Аренда квартир подорожает несмотря на обстрелы. Как изменятся цены на квартиры в Киеве и регионах

Продолжающиеся уже вторую неделю массированные обстрелы украинской критической инфраструктуры привели к краткосрочному снижению интереса арендаторов к столичным объектам. В то же время эксперты убеждены, что серьезного снижения цен на аренду квартир в Киеве не будет. Более того, в ближайшее время цена квадратного метра может вырасти еще на 10%.

Риелторы также подчерчивают, что рынок аренды жилья сегодня крайне неоднороден и спекулятивен. Дешевые квартиры с ремонтом по 6-8 тыс. грн в месяц уже закончились. А квартиры возле энергетических объектов сегодня настораживают потенциальных клиентов. Чтобы их хоть кому-то сдать, собственники предлагают большие скидки.

А вот рынок продажи, где едва ли начали возвращаться единичные сделки, обстрелы критической инфраструктуры снова отправили в глубокий нокаут. Что будет с ценами на аренду жилья и на какие уступки готовы идти собственники жилья, чтобы найти арендаторов, разбирался UBR.ua.

Как менялась цена аренды в Киеве и регионах

10 октября, в первый день обстрелов украинской энергоинфраструктуры, количество поисковых запросов аренды квартир в Киеве сократилось на 25%, сообщили создатели профильного приложения Bird. Падение наблюдалось лишь день, а затем число поисков восстановилось. Пока это единственная зафиксированная реакция рынка на ракетные удары.

Ранее, согласно данным оценочной компании "Увекон", арендная стоимость квартир в целом по Украине начала расти с июня – тогда ее медианное значение (среднее без учета минимальных и максимальных показателей) составило 177 грн/м2, что было на 10,2% меньше, чем уровень января (198 грн/м2). Уже в июле медианная цена подросла до 184 грн за квадрат, в августе – до 190 грн/м2.

По данным "Увекона", в августе столичные цены на аренду квартир выросли на 8,3% к июлю – до 250 грн/м2. Это на 35% меньше, чем медианное значение на январь 2022 года, и на 27,2% меньше, чем в августе 2021-го. При этом медианная цена аренды квартир в целом по Украине в августе впервые с апреля показала небольшой рост и в долларовом выражении.

По словам эксперта рынка недвижимости Михаила Артюхова, с началом осени цены на рынке стали расти еще активнее – во многом за счет спекуляций недобросовестных риелторов.

"Еще в начале августа на киевском рынке арендного жилья нельзя было ничего сдать, но затем он резко оживился из-за отложенного спроса – все предложения быстро смели. Потом недобросовестные посредники вывели на рынок так называемых ждунов – собственников, которые придерживали жилье, чтобы сдать его дороже. Более того, осенью посредники начали ходить по арендодателям, которые уже поселили жильцов по 6-7 тыс. грн, предлагая им привести "нормальных" арендаторов, готовых платить 9 тыс. грн за однокомнатную квартиру", – рассказал о ситуации Артюхов.

Эксперт полагает, что "разогретыми" цены будут оставаться недолго из-за ограниченной покупательной способности населения и в целом рынок придет к стоимости 6-7 тыс. грн за однокомнатную квартиру в жилье эконом-класса. При этом спрос на аренду будет сохраняться благодаря притоку в столицу переселенцев из других регионов накануне зимы.

Как отметила эксперт рынка недвижимости Виктории Берещак, в начале октября в Киеве уже начали наблюдаться тенденции к снижению стоимости аренды. Она также считает нерелевантным фиксируемый оценочными компаниями рост цен.

"Мы можем говорить, что в октябре, по сравнению с мартом, цены на аренду однокомнатных квартир в Киеве снизились на 3-4%, двухкомнатных – на 6-7%. Сообщения мониторинговых агентств о 7-8% росте не являются репрезентативными, так как касаются в большей степени жилья в относительно защищенных районах города. Например, собственники квартир в глубине Голосеевского района полагают, что жители Троещины захотят уехать подальше от ТЭЦ. И поэтому поднимают цену аренды. Но это отдельные лоты, которые не отображают ситуацию на рынке", – привела пример Берещак.

Как считает эксперт, в целом небольшое падение стоимости аренды в октябре произошло из-за обстрелов объектов энергоинфраструктуры. В дальнейшем, полагает Берещак, рынок стабилизируется и перейдет к постепенному росту на уровень инфляции. По итогам года она, согласно прогнозам, должна превысить 30%. В то же время в сентябре, если сравнивать с показателями того же месяца 2021 года, инфляция достигала 24,6%, свидетельствовали данные Госстата.

Также цены будут подогреваться дополнительным спросом со стороны переселенцев из близких к фронту регионов. Внутренние переселенцы в основном заинтересованы в аренде бюджетного жилья – по стоимости 6-8 тыс. грн за однокомнатную квартиру. "На такие квартиры уже в августе-сентябре были очереди", – говорит Берещак. Квартиры среднего ценового сегмента – по 12-13 тыс. грн – пользовались меньшим спросом, добавляет она.

В целом два указанных фактора – спрос со стороны переселенцев и инфляция – будут давить на стоимость аренды и в дальнейшем. В результате цены могут подняться еще на 10% в ближайшие месяцы.

Еще более подвержено спекуляциям ценообразование на аренду в западных регионах, говорят эксперты, – из-за этого динамику цен там прогнозировать трудно. Еще в августе, свидетельствует мониторинг компании "Увекон", медианная цена аренды в Закарпатской области составляла 366 грн/м2 – это почти на 200% превышало уровень января и на 11% – июля.

Почти на киевском уровне цены находились в Черновицкой и Ивано-Франковской областях (246 грн/м2), а во Львовской области медианное значение аренды составляло 298 грн/м2. Стоит отметить, что так же дороже, чем в Киеве, аренда была в Днепропетровской и Полтавской областях – 267 и 260 грн/м2 соответственно.

Скидка на аренду и коммуналку в квартирах возле ТЭЦ

Как отмечает Берещак, собственники жилья, находящегося вблизи от объектов энергоинфраструктуры, опасаются отсутствия спроса, ввиду чего будут стараться максимально сократить срок поиска арендатора. Уже сейчас, добавляет эксперт, экспозиция квартиры составляет в среднем 6-8 недель.

"Отдельные квартиры ищут арендатора 10-12 недель. Поэтому психологически собственники будут готовы идти на уступки, чтобы жилье не простаивало", – говорит Берещак.

По мнению Артюхова, в прилегающих к критической инфраструктуре объектах недвижимости квартиры будут сдаваться с дисконтом.

Процент скидки будет просчитываться индивидуально, отмечает Берещак и добавляет, что в некоторых случаях уступки арендаторам не будут касаться непосредственно арендной ставки. Среди называемых ею альтернатив – снятие требования по залоговой оплате первого и последнего месяца пользования съемным жильем. В случае домов, имеющих автономные системы отопления, также могут рассматриваться индивидуальные условия по оплате коммуналки.

Рынок продажи жилья замер

Согласно данным компании "Увекон", по состоянию на август медианная цены вторичного рынка жилья в Киеве превышала показатель того же месяца в 2021 году на 8,8%, хотя и была ниже января на 10%. При этом Киев вместе с Закарпатской областью оказались единственными регионами, где стоимость квартир в августе не снизилась, а выросла относительно июля на 1%. В столице медианная цена достигла $1685 за м2. Медианная стоимость однокомнатных квартир при этом составляла $950 за квадрат.

Но на практике сделки купли-продажи квартир сейчас не заключаются.

"Я не слышал о заключении сделок в последние три месяца. Рынка продаж совсем нет. Некоторые нотариусы даже не оплачивают доступ к реестру недвижимости", – объяснил Артюхов.

По словам Берещак, непосредственно после запуска реестра в мае и в течение лета на вторичном и даже первичном рынке жилья "начались восстановительные процессы". Однако после начала массовых обстрелов энергоинфраструктуры они прекратились.

"При этом я считаю, что с финансовой точки зрения сейчас довольно выгодно покупать жилье – просто нужно понимать риски", – заметила Берещак.