Как владельцы киевской недвижимости хотят повысить ценники

Киевский рынок недвижимости пришел в движение.

Во-первых, наметился крутой разворот по аренде. Мы уже писали, что в войну съемные квартиры в столице резко подешевели – ценники упали на 40-50% и даже больше. В последние недели арендаторы массово возвращаются в Киев. Что позволяет хозяевам поднимать вопрос о повышении цен.

Риэлторы говорят, что "заканчиваются" самые дешевые квартиры – по 6-7 тысяч гривен в месяц. Хозяева все чаще ставят ценник в 8-9 тысяч.

Кроме того, как рассказала нам эксперт рынка недвижимости Ирина Луханина, владельцы жилья отказываются заключать "длинные" договора или же прописывают в них возможность пересмотра цен.

Во-вторых, на глазах дорожают квартиры на продажу. Формально рынок купли-продажи еще даже толком не запустился. Реестры уже открыты, но фактически все это время шла подготовка к регистрации сделок. Тем не менее собственники недвижимости уже накручивают ценники, выставляя объекты на продажу.

В-третьих, в столице разбирают офисы и склады. Главными арендаторами коммерческих площадей вместо бизнеса становятся многочисленные благотворительный фонды и общественные организации, которые занимаются доставкой гуманитарной помощи.

Разбирались, как меняется столичный рынок недвижимости и что будет с ценами.

"Плавающие" цены на аренду и дачный сезон

Мы уже писали, как в Киеве менялись арендные ставки на квартиры. С начала войны, когда люди стали бросать съемное жилье и уезжать в западные регионы или за границу, хозяева начали снижать цены. В итоге они обвалились на 40-50% и даже больше.

Минимальные ценники установились на отметках в 4,5-6 тысяч гривен в месяц.

Причем, после того как враг ушел из Киевской области и в столицу понемногу начали возвращаться уехавшие горожане, по факту мало что изменилось – цены и дальше оставались низкими.

Даже наплыв переселенцев до недавнего времени не откорректировал ценники, хотя в других городах, куда массово поехали беженцы, стоимость аренды уже взлетела. Скажем, в "тихих" областных центрах центральной Украины – Виннице, Полтаве, Кировограде, арендные ставки выросли минимум в 1,5-2 раза.

Впрочем с недавних пор на киевском рынке аренды также наметился разворот.

По словам Ирины Луханиной, основной спрос на съемные квартиры сосредоточен в эконом-сегменте – от 6 тысяч за однокомнатную, от 7 тысяч – за двухкомнатную квартиру, от 10 тысяч – за трешку. На такие объекты приходится порядка 80% сделок.

Ищут дешевое жилье как те, кто ранее жил в Киеве на съемных квартирах и сейчас возвращаются из других регионов, так и переселенцы, в частности, из Харьковской, Днепропетровской областей и Донбасса.

Но найти жилье по нижней ценовой планке все сложнее. Как говорят риэлторы, единичек по 6 -7 тысяч сейчас мало, все чаще аналогичные объекты выставляются по 8-9 тысяч.

Кроме того, хозяева не заключают "длинных" договоров – оговаривают цену максимум на 2-3 месяца, а затем прописывают ее пересмотр.

"По действующим ценам сдают на несколько месяцев, оговаривая возможность повышения ставок в зависимости от рыночной ситуации. Некоторые сразу прописывают график повышения цены. К примеру, до сентября с арендатора – по 8 тысяч гривен в месяц, затем – по 10 тысяч", – рассказала нам Луханина.

По ее словам, такая тенденция пока коснулась только эконом-сегмента. Рынок более комфортного и дорогого съемного жилья (единички по 12-15 тысяч, двушки до 20 тысяч, трешки до 25 тысяч) пока стоит – цены там не меняются. Хотя буквально недавно тут также наметилось оживление спроса, но арендаторов пока немного.

Платежеспособные арендаторы сейчас предпочитают съезжать в пригород – ищут дачи, таунхаусы и частные дома.

"Пригород всех нас в войну напугал, так как оказался зоной повышенной опасности. Тем не менее люди ближе к лету начали активно искать жилье именно под Киевом, рассматривают в основном направления, которые пострадали от войны меньше – Обуховское, Бориспольское, Одесское. Но и окрестности Ирпеня и Бучи также сдаются, там немало коттеджных городков, которые не повреждены, а цены немного ниже, чем по другим направлениям, и на 45% меньше довоенных", – говорит Лузанина.

Большинство арендаторов готовы платить за таунхаусы – до 20-25 тысяч гривен в месяц, за дома – до 1,5-2 тысячи долларов. Особняки по 3 тысячи, которыми переполнено предложение, снимают мало.

Между тем по домам ситуация сейчас достаточно интересная. Многих владельцев война застала врасплох – таунхаусы и дома под сдачу они купили, но ремонты закончить не успели.

Поэтому теперь предлагают потенциальным постояльцам заняться ремонтами самим – в счет аренды жилья.

К примеру, в коттеджном городке в Новых Петровцах (возле Вышгорода) предлагается в аренду таунхаус с ремонтом "готовым на 60%". Также есть уже закупленные стройматериалы, но нужно нанять рабочих и все доделать. Владелец сейчас – в одном из западных регионов, возвращаться пока не собирается. Поэтому рассчитывает, что арендатор сделает все сам и затем некоторое время поживет в счет ремонта.

Неудобства должна компенсировать цены на аренду ниже рынка- 17 тысяч в месяц.

Таких объявлений сейчас немало. Правда, как говорят риэлторы, люди подобные варианты выбирают нечасто, большинство хочет заселиться в уже готовый дом.

В целом по рынку аренды, как считает Луханина, наметилась тенденция подорожания квартир эконом-класса. Но не исключено, что пойдут вверх также цены на более комфортное жилье и дома. Такой сценарий возможен, если в Киев будут прибывать переселенцы.

Ставят ценники на максимум

Что касается продажи квартир, то тут настроения собственников на рост цен – еще заметнее.

Мы уже писали, что в Украине недавно открыли реестры недвижимости. Но на самом деле заработали они только на днях, так как до последнего времени шли подготовительные работы, в частности согласовывались списки риэлторов, которые смогут проводить сделки.

По состоянию на сейчас, как говорит владелец компании "Дельта Консалтинг" Роман Рябов, остается закрытым земельный кадастр, что не позволяет проводить сделки по домам и участкам – только по квартирам.

Кроме того, как отмечает Луханина, "в первой очереди" идут сделки, по которым уже были даны задатки. То есть фактически сейчас узаконивают старые договоренности.

Тем не менее на рынке стремительно растет предложение квартир на продажу – новые объекты выставляются пачками буквально каждый день. Что примечательно – цены довоенные или даже выше. Рост по Киеву по отдельным объектам достигает 20%. То же самое по пригороду. Скажем, в Ирпене, который сильно пострадал от военных действий, квартиры в уцелевших новостройках выставляются явно не по военному тарифу. "55 тысяч долларов за квартиру в 60 квадратов без ремонта. Это фактически такая же цена, как на Софиевской Борщаговке, хотя с инфраструктурой сейчас там намного лучше", – отмечает Луханина.

По ее словам, продавцы, которые в начале войны на волне паники были готовы отдавать квартиры за полцены, сейчас выставляют заведомо завышенные цены, чтобы "прощупать рынок".

"На самом деле пока никто не знает, по каким ценам люди будут готовы покупать жилье. Продавцы решили стартовать с максимума, чтобы было куда снижать. Но, скорее всего, сильно снижать не будут. В разговорах клиенты утверждают, что отдавать квартиры за бесценок не собираются – если никто не купит, будут сдавать в аренду. Все ждут, как себя поведет первичка. Но там спада не будет, так как сильно дорожают строительные материалы. Плюс по первичке в пригороде, которую традиционно строят частные инвесторы, наметилось повышение цен. Частному подрядчику, чтобы переоформить жилье на покупателя, нужно провести сделку купли-продажи, а по новому законодательству с третьей сделки он заплатит уже не 5% налога, а 18% (плюс пенсионный фонд и госпошлину). Эти лишние расходы инвесторы закладывают в ценники", – говорит Луханина.

Также аппетиты продавцов повышает тот факт, что жилья в Украине стало меньше и может образоваться дефицит, что позволит накручивать ценники. Но тут на самом деле многое зависит от того, как будет работать государственная программа компенсаций украинцам, потерявшими в войну свое жилье.

Не стоит сбрасывать со счетов и общую экономическую ситуацию в стране, которая после войны вряд ли сразу улучшиться. Поэтому, каким бы ни был дефицит жилья, если людям нечем платить за квартиры, ценники вряд ли будут рекордными. Поэтому в противовес риэлторам, которые ожидают подорожания жилья, есть и те, кто, наоборот, говорит о снижении цен, как минимум, на 10-15%.

Может пойти новое ценовое расслоение по регионам. Скажем, в западных областях квартиры будут дорожать, а ближе к востоку – дешеветь. "Но Киев, как столица, однозначно дешеветь не будет", – считает Луханина.

Склады под гуманитарку и офисы для благотворительных фондов

В последние несколько недель риэлторы отмечают также активизацию в сегменте коммерческой недвижимости, который с начала войны стоял.

"Появился спрос на офисы и склады. Офисы ищут маленькие – по 17-25 квадратов, или, наоборот, большие – по 200-250 квадратов. Последний формат предпочтителен для благотворительных фондов. Они же готовы снимать склады до 5 тысяч квадратов и квартиры "пачками" для своих сотрудников. В целом благотворительные фонды и разного рода "общественники" сейчас стали едва ли не главными арендаторами коммерческой недвижимости в Киеве. Правда, ищут все максимально дешевое. Те же склады – по 60 гривен за квадрат, под гуманитарку, продукты. Ранее в столице и пригороде пользовались спросом склады с рампой, погрузкой, но там ценник другой -от 5-6 долларов за квадрат", – рассказала Луханина.

Что касается офисов, то с начала войны арендные ставки в них упали примерно на 40%, многие пустуют на 30-50% и больше. Поэтому владельцы бизнес-центров и дальше готовы двигаться в цене. "Торг зависит от того, какая доля площадей пустует. Чем больше вакантность, тем большую скидку дают клиентам", – добавила Луханина.