Первичный рынок недвижимости вернется в 2010 год. Дефицит новостроек сгладит продажа квартир беженцами

Несмотря на войну, в регионах Украины, где не происходит боевых действий, уже несколько недель фиксируется рост интереса к покупке жилой недвижимости. Эксперты, к которым обратился UBR.ua с просьбой разъяснить данный тренд, связывают его с притоком переселенцев, имеющих средства для приобретения жилья и не желающих тратиться на дорогостоящую аренду.

В то же время инвестировать в квартиры на первичном рынке пока мало кто решается, в том числе и ввиду закрытия доступа к Госреестру прав на недвижимое имущество, фактически заблокировавшего все легальные операции с жильем.

Впрочем, по прогнозам одного из наших собеседников, после открытия Госреестра быстрого восстановления "первички" ждать не стоит. Доля новостроек в общем предложении недвижимости значительно сократится, а формироваться ценовой уровень будет на вторичном рынке.

Как изменился спрос на недвижимость с начала войны

Согласно данным профильного портала "ЛУН", с начала войны инвесторы купили 18 квартир в Украине, при этом 6 из них в Одессе, по 4 во Львове и Хмельницком, по 2 – в Ужгороде и Виннице. Начала восстанавливаться к довоенному уровню и посещаемость самого портала.

Наиболее существенным прирост посетителей сервиса по подбору жилья оказался в Закарпатской области – на 6 неделе войны уровень посещений "ЛУН" из данного региона вернулся на 96% от довоенного уровня. К половине от довоенных значений вернулась посещаемость из Черновицкой области, к 45% и 44% – из Хмельницкой и Ивано-Франковской областей. Снижение посещаемости фиксировалось только Полтавской, Николаевской и Днепропетровской областях.

Как рассказал UBR.ua президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины (АСНУ) Юрий Пита, спрос на жилье в западных регионах страны появился довольно быстро после приезда туда переселенцев и стал заметен примерно 3-4 недели назад. Однако сказать, насколько активным будем рынок, можно будет только после открытия Госреестра прав на недвижимое имущество.

"Что касается портрета покупателя – то это переселенцы, которые не планируют или не могут вернуться домой, имеют средства для покупки жилья, но при этом не хотят переплачивать за аренду", – говорит Пита.

При этом президент АСНУ считает, что покупателей жилья для себя будет больше, чем инвесторов, делающих приобретение с целью последующей сдачи в аренду. Последним, в частности, не стоит рассчитывать на быструю окупаемость инвестиции. По оценкам Юрия Питы, сейчас ставки аренды на Западной Украине поднялись до пиковых значений, но по мере ослабления военных действий будут снижаться.

Со своей стороны специалист по недвижимости Михаил Артюхов выразил мнение, что о реальном восстановлении спроса пока говорить нельзя. Не позволяет сделать такой вывод и статистика ресурсов по подбору жилья, которые сейчас, считает эксперт, используются в основном для мониторинга цен – при этом смотрят стоимость недвижимости не только покупатели, но и ее владельцы, а также риэлторы.

В то же время общий уровень посещений ресурсов по поиску недвижимости упал многократно и не демонстрирует признаков восстановления, отметил Артюхов, сославшись на данные рейтинга top.bigmir.net. Если раньше интернет-сайты по подбору жилья насчитывали десятки тысяч посещений в день, то с марта и до сегодняшнего дня – в основном меньше тысячи.

Кроме того, по словам Артюхова, многие лидирующие площадки с начала войны в целях безопасности – так как располагали детализированными картами – полностью убрали базу предложений по недвижимости. Сейчас ресурсы начинают возвращать базу, за счет чего формально также растет уровень посещаемости.

Как объясняет Артюхов, при этом всем реальный спрос остается на очень низком уровне, что особенно характерно для первичного рынка. К примеру, переселенцы на Западной Украине интересуются не новостройками, а уже сданными квартирами с ремонтом и подготовленными для жизни.

"Какой бы ни была интернет-статистика, но в реальности покупателей нет. Если сейчас выставить предложение по цене вполовину ниже рынка, то глубоко сомневаюсь, что кто-то откликнется", – проиллюстрировал уровень спада интереса к покупке нового жилья риелтор Артюхов, резюмировав: "де-факто рынок первичной недвижимости сегодня не работает".

Что будет с первичным рынком после открытия Госреестра

К декабрю 2021 года, подсчитывали в "ЛУН", средняя стоимость квадратного метра в киевских новостройках составила 34,7 тыс. грн, во львовских – 20,9 тыс. грн. Уже в апреле, согласно статистике сервиса, в Киеве средние цены выросли до 35,6 тыс. грн., во Львове – до 23,7 тыс. грн.

В этих данных нужно учитывать, что реальных сделок на рынке совершается немного из-за закрытия Госреестра прав на недвижимое имущество. Однако, как предполагает президент АСНУ Пита, после открытия Госреестра стоимость квартир в новостройках на Западной Украине может вырасти на 5-10% от довоенного уровня в связи с ограниченным предложением в регионе и притоком переселенцев.

По мнению Артюхова, после окончания войны и открытия Госреестра застройщики могут поднять цены на квартиры в жилых комплексах, которые начали возводить до 24 февраля и которые можно достроить за полгода. Дело в ослаблении конкуренции из-за ухода с рынка значительной части застройщиков, а также в том, что закладка новых объектов недвижимости, вероятно, затормозится при увеличении естественной потребности в жилье от людей, чьи дома были разрушены.

С другой стороны, рост цен на первичном рынке будет сдерживаться предложением на вторичном, который возрастет из-за массового выезда украинских беженцев в ЕС, полагает Артюхов.

"Я считаю, что оставшиеся квартиры в новостройках подорожают, их быстро разметут – проявится тенденция формирования близкого к спекулятивному спроса на выкуп жилья под аренду – а дальше все будут смотреть на уровень предложения на вторичном рынке. В этом сегменте сейчас вызревает предложение от украинцев, которые выехали за границу и не планируют возвращаться в ближайшие годы. Своей жилплощадью в хороших домах и ЖК они сбалансируют рост цен на первичном рынке", – считает риелтор.

По его мнению, соотношение первичного и вторичного сегментов украинского рынка недвижимости "вернется в 2010-11 годы". Если в прошлом году доля первички в общем количестве сделок достигала 60%, то сейчас и после войны, из-за увеличения вторичного рынка и снижения предложения от застройщиков, этот показатель опустился и будет держаться в районе 20%.

"Такого массового строительства, какое было в киевских микрорайонах Оболонь, Позняки и Осокорки, когда в год строилось по 20 миллионов квадратных метров жилья, я не ожидаю. Поэтому восстановление "первички" будет медленным", – говорит Артюхов.

Относительно общего уровня цен Артюхов спрогнозировал, что на первых порах дополнительный спрос от владельцев жилья, многие из которых будут самостоятельно вести сделки без посредничества профессиональных риелторов, разбалансирует рынок, потому как выставленное владельцами ценовое предложение зачастую будет не совпадать с возможностями покупателей.

Баланс стоимости на рынке, по мнению Артюхова, будет достигнут в течение 2-3 месяцев после войны, а затем средняя цена квартир перейдет к росту, который достигнет уровня в 12% годовых или 1% в месяц.