Квартиры выставляют ниже рынка или снимают с продажи: истерики пока нет, но многие выходят в кеш

Источник- UBR

В январе украинский рынок недвижимости замер на фоне сезонного низкого спроса после праздников. При этом к началу февраля продавцы начали и вовсе отзывать свои предложения о продаже жилье из-за неопределенности в стране. Интерес же со стороны покупателей и вовсе опустился до минимума.

Несмотря на всевозможные сценарии развития ситуации с эскалацией военных действий на востоке страны, массовых продаж на рынке вторичного жилья в Украине пока что не наблюдается даже в "прифронтовых регионах".

Эксперты не отрицают, что в случае усугубления конфликта, рынок и вовсе может впасть в спячку Зато аренда – значительно поднимется в цене.

Продажи квартир в соцсетях – не показатель

По словам риелторов, несмотря на некое нагнетание в СМИ, никакого падения цен ради быстрого сбыта и тотальных сделок по продажам квартир в Киеве и приграничных городах (с целью выведения наличных средств) – не наблюдается.

"Январь – по жизни "мертвый" месяц, количество сделок и активность падают, а цены в этом месяце практически никогда не меняются. Тихо, спокойно, люди постепенно выходят из праздников, начинают что-то планировать. Все прогнозируемо и штатно", – отметил в беседе с UBR.ua руководитель комитета по информационным системам и аналитике Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Эдуард Бразас.

При этом некую активизацию и публикации объявлений в соцсетях по явно демпинговым ценам он объясняет не паникой среди частных лиц, а излишней предприимчивостью риелторов, которые таким образом нарабатывают себе клиентов на будущее.

Если позвонить по такому объявлению, то, скорее всего, объект окажется недоступным для покупки, либо цена не будет соответствовать указанной. Зато специалист по недвижимости получит контакт потенциального покупателя.

"Понятно, что половина людей, которые продают в таких группах – те же риелторы. А цена ниже рыночной – повод проверить, существуют ли эти квартиры на самом деле?" – уточняет Бразас.

При этом эксперт отмечает, что прошлый год по количеству сделок показал себя лучше предыдущего – количество сделок увеличилось на 15%.

Поэтому некие негативные предположения по рынку недвижимости сейчас он списывает на необоснованную панику, а "очередной повод, что всех убьют, выдохнется через пару недель и все пойдут работать дальше".

Реакция на возможную войну

С таким мнением солидарна и эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак, которая говорит, что точечные продажи квартир по причине опасений войны в столице, а также Харькове, Днепре, Херсоне, Николаеве и других городах на границе хоть и могут быть, но это индивидуальная реакция низкого процента владельцев.

Говорить о четкой тенденции, считает она, пока что нет повода.

"Также активизируется сезонный фактор – время идет к весне, поэтому "вторичку" сейчас нужно "толкать", пока есть возможность найти покупателя. Потому что весна – оживление первичного рынка, и потом "машину" не остановить", – заметила эксперт в разговоре с UBR.ua.

Как отмечает риелтор АН "Благовест" Мария Филимонова, среди ее клиентов, в т.ч. иностранцев, отмечается некое замедление в продажах и покупке жилья, поскольку "люди боятся и не знают, чего ожидать".

Наибольшую предосторожность к заявлениям СМИ проявили грузины, израильтяне и канадцы, которые более активно решились на продажу своих квартир в Киеве, "потому что паникуют", уточняет консультант по недвижимости Иван Кудояр.

А более низкие продажи среди украинцев в этом году он связывает больше с неоднозначными настроениями по поводу вакцинации в сентябре, и "в итоге сейчас рынок просто остыл, поэтому нет ажиотажа".

"Такой раздражитель, как в случае с возможной войной – незначительный на самом деле, и сразу повлиять на рынок не может. Но это вполне возможно в долгосрочной перспективе: если, допустим, паника будет длиться 2-3 месяца, то он отреагирует через 3-4 месяца", – уточняет Кудояр.

Продавцы разделились на два лагеря 

В целом, говорят эксперты, единственное, что может произойти сейчас – это некое снижение активности на рынке недвижимости – "замирание" – как типичная реакция на кризисы, повышение курса, военные действия и т.п. Поэтому "покупатели могут меньше покупать, а продавцы – чуть меньше продают, потому что тоже присматриваются".

"Действительно, некоторые владельцы отозвали свои предложения о продажах. Они считают, что сейчас никто их объекты достойно не оценит, а они хотели бы продать их дороже, поскольку рынок в лице крупных застройщиков им говорит, что цены растут вопреки всему", – уточняет специалист по недвижимости Михаил Артюхов.

Такие клиенты говорят, что если цены поднимутся, то они вернутся, а если нет – то "предпочтут не терять деньги".

Вторая тенденция, которую отметил эксперт – более активный выход в "кеш", однако это нормально для любого инвестора, когда есть неопределенность, поскольку вывести квартиру из страны – невозможно, а деньги – вопрос решаемый.

"Истерики на рынке нет, но многие владельцы недвижимости разочарованы своими планами, надеждами – это факт, и это текущее состояние в обществе", – говорит Артюхов.

Тем не менее, каких-то предпосылок как для резкого снижения, так и повышения цен, убежден специалист – нет. А то, что некоторые владельцы подвержены "эмоциональным всплескам", поэтому продают квартиры по цене ниже рыночной – не связаны с экономическим фактором.

К таким решениям продавцов может толкать разве что довольно длительный средний срок продолжительности продажи квартир. Поэтому те, кто хотят продать срочно, делают это по "панической" стоимости на 15-20% ниже рыночной.

"Вот, если квартира стоит $100 тыс. и ее выставят за $90 тыс. – конечно, ее очень быстро купят. А если выставят за $100 тыс., то можно ее продавать, грубо говоря, 2-3 месяца, пока найдется клиент", – говорит Кудояр.

Чего ждать от рынка

Если политическая ситуация все же ухудшится и сбудутся худшие прогнозы по вторжению РФ на территорию Украины, рынок недвижимости на это тут же отреагирует.

Как утверждают эксперты, продажи остановятся, а аренда – активизируется. Подобный опыт уже был в 2014 году, и тогда цены на съемное жилье поднялись в 1,5-2,5 раза, а на более ликвидные объекты – и вовсе втрое, уточняет Артюхов. К этому привела миграция жителей восточных регионов в центральную часть страны.

В целом, убежден он, плохой сценарий хоть и способен остановить рынок, но потом он в любом случае вернется в привычное состояние, а цены могут даже пойти вверх. Так было после усугубления ситуации с Крымом в том же 2014-м, после чего цены на недвижимость поднялись в 1,5-2 раза.

"Поэтому владельцы, которые отзывают свои предложения сейчас, понимают, что не надо нервничать, потому что когда ты нервничаешь – ты теряешь", – говорит Артюхов.

По причине того, что вокруг ситуации о прогнозируемой войне очень много нюансов, эксперты затрудняются предположить, как могут повести себя клиенты затронутых регионов.

Но в случае экстренной необходимости продать жилье нотариальные сделки вряд ли приостановятся, поскольку "даже в Донецке длительное время оно все по накатанной работало очень долго", говорит Кудояр.

Однако некоторые из опрошенных экспертов все же предположили, что при таком сценарии, скорее всего, перестанут работать реестры. Да и в целом представить, что идут какие-то военные действия, а люди сидят у нотариуса – весьма сложно. Хотя не исключено, что, возможно, и в таких условиях получится найти кого-то для оформления сделки.

Поэтому в текущей ситуации при продаже или покупке квартиры специалисты по недвижимости рекомендуют сохранять спокойствие и постараться максимально четко сформулировать задачу профессиональному продавцу-риелтору.

А вот реальным индикатором того, что в регионах начались какие-то экстренные продажи по причине панических настроений, станет увеличение таких сделок там, и по значительно более низким ценам.