"До войны - $23 тысячи, сейчас - $10 500". По каким ценам продаются квартиры в Ирпене и Буче

Под Киевом может резко подешеветь жилье в пострадавшем от войны пригороде, в первую очередь, в Ирпене, Буче, Гостомеле.

Первые прецеденты уже есть. Как рассказал нам директор агентства Irpin House Олег Росновский, недавно в Ирпене за 10,5 тысяч долларов продали квартиру в новостройке, которую прежние собственники приобрели осенью 2021 года за 23 тысячи. То есть, ценник упал более чем вдвое. Правда, это, скорее исключение.

"Реальные скидки, о которых можно говорить уже сейчас – минус 15-20%. Но разброс цен – просто огромный. Некоторые хозяева даже их повышают", – говорит Росновский.

Тем не менее, в предложении появляется все больше квартир и домов со скидками. К примеру, в новостройке возле Бучанского парка предлагают квартиры от 14 тысяч долларов и рассрочку на пять лет. В курортном Ворзеле единичку в 46 квадратов в новостройке выставили за 21,4 тысячи долларов (то есть, по 473 доллара за квадрат). В Гостомеле квартиру-студию в 21 квадрат можно купить за 13 тысяч долларов (619 долларов за квадратный метр).

В Ирпене предлагается квартира площадью 39,2 квадрата за 20 тысяч долларов. Как отдельной преимущество заявляется то, что "дом полностью цел, без повреждений, рядом постепенно возобновляется инфраструктура, возобновлено движение транспорта в столицу".

Впрочем, много и жилья, которое выставляется по довоенным ценам. Скажем, на вторичке в Ирпене квартира с ремонтом в 37 квадратов продается за 40 тысяч долларов, А дом в 90 квадратом с 6 сотками земли в Буче – за 89 тысяч.

Каким будет реальный ценник – пока до конца неясно.

"Сделок по пострадавшему от войны пригороду пока очень мало, поэтому говорить об устойчивом тренде рано. Но есть несколько "звоночков", которые позволяют предположить, что цены могут просесть и на 30%, и даже больше", – говорит нам риэлтор Михаил Артюхов.

"Не думаю, что продавцы кинутся повально снижать цены на треть. Дом дому рознь. Но там, где сильно пострадала инфраструктура, само строение или хозяин решил уехать навсегда и срочно распродает имущество, действительно может быть существенный дисконт", – добавил собственник оценочной компании "Дельта Консалтинг" Роман Рябов.

Разбирались, как распродаются Буча, Ирпень и Гостомель, и что будет с ценами на жилье в этих городах.

Большая распродажа

До войны Гостомельское направление (Гостомель, Ирпень, Буча, Ворзель) считалось одним из самых обустроенных. Там строилось много жилья, как многоэтажного, так и частной застройки, а средние цены на первичке, по словам Артюхова, держались на уровне в 750 долларов за квадрат.

Война, оккупация, большие разрушения и огромная человеческая трагедия в один момент изменили статус этой части столичного пригорода.

Хотя Гостомель, Ирпень, Буча и другие населенные пункты этого направления активно восстанавливаются, многие владельцы квартир и домов пытаются распродать свое имущество.

К примеру, на Dom.ria по Ирпеню, Гостомелю, Буче – порядка трех тысяч объявлений о продаже жилья (для сравнения: по Киеву – около 12 тысяч).

Ценники разные. Есть предложения менее чем по 500 долларов за квадрат. Правда, они преимущественно в еще не сданных в эксплуатацию новостройках. Хотя есть и исключения. Скажем, в Ирпене единичка в 39 квадратов в уже готовом ЖК с закрытой территорией предлагается за 20 тысяч долларов.

Но много объявлений с ценниками до тысячи долларов за квадрат и даже больше. Скажем, в Ирпене двушка в 51 квадрат с ремонтом и мебелью выставлена на срочную продажу за 48 тысяч долларов (порядка 940 долларов за квадрат). Квартира в 60 квадратов с ремонтом и мебелью в ЖК на улице Университетской стоит около 83 тысяч долларов (порядка 1400 долларов за квадратный метр).

На OLX предлагается много квартир в Ирпене из категории так называемой вторичной первички, то есть в домах, заселенных несколько лет назад. Скидки есть, но небольшие. Скажем, квартира в ЖК "Прованс" площадью 42 квадрата выставлена за 51,5 тысяч долларов. Прежняя цена – 53,5 тысяч. То есть, дисконт в 2 тысячи долларов или 3%. Такую скидку, а то и больше, и в мирное время реально было получить при торге.

Точно так же в других населенных пунктах Гостомельского направления. Ценники самые разные. Скажем, в Ворзеле двушка в 54 квадрата с хорошим ремонтом, мебелью и техникой предлагается за 65 тысяч долларов (1,2 тысячи за квадрат). Квартиру в клубном доме без ремонта в этом же городе можно найти по 650 долларов за квадрат. Скажем, двушка в 50 квадратов обойдется в 32,5 тысяч долларов.

В Буче в ЖК "Гранд Бурже" двушка в 57 квадратов продается за 75 тысяч долларов (1320 долларов за квадрат). При этом даже полностью не закончен ремонт – готовность 90%. Мебели и техники, понятно, нет.

При этом в новостройках города можно найти двушку в 60 квадратов за 30 тысяч долларов (то есть 500 долларов за квадрат). В ЖК "Саме той" двухкомнатная квартира в 61 квадрат выставлена за 29,7 тысяч долларов.

"Все зависит от застройщиков"

То есть, по Ирпеню, Буче, Гостомелю наблюдается та же тенденция, что и по всему рынку недвижимости – есть объекты с хорошими скидками, а есть – по тем же ценам, что и до войны.

Но все же есть и отличия.

"Цены на жилье в любом населенном пункте традиционно формируются в зависимости от прайсов первички. По Гостомельскому направлению пока возобновило работу не так много застройщиков. Предложение есть, но ценники у многих – еще довоенные, их не пересматривали. В отличие, скажем, от той же Борщаговки или Вишневого, где стройки уже ожили, а ценники даже немного подросли", – говорит Артюхов.

То есть, так как цены на новостройки традиционно номинированы в гривне, которая в последнее время просела, в долларах новостройки в Ирпене или Буче автоматически дешевеют.

"По нашему направлению до войны работало порядка 30 больших застройщиков. Пока только два из них возобновили работу – "Нова Буча" и "Синергия". "Нова Буча" уже выставила новые цены – в гривнах они подросли на 500 гривен за квадрат, но в долларах – просели. Скажем, если до войны самая дешевая квартира от этого застройщика стоила 23 тысячи (со сдачей в эксплуатацию через год), то сейчас – 17,5 тысяч. Но в целом по ценовой политике застройщков ясности пока нет. Поэтому и на вторичке разброс цен – просто сумасшедший", – говорит директор агентства Irpin House (продает жилье в Ирпене, Буче, Гостомеле, Ворзеле) Олег Росновский.

Есть и еще один "ирпеньско-бучанский фактор".

"По этому направлению работает не так много риэлторов сейчас. То есть, многое из того, что выставлено, люди пытаются продать сами. Профессионального управления ценой нет – каждый ставит ту цифру, которая ему кажется адекватной. Те, кому нужно продать жилье срочно, готовы опускаться в цене, другие пока держатся", – пояснил нам Артюхов.

По каким ценам реально продаются квартиры и будет ли еще дешевле

По словам Артюхова, реального ценника по пострадавшему от войны пригороду пока нет, так как сделок крайне мало.

"Но по законам рынка недвижимость там должна подешеветь. Может быть снижение цен до 30% и даже больше", – отмечает Артюхов.

Олег Росновский говорит, что за последние две недели у них намечается только одна сделка (по ней уже дан задаток) – квартиру, которая до войны стоила 45 тысяч долларов, покупают за 42 тысячи. То есть, скидка небольшая. При этом в квартире выбиты окна – их стоимость собственник компенсирует отдельно.

"Знаю, что была сделка, когда квартиру, которая до войны стоила 23 тысячи долларов (люди только купили ее в октябре прошлого года), отдали за 10,5 тысяч. Но это, скорее всего, риэлтор выманил себе на перепродажу, так как такой объект реально стоит, минимум, 15-17 тысяч. Тем не менее, прецедент есть. Еще одна сделка – беженцы из Мариуполя купили квартиру с довоенной ценой в 30 тысяч за 23,5 тысяч. В целом скидку в 15-20% под реального покупателя можно получить. Особенно если владелец находится в затруднительном положении или выехал за границу и возвращаться не собирается. Некоторые люди напуганы, и готовы отдавать недвижимость дешево. Но даже за такими квартирами очередь не стоит. Из реальных покупателей, которые готовы селиться на этом направлении, пока только беженцы, да и тех немного", – говорит Росновский.

"Поскольку сделок – минимум, судить о тенденциях пока сложно. Не думаю, что продавцы повально кинуться снижать цены на треть. Дом дому рознь. Где-то сильно пострадала инфраструктура, собственник квартиры решил уехать, вот и дает объявление с большим дисконтом. Но итоговая цена сложится, когда станет понятно, как двигаются восстановительные работы по этому направлению", – говорит Рябов.

Добавим, что по экспертным оценкам, на восстановление пострадавшего пригорода понадобится до двух лет, то есть, быстро не будет. Что может стать дополнительным толчком для снижения цен.