в них «переквалифицируются» ЖЭКи. Да и вопросы по честному отбору компаний на местных конкурсах могут появиться, слишком велика коррупционная составляющая.Поэтому есть риски, что выберут "своих" управителей", – говорит Скубченко.

"Потребности рынка – не меньше 5 тысяч профессиональных управителей, на сегодня в реестре 1300 сертифицированных специалистов, но реально работает не больше 900. Многие уже ушли из профессии, решив, что на данный момент работать в этой сфере невыгодно", – отмечает Андрей Никончук, глава Ассоциации профессиональных управителей недвижимостью.

Управители и их ценник

В чем отличие управителей и новой коммунальной схемы от обычных ЖЭКов и почему ими пугают украинцев?

По словам главы Ассоциации профессиональных управителей недвижимостью Андрея Никончука, управление жилым домом включает несколько составляющих – закупку электроэнергии для площадей общего пользования, лифтов, освещения придомовой территории, техническое обслуживание, уборку, текущие ремонты.

"Управители смогут осуществлять ряд действий от лица жильцов. К примеру, заключать договора на поставку воды, электроэнергии. Плюс – будут обеспечивать услуги по обслуживанию домов. Но главное – это ценник на управление. Сейчас обслуживание домов и придомовой территории идет по тарифам, которые устанавливают местные власти. Эти тарифы не менялись в Украине с 2017 года, хотя ЖЭКи уже давно жалуются, что расценки занижены и не покрывают расходов. Но, по новому закону, регулируемый тариф на обслуживание дома исчезает. И вместо него появляется некая "рыночная цена". То есть, управитель, который победит на конкурсе, сможет выставлять такой прайс на свои услуги, какой посчитает нужным", – говорит Скубченко.

По словам Андрея Никончука, только вознаграждение профессионального управляющего должно составлять 25-30% от бюджета, которым он оперирует (на закупку электроэнергии, обслуживание и пр). Остальные траты – по рынку.

Но, как показывает практика, рынки коммунальных услуг в Украине работают достаточно специфично. Взять к примеру, рынок электроэнергии или газа. за электроэнергию, если бы государство не отказалось от ПСО, украинцы платили бы уже 5-5,5 гривен за киловатт – именно такой ценник сейчас выставляют бизнесу. По газу та же история – рыночный ценник ушел за 40 гривен за куб.

Придерживать ценники на обслуживание домов власти вряд ли будут, тем более, что Украина подписалась перед МВФ на полностью рыночные тарифы на газ для населения.

То есть, стоимость обслуживания домов будет расти, – прогнозирует Скубченко. Как именно изменятся ценники, пока сказать сложно. Эксперты дают прогноз по подорожанию на 30-40%. Олег Попенко озвучил минимальную планку – подорожание на 12-15%. Но обещают повысить качество обслуживания. Хотя это не точно.

"Давайте называть вещи своими именами. Посмотрим, как у нас будут проходить конкурсы. Подозреваю, что традиционно – с недопуском неугодных и подсуживанием «своим» компаниям. Поэтому не исключено, что после первого мая управлять вашим домом будет все тот же ЖЭК, но назовется управителем и будет брать вместо 4 гривен за квадратный метр 14 гривен". – говорит Никончук.

Ремонты – за свой счет

Управители будут заниматься ремонтами жилых домов, но только если жильцы согласятся за это платить. "Вообще текущие ремонты входят в круг обязанностей управителя. Но если жильцы утвердят смету ремонтов на ноль гривен, то он и отремонтирует на эту сумму", – иронизирует Никончук.

Но капитальные ремонты – вне зоны отвественности управителей.

"Капитальные ремонты, которые весьма дорогостоящие и тянут на миллионы гривен за один дом, у нас вообще не урегулированы. Еще в начале 2000-х была идея запустить ремонтные фонды со спецрежимом использования средств. На них люди могли отчислять взносы на ремонты. Но ничего этого нет -ни фондов, ни государственных гарантий сохранности средств. Хотя, к примеру, в Беларуси, России, Казахстане подобные фонды работают. Люди перечисляют деньги, есть правительственные программы по ремонтам, в открытом доступе очерёдность претендентов на ремонты и пр.", – говорит Скубченко.

Также, по его словам, в ходе изменения законодательства по ЖКХ «потерялись» пункты, которые прописывали, что дома, не ремонтировавшиеся 40 лет, должны быть отремонтированные прежним собственником (балансодержателем).

"То есть, получается, что теперь капремонт – исключительно головная боль жильцов. Жилой фонд в Украине очень старый. Не менее 70% домов нуждаются в ремонтах, многие уже начали сыпаться. Как украинцы будут их ремонтировать за свой счет – непонятно. Капремонт хоущевки – это примерно 5 млн гривен, панельного дома – 10 млн. То есть, с каждой квартиры это десятки тысяч гривен. Но как собрать эти деньги, если люди не могут коммуналку оплатить? Разве что придется брать кредиты, но непонятно, смогут ли люди их вернуть", – говорит Скубченко.

В среднестатистической хрущевке – 80 квартир, то есть, 5 млн гривен – это по 62,5 тысяч с квартиры. Жильцы панельки на 180 квартир должны будут сброситься по 55,5 тысяч.

"Всего в Украине требует капитального ремонта больше 140 тысяч домов. Полная реновация жилого многоквартирного фонда стоит 200 долларов за квадрат, то есть, всего понадобится 107 млрд долларов", – добавил эксперт энергорынка и ЖКХ Олег Попенко.

На этот год власти анонсировали программу "Большая термомодернизация", которая предусматривает утепление 5 тысяч домов. Это не капитальные ремонты, но все же позволит привести многоэтажки в более-менее сносное состояние.

На этот год из бюджета на теомомодернизацию выделять 50 млрд плюс ожидается участие местных властей и кредитные средства.

Государственные средства будут выделяться на места в качестве долгосрочных кредитов на 20 лет под 5% годовых. Возвращать деньги будут жильцы (возможно, не всю сумму).

Под программу могут попасть дома в городах с населением от 40 тысяч человек, но при условии, что местные власти смогут обеспечить софинансирование в размере до 30% от стоимости работ (остальные средства – из госбюджета).

На местах уже начали составлять списки домов-претендентов на утепление.

"То есть, украинцев хотят подсадить, хоть и на льготные, но кредиты, которые придется потом годами выплачивать", – отмечает Скубченко.

Отметим, далеко не все жильцы многоэтажек в восторге от такой перспективы. Плюс непонятно, по каким расценкам их будут утеплять. По аналогии с "Большой стройкой", можно предположить, что прайсы на термомодернизацию вряд ли будут низкими.

"Утепление – это не капремонт. Покрасят фасад в яркие цвета, поменяют окна и двери, а что с трубами, канализацией:, перекрытиями? Во многих домах буквально стены рушатся, какой толк их утеплять. Но за свои деньги люди вряд ли смогут провести капитальные ремонты. Выбить по несколько десятков тысяч гривен с каждой квартиры, включая те, где живут пенсионеры и малообеспеченные просто нереально", – сетует киевлянин Николай, который живет в старом доме в одном из спальных районов столицы.

"Нужна не просто термомодернизация, а комплексный подход. Необходимо провести техническое обследование всего жилого фонда, чтобы понять в каком он состоянии, и какие дома требуют капремонта сейяас, а какие условно через год. Делать это надо в комплексе с модернизацией теплового блока и заменой сетей. Тогда будет результат", – подытожил Попенко.