Жилье в ипотеку: есть ли спрос и сколько приходится переплачивать

Самостоятельно накопить на жилье и приобрести недвижимость в Украине не так-то просто. Недавно мы решили подсчитать, сколько украинцам придется копить, чтобы наконец-то собрать средства и приобрести собственное жилье. Учитывая, что средняя зарплата в Украине на апрель 2019 г. составляла 10 269 грн, а средняя цена однокомнатной квартиры в Киеве находится на уровне 38 тыс. долларов (около 1 млн грн.). Пишет Сегодня.

Но, как известно, большую половину своих доходов украинцы тратят на продукты и оплату коммунальных платежей, поэтому в крайнем случае на покупку жилья получится отложить только половину заработка – 5 тыс. При таких подсчетах получается, что откладывать придется почти 17 лет. И это если не покупать одежду, бытовую технику, не арендовать жилье и не нарваться на скачок курса валют и девальвацию гривни.

опить на собственную квартиру полжизни – вариант не самый привлекательный, поэтому многие украинцы предпочитают воспользоваться ипотечным кредитованием, чтобы обзавестись жилплощадью. Сайт "Сегодня" разбирался, часто ли у нас берут квартиры в ипотеку, какое жилье пользуется спросом, сколько придется переплатить и как вообще происходит такая процедура.

Каким спросом пользуется ипотека в Украине

есмотря на бытующие стереотипы, будто бы все жилье в Украине покупается исключительно в ипотеку, ее показатели находятся не на слишком высоком уровне. На пресс-конференции "Ипотека после выборов" глава сектора строительства Офиса эффективного регулирования (BRDO) Елена Шуляк, сообщила, что на сегодняшний день соотношение ипотеки к ВВП в Украине – на уровне 2-6%, в то время как в развитых странах этот показатель балансирует на грани 40-60%.

ксперты BRDO пояснили, что рынок ипотеки в Украине имеет значительный потенциал, а доход от инвестиций в жилую недвижимость оценивается в пределах 8-12% годовых от сдачи в аренду и 20-40% дохода за два года при перепродаже квартир, в которые инвестируются средства на этапе "фундамента".

На данный момент с помощью ипотечных кредитов только 3% покупателей на первичном рынке Киева и области становятся собственниками жилья. Директор компании City Development Solutions Роман Герасимчук в комментарии сайту "Сегодня" пояснил, что согласно отчету о финансовой стабильности НБУ в Украине за 10 месяцев 2018 года выдано ипотечных кредитов на сумму свыше 2 млрд. грн.

"Учитывая средний размер гривневого кредита на уровне 317,9 тыс. грн, получается, что в месяц в Украине выдается около 600 ипотечных кредитов. В 1 квартале 2019 года, согласно данным Минюста Украины, было заключено 56,1 тыс. договоров купли-продажи квартир и жилых домов; несложно высчитать, что с привлечением ипотечных средств совершается около 3-4% сделок с недвижимостью", – говорит Герасимчук.

ем не менее, было бы ошибкой считать, что ипотека в Украине совершенно не востребована. Правда, эксперты единогласно отмечают, что украинцев отпугивают слишком высокие ипотечные ставки.

"Ошибочно считать, что ипотека не востребована, ведь порядка трети инвесторов и покупателей ищут возможность ипотечного кредитования первичного жилья. Многих, разумеется, отпугивает высокий кредит по проценту – со второго года это 21-23%.

Ипотеку на государственном уровне, со сниженными ставками в разумных пределах ждут и застройщики, и покупатели. Для первых она станет драйвером роста рынка и подтолкнет строительную отрасль, для вторых – реальным шансом приобрести собственную квартиру", – пояснила Ольга Соловей, сооснователь и управляющий партнер Украинского клуба недвижимости (URE Club).

Но у всего есть свои причины. По мнению экспертов, ипотечные ставки, зависят в основном от трех факторов: стабильность экономики, стоимости/доступности "длинных денег" (долгосрочные заимствования, инвестиции или кредиты) и рискованности предмета ипотеки.

Соловей добавила, что, сейчас более 20% застройщиков Киевского региона имеют общие программы с коммерческими банками по предоставлению ипотечных кредитов, а к концу 2019 года количество застройщиков в регионе, предоставляющих возможность приобрести квартиру с помощью совместных с коммерческими банками ипотечных программ, может составить более 30%.

"Сегодня развитие ипотечного кредитования возможно только при условии реализации совместных программ с застройщиками. Если в 2017-2018 годах банки активно развивали ипотечные программы с застройщиками в Киеве и Харькове, то уже в 2019 – 2020 годах мы ожидаем увеличения количества совместных программ с застройщиками в других регионах", – отметила Катерина Лычаная, начальник управления по работе с партнерами ПАТ КБ "Глобус".

Как происходит оформление ипотеки

Оформить ипотеку в Украине тоже не так просто, ведь далеко не все банки и застройщики предлагают своим клиентам такие возможности. Ольга Соловей рассказала, что покупку жилья на первичном рынке кредитует только один коммерческий банк и два государственных, при этом вторичный рынок кредитует только 10 банков.

"Что касается совместных программ банков и застройщиков, то здесь механизм таков: подписываются партнерские соглашения с застройщиками и предоставляется возможность кредитования в отдельных ЖК. При этом банки проводят аккредитацию жилых комплексов на предмет рисков, чтобы объект был сдан в срок, анализируют репутацию застройщика и пр. Обычно минимальный первый взнос для покупателя составляет 30% от стоимости понравившейся квартиры, в отдельных случаях – 50%", – говорит эксперт.

Она добавляет, что нельзя выбрать квартиру в любом понравившемся месте или ЖК, т.к. застройщик должен сотрудничать с каким-либо банком. Но, в то же время, партнерские программы банков и застройщиков выгодны, потому что обеспечивают низкую процентную ставку по кредиту на первые годы кредитования.

Катерина Лычаная в свою очередь говорит, что клиенту сначала необходимо определиться с интересующим его объектом недвижимости, и уже после этого он сможет выбрать возможные условия кредитования, которые предлагает банк под интересующий его объект.

"Партнерские программы кредитования – это успешный пример "win-win" стратегии, когда клиенты получают лояльные условия кредитования и уменьшают свои риски, а банк минимизирует свои кредитные риски за счет работы с надежными застройщиками, пакет разрешительных документов по которым был предварительно проанализирован и одобрен банком, как и схема финансирования", – пояснила Лычаная.

Какое жилье выбирают и сколько переплачивают

Как мы уже писали, высокие процентные ставки отпугивают многих украинцев, которые хотели бы оформить ипотеку и выбрать жилье. Среднерыночный показатель ставки по ипотеке – это 20% в год.

"Платить 22% за ипотеку, которая длится от пяти лет, это переплата в 2 и больше раза. Получается, что покупатель выплачивает сразу за две или три квартиры, а владеет формально одной", – говорит Виктория Берещак, главный эксперт информационно-аналитического портала о новостройках 3m2.

Она добавляет, что максимальный срок ипотечного кредитования, как правило, 20-25 лет, но покупатели стараются погасить кредит за 3-7 лет. Поэтому срок до 10 лет оптимален для заемщика.

В свою очередь, Роман Герасимчук подсчитал, что сумма зависит от множества условий, но если взять квартиру с ремонтом площадью около 50 метров, стоимостью 1,3 млн. грн, и первый взнос в размере 390 тыс. грн (30%) на 15 лет, то за весь период переплата составит 1,4 млн. грн или 150% от суммы кредита.

"Ипотечное кредитование больше востребовано в бюджетном сегменте, это 2-3 комнатные квартиры стоимостью от 50 до 70 тыс. долларов. Срок кредитования определяется несколькими факторами: размером первого взноса, платежеспособностью клиента и его готовностью переплачивать. В большинстве случаев среднестатистический покупатель старается внести максимальный первый взнос (в зависимости от имеющихся у него средств), а оставшуюся часть растягивает на такой срок, чтобы оставалась возможность выплачивать ежемесячные взносы", – добавил Герасимчук.

В банке же говорят, что наибольшим спросом, среди квартир, которые покупают в ипотеку, в Украине пользуются "однушки" и "двушки", а кредиты люди пытаются погасить максимально быстро, чтобы избежать огромных переплат.

"Чаще всего ипотечные кредиты оформляют на покупку 1-2 комнатных квартир класса "эконом" и "комфорт", средняя сумма кредита 550 тыс.грн., сумма первоначального взноса 30-40%." – рассказывает Катерина Лычаная.

Будет ли расти спрос на ипотеку

Сейчас рынок ипотечного кредитования хоть и пользуется спросом, но все же находится не на самом высоком уровне. После кризиса в 2014 г. рынок стабилизировался и улучшил свои показатели, хотя ему есть куда расти.

Ольга Соловей рассказала, что по прогнозам Украинского клуба недвижимости до конца этого года рост заинтересованности людей в ипотеке составит 25-30%, так как спрос на ипотеку только увеличивается.

"Позволить себе квартиру в кредит сейчас могут украинцы с доходом выше среднего. Они взвесили все варианты и готовы стабильно платить по кредиту. Но высокие ставки по ипотеке не позволяют значительно увеличить количество потенциальных заемщиков. Для активизации ипотечного кредитования в первую очередь нужны коренные изменения в законодательстве. В данной ситуации реальным стимулом к расширению кредитования может стать снижение процентной ставки, развитие инструментов рефинансирования банковских кредитов, поддержка НБУ банков как кредитора последней инстанции", – комментирует ситуацию Соловей.

К тому же, вопрос популярности ипотечного кредитования напрямую зависит от общей экономической ситуации в стране. Роман Герасимчук добавил, что многие работники получают заработную плату "в конверте" и довольно часто меняют место работы, так что даже вполне платежеспособные клиенты зачастую не соответствуют требованиям банков к "правильному" ипотечному заемщику.

"Интерес к ипотечному кредитованию достаточно высок, однако до тех пор, пока выплата по ипотеке на квартиру не приблизится к арендной ставке за аналогичную квартиру, большая часть потенциальных покупателей недвижимости предпочтет отказаться от услуг банков. Учитывая достаточно высокий спрос на жилую недвижимость, любые смягчения политики банков касательно ипотечного кредитования приведут к росту количества сделок" – говорит директор компании City Development Solutions.

Катерина Лычаная подытожила, что для полноценной работы ипотечного кредитования процентные ставки по кредитам должны быть ниже 15% годовых.

"Снижение процентов по кредитам на 2-3% безусловно увеличит спрос клиентов на ипотеку. Прогнозируем, что количество обращений вырастет на 20%", – отметила Лычаная.