Ипотеку стали брать вдвое чаще: что происходит на рынке кредитования жилья, когда снизятся проценты

Объем выданных ипотечных кредитов в I квартале 2021 года удвоился. Об этом свидетельствуют результаты опроса, проведенного НБУ среди украинских банков.

По данным опроса, в марте 2021 года объемы выданных кредитов выросли на 26% по сравнению с февралем, а в сравнении с мартом прошлого года – в 2,5 раза. Количество сделок за последний месяц увеличилось на 22%, а за год – на 83%.

Можно ли говорить об оживлении жилищного кредитования? Стало ли в последнее время проще купить квартиру в кредит и какие условия таких займов? С этими вопросами разбирался сайт "Сегодня".

Показателей 2008 года достигнем не скоро

Несмотря на оптимистичные показатели в процентах, количество выданных ипотечных кредитов пока остается мизерным. За весь март было выдано всего 750 таких кредитов. Их общая сумма – 577,4 млн грн.

Суммарный результат первого квартала – 1811 кредитов на покупку жилья на сумму 1,4 млрд грн. Это более чем на 51% лучше результатов первого квартала 2020-го по количеству договоров и в два с лишним раза больше в денежном выражении.

Но если сравнивать нынешние "рекорды" с показателями минувших лет, становится очевидным, что объемы ипотечного кредитования в Украине по-прежнему мизерные. Если в 2008 году портфель ипотечных кредитов, выданных домохозяйствам, составлял 143,4 млрд грн, то по итогам 2020 года – только 30,4 млрд грн, а к концу I квартала 2021-го – 28,1 млрд.

Кстати, из общего количества ипотечных кредитов, выданных в этом году, по программе "Доступная ипотека 7%" было оформлено всего 173 кредита, о чем сообщил Минфин. Это данные за неполных два месяца – с 1 марта по 26 апреля. Общая сумма кредитов, предоставленных по этой программе, составляет 182,4 млн грн. При том, что в бюджете на 2021 год на "Доступную ипотеку" заложено 5 млрд грн, и предполагалось, что за год воспользоваться ею смогут пять тысяч украинских семей.

"Когда сегодня рапортуют о достижениях, связанных с ипотекой, мне это напоминает ситуацию, когда, условно говоря, выпускали один трактор, а на следующий год выпустили два, и по статистике, продемонстрировали рост в 100%. Есть хороший показатель активности ипотечного рынка: соотношение выданных кредитов и ВВП. У нас он составляет примерно полпроцента ВВП. Это катастрофически мало. Во многих развивающихся странах этот показатель составляет 20-30%, а в развитых странах Европы и США он может достигать 70-80%. Это говорит о том, что рынка ипотечных кредитов у нас практически нет", – говорит экономический эксперт Алексей Кущ.

Проценты по кредитам все еще "кусаются"

По данным Нацбанка, в марте средняя ставка по гривневым ипотечным кредитам в украинских банках составляла 12,1%. А с учетом дополнительных банковских расходов – 14% для покупки жилья на первичном рынке и 17,4% – на вторичном.

Для сравнения: самая высокая процентная ставка по гривневым ипотечным кредитам была в 2009 году – в среднем 20,6%, не считая дополнительных банковских платежей. В 2013 году, с которым принято сравнивать многие экономические показатели, средняя ставка по ипотеке составляла 18,5%.

В 2019 году кредиты на покупку жилья еще брали под 17,4%. А вот по итогам 2020-го проценты снизились довольно ощутимо – до 13,3%. И снижение стоимости кредитов, судя по всему, продолжилось в начале нынешнего года.

Однако, если говорить о реальной стоимости ипотечных кредитов, то она будет на несколько процентов выше указанной в договоре ставки. Например, государственный "ПриватБанк" сегодня выдает кредиты на покупку жилья под 12%. Однако такая ставка действует только первых 12 месяцев. На второй год к ней добавляются 4%, то есть, надо будет платить уже 16% годовых.

Кредитный калькулятор, который сегодня должен быть размещен на сайте каждого банка, позволяет посчитать, что реальная стоимость ипотечного кредита оказывается в полтора раза выше номинальной процентной ставки. Например, мы посчитали, сколько придется переплатить, взяв кредит на 10 лет для покупки квартиры на первичном рынке стоимостью 1 млн грн и уплатив минимально допустимый, по банковским правилам, первый взнос – 25%. Оказалось, что, с учетом всех дополнительных платежей и будущего повышения ставки по кредиту, реальный процент составит не 12%, а 16,09%. В результате квартира с анонсированной стоимостью в 1 млн грн обойдется заемщику более чем в 1,6 млн грн.

Отказов по ипотеке больше, чем выданных кредитов

Президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Юрий Пита считает, что нынешние условия выдачи кредитов еще очень далеки от того, чтобы влиять на увеличение продаж. Или говорить о том, что благодаря ипотечным кредитам многие украинцы могут улучшить свои жилищные условия.

"Развитие ипотеки во всем мире является главным двигателем спроса на жилье. Украина не исключение. Но сегодняшние условия выдачи кредитов еще очень далеки от того, чтобы говорить, что именно ипотечное кредитование стимулирует рост продаж. Если говорить о недавно внедренной программе "Доступное жилье под 7%", то я бы воздержался от преждевременных бравурных выводов, что эта программа очень эффективна и по-настоящему "перевернула" рынок жилья. Ведь количество выданных по этой программе кредитов в несколько раз меньше количества отказов", – говорит он.

Юрий Пита полагает, что ставки по кредитам могут снижаться и дальше при условии роста экономики и повышения защищенности потребителей.

"Макроэкономическая ситуация в стране сейчас далека от оптимальной, и заемщик очень рискует, взяв ипотечный кредит на длительный срок – 15-20 лет. Я считаю, что развитие полноценной, эффективной ипотеки может быть связано исключительно с экономическими факторами. При росте экономики, при минимальной инфляции, соответственно, будут снижены проценты по выплатам. Кроме этого, реформирование первичного рынка жилья в вопросе защиты прав инвесторов, о котором очень много говорят уже около полутора лет, может значительно расширить количество объектов под ипотечное кредитование. Объем предложения потенциально может вырасти вдвое. На мой взгляд, только в перспективе двух-трех лет при обязательном условии экономической стабильности в стране и реформировании строительной отрасли средние ипотечные ставки могут снизиться до 7-9%. Но эволюционным путем, а не в административном порядке", – говорит Юрий Пита.

"Это большое счастье для украинцев, что у нас нет рынка ипотеки"

Алексей Кущ считает, что при таких объемах строительства, которые есть в Украине сейчас, существенное снижение банковских ставок по ипотечным кредитам неминуемо привело бы к подорожанию недвижимости.

"Я считаю, это большое счастье для украинцев, что у нас сейчас фактически нет рынка ипотеки. Ипотека – это инструмент, который расширяет финансовые возможности, увеличивает проникновение население на рынок покупки недвижимости и позволяет продать то количество жилья, которое генерирует рынок недвижимости. Но рынок жилья у нас монополизирован и коррумпирован, он контролируется городскими властями. В условиях монополизации предложение всегда будет ограничено. И любые инструменты, которые стимулируют спрос в условиях ограниченного предложения, приведут к росту цен. Если сейчас снизить ставки и на рынок ипотеки хлынут деньги, то квартиры, которые сейчас продаются по тысяче долларов за квадратный метр, подорожают до 4-5 тыс. за квадрат. И покупателям в итоге пришлось бы переплачивать в разы больше, чем они сейчас платят из-за высоких банковских процентов", – прогнозирует Алексей Кущ.

Эксперт уверен: сначала нужно проводить демонополизацию рынка и снижать коррупционную составляющую, и за счет этого строить больше жилья.

"По мировым стандартам, для воспроизводства жилого фонда нужно строить около 1 кв. м жилья на каждого жителя в год. То есть, в Украине должно строиться 30-40 млн кв. м в год. А сейчас строится около 10 млн кв. м, то есть фактически в три раза меньше. Увеличение объемов строительства привело бы к снижению цен, и тогда можно было бы оживлять ипотеку. То есть, должна быть комплексная программа, которая учитывает весь комплекс факторов", – говорит Алексей Кущ.

Сегодня