Особенности покупки и аренды квартиры в Славянске

Автор – Лариса Лисняк, РПД «Донецкие новости»

Если вы, подыскивая себе квартиру, обращаете внимание на баклажки с водой на кухне и интересуетесь наличием соседей – значит, вы выбираете жилье в Славянске.

Местному рынку недвижимости присущи как всеукраинские черты, так и свои внутригородские особенности, а также нюансы, связанные с войной на Донбассе.

Это первый город, который в апреле 2014 года столкнулся с ожесточенными боевыми действиями. После освобождения Славянска в июле того же года одни сторонники «ДНР» переехали в «республику», другие – направились в Россию. До конца 2015-го «пророссийские» квартиры продавались массово и по низкой цене. Также недорогой была аренда, часто можно было снять квартиру лишь за оплату коммуналки. Кроме того, первые несколько лет после освобождения город отходил от пережитого, потихоньку восстанавливая инфраструктуру. К тому же линия фронта была «шаткой». Поэтому массового паломничества желающих приобрети здесь жилье не было.

Сейчас Славянск наиболее отдален от боевых действий. Ближайший пункт пересечения линии разграничения – КПВВ «Майорское», до него 75 км, полтора часа езды на машине. Чем дальше от войны – тем спрос на город выше, тем и цены выше. Сегодня они в Славянске почти приблизились к стоимости недвижимости в административной столице подконтрольной Украине части Донетчины – Краматорску, до которого отсюда – 25 минут езды на маршрутке, 15 минут – на автомобиле.

Славянск – официальный город-курорт, знаменитый своими лечебными соляными озерами. Отсутствие тяжелой промышленности – залог чистого воздуха, что усиливают окружающие город леса Святогорья. Близость Святогорска с его достопримечательностями, Голубых озер – лишь расширяет формы рекреации. Поэтому в довоенное время здесь покупали и арендовали недвижимость, в основном, для отдыха. Сейчас на Славянск все чаще засматриваются переселенцы – кто-то снимает квартиры, кто-то приобретает.

 Запросы – ого-го, а город – э-ге-ге

Ввиду продолжающихся по сей день военных действий, в городах Донбасса новое жилье практически не строится. Поэтому здесь везде царствие вторичного рынка недвижимости – традиционных для промышленных городов Донетчины «хрущевок», «сталинок», и панельных 9-этажек. В Славянске – аналогично, но здесь также много нетиповых многоэтажек. Поэтому ассортимент жилья – шире.

«За последние пару лет цены на квартиры подскочили. Раньше старенькую однушку в центре можно было купить за 6 тыс. долл. Сейчас такие же идут за 8 тысяч, скинут не больше 200-300 долларов. Двушку в "хрущевке" в центре можно и за 9-10 тысяч взять», – рассказывает местный риелтор.

Причин подорожаний несколько. Из основных: отдаленность от линии фронта, «пенсионный туризм» из «ДНР», большое количество «местных» переселенцев и переезжающих из центральных регионов страны, перерегистрация предприятий с неподконтрольной территории и др.

Наибольшим спросом при покупке пользуются однокомнатные квартиры. Во-первых, берут для себя, т.к. по коммуналке не дорого – в отопительный сезон при счетчиках выходит в тысячу гривен, да и на ремонт меньше денег уходит. Покупатели – в основном, переселенцы. «В последние годы многие переезжают к нам из иных регионов – намыкались по арендованным квартирам, хочется уже своего. Да и поближе к дому (можно в Донецк съездить, квартиры проверить, родных повидать), да и жилье у нас подешевле. Это особенно подходит, если работать можно на "удаленке", т.к. именно в городе работу с хорошей зарплатой (ну, выше 10 тысяч) очень трудно найти», – отмечает другой риелтор.

Во-вторых, однушки выкупают под последующую сдачу в аренду (как долгосрочную, так и посуточную). Наиболее ценятся однокомнатные квартиры в центре города, где находятся все основные ведомства, и в микрорайоне Артема – здесь из-за Управления труда соцзащиты населения (главный пункт для переселенцев).

«Переселенцев много – снимать жилье нужно. Плюс "пенсионные туристы" из "ДНР" – очень хороший бизнес на однушках возле Пенсионного фонта и УТСЗН. Также много предприятий из сейчас неподконтрольных территорий перерегистрировались здесь – как ни крути, а главбуху и директору сюда приезжать приходится. Они или покупают однокомнатную квартиру, и приезжают в нее по очереди, либо арендуют», – продолжает торговец недвижимостью.

Но если есть время подождать, то и сегодня может «выстрелить» однушка в центре за 5 000 долларов, и даже трешка за 7 000. Это так называемые «быстрые квартиры». Вот как ситуация с украинскими переселенцами, у которых жилье осталось на неподконтрольной территории, – только с точностью наоборот. Хозяева «быстрых квартир» сегодня преимущественно живут в «ДНР» или России. И как переселенцы нанимают в «республике» местных риелторов для продажи своей недвижимости за копейки, но что «только чур – мы туда на сделку не поедем». Также и «республиканцы» поступают в отношении своего жилья здесь. Такие квартиры редко попадают в общедоступные базы данных. Риелторы стараются их или сбыть «своим», или агентства недвижимости выкупают сами, а потом уже выставляют на открытые торги по рыночным ценам.

Но главный фактор, из-за которого так подскочили цены, – иностранцы. «У нас зарегистрированы где-то 8 международных организаций. Тот же офис Красного Креста здесь находится. ОБСЕ-шников много. Постоянные делегации приезжают. Наше агентство часто им квартиры сдает. А запросы у иностранцев – ого-го. А город у нас – э-ге-ге. Но и платят они хорошо – а раз так, чего не поднять цены?», – поясняет риелтор.

Благодаря запросам иностранцев и «дорогих» командировочных в Славянске квартиры начали переоборудовать в современные апартаменты. С интересным дизайном – единицы, в основном, ремонт делается по принципу «как сердце подсказало». Стоимость аренды таких однушек (в основном, перепланируют в студию) – 700-1000 гривен в сутки, или 8-10 тыс. грн в месяц.

Но как не преображай квартиру, «хрущевка» все равно остается «хрущевкой». И выходя из таких апартаментов ты оказываешься в обычном подъезде, в традиционном дворе с остатками асфальта, с отсутствием тротуаров вокруг, и с окружающей инфраструктурой провинциального города. Риелтор указывает на дом, в котором сдается подобная квартира за 8 000 грн.

Да и сами хозяева публикуют здания на сайтах недвижимости.

В большинстве же своем квартиры типа «бабушкин вариант» в центре Славянска сдают по следующим ценам: однушки – от 1500 – 2000 грн, двушки – от 2500 грн. Чем больше комфорта, тем дороже. Однокомнатную квартиру с приличным («средним») ремонтом и мебелью в центре можно снять за 4000 грн. За те же 4 тысячи можно взять двушку, но это в микрорайоне Артема (от центра – минут 10 езды на общественном транспорте). Коммунальные платежи оплачиваются отдельно.

Тазики, ведра и кастрюли

Главная проблема Славянска – водоснабжение. Не хватает напора, поэтому во многих районах вода – с перебоями, более-менее доходит до 3-го этажа. Очень часты аварии на водоводе – тогда подача только ночью, такие ситуации могут затягиваться до двух-трех недель. Жители спасаются либо водонакопителями, либо бойлерами (перенастраивая их на отдачу воды), либо ставят подкачивающие «насосики».

Поэтому и в объявлениях по продаже, сдаче в аренду часто делается акцент, что «вода – постоянно». Но фраза в тексте не означает, что это соответствует реальности. И если вы решитесь пожить в Славянске, сразу обращайте внимание на фотографии санузлов и кухонь – заставлены ли они всякими емкостями. Коль на фото тазы, ведра, выварки, пластиковые баклажки – никаким «вода – постоянно» не верьте. Но если действительно «постоянна», то это сказывается на цене квартиры.

Одиночное соседство

Еще один нюанс (на первый взгляд, может показаться странным) – наличие / отсутствие соседей.

После 2014 года в Славянске ощутим отток местных жителей. Даже по статистике, до начала военных действий здесь числилось 117 тыс. человек, сейчас – 109 тыс., но это с учетом миграции, т.е. с новыми прибывшими.

В период апреля-июля 2014-го город покинуло около половины населения. Некоторые так и не вернулись, закрепившись на новых местах. Еще одна волна выехавших – по идейным соображениям (в те же «ДНР» и Россию). Говорят, их довольно много, но официальной статистики по данному поводу нет. Молодежь здесь тоже не задерживается: отправляясь на обучение в Харьков, Одессу, Киев – там и остаются. За ними по мере возможности уже подтягиваются родители. Из-за отсутствия высокооплачиваемой работы, многие едут на заработки – кто в Польшу, кто в Россию.

В итоге, если в доме на площадке расположено 4 квартиры, то одна из них, как минимум, зачастую пустая. Поэтому не удивляйтесь в Славянске подобному диалогу – это мы звоним по объявлению о продаже квартиры в центре города:

– А с соседями у вас как?

– Все замечательно. Из 4-х квартир занята только наша. Одни соседи – в 2014-м как уехали, так и не вернулись. Вторые – на заработках в России, редко появляются. А третья квартира – ее получила переселенка, она или в Пенсионном, или в налоговой работала – не помню. Но ей как переселенке дали квартиру, а она, как только родила, – уехала к себе в Донецк. Сказала, что вернется, когда декрет закончится.

Отсутствие соседей для кого-то – плюс. Минусы ощутимы, когда этажом выше труба лопнет, а сантехники попасть в квартиру не могут. Единственная «живая» на площадке квартира – еще и удобный объект для взлома.

Когда берешь для себя

Если судьба все-таки привела вас в Славянск, какое жилье выбрать?

Многие рассматривают вариант приобретения квартиры с ремонтом. Чтобы сразу заехать – и жить. Здесь довольно много предложений как квартир «под ключ» (уже с техникой и мебелью), так и «голых» – «коробка» после капитального ремонта.

Конечно, когда есть достаточная сумма денег, то выбор значительно расширяется. Однокомнатную студию с современным ремонтом, мебелью и техникой предлагают за 20-35 тыс. долл. Единичные варианты доходят даже до 45 тысяч. Резонный вопрос: если есть такая сумма, то смысл покупать квартиру в Славянске? Тем не менее, ситуация у всех разная – и дорогие квартиры здесь тоже не застаиваются.

Что касается фотографий на сайтах по продаже или аренде недвижимости. Верить можно только изображениям «убитых» квартир. Если видите с хорошим ремонтом, то могут возникнуть следующие нюансы.

Во-первых, на фото может быть просто красивый «фотошоп», или вообще не та квартира. Например, в центре Славянска уже долгое время продается довольно симпатичная по фотографиям квартира. Но риелтор сразу отметил – хозяйка опубликовала фотографии ремонта, который она только хочет приметь. На данный момент работы не начинались даже. «Поэтому мы из базы эту квартиру не удаляем (ну, может, когда-нибудь она такой дизайнерский ремонт и сделает), но ее и не рекомендуем», – отметил представитель агентства.

Во-вторых, даже если – квартира реальная, фотографии реальные. То, скорее всего, фото сделаны сразу после ремонта, качество которого по иллюстрациям не определишь. В основном, внешне привлекательные квартиры в Славянске сдаются как апартаменты (посуточно или в долгосрочную аренду). И зайдя в такой «объект» после ее 8 месяцев сдачи, обнаруживаешь все «прелести» дешевого ремонта – обои на стыках разошлись, у входной двери стены уже затерлись, плитка уже шатается. Объявление утверждает о полном «евроремонте», в реалии же: батареи – старые, половое покрытие – ковролин, окна чаще всего заменены, а балкон так и остался с деревянными перилами 50-х годов прошлого века и пр.

Кроме того, приобретая квартиру «под ключ», уже не проверишь: действительно ли электропроводка новая и кабель нужного сечения, что за трубы «зашили» в стену, как поведет себя водопроводная разводка. Да и дизайн не всегда устроит, поэтому все равно что-то придется менять под себя, а это – дополнительные расходы на ремонт.

«В основном, у нас как происходит. Покупают старую квартиру, делают в ней ремонт, обставляют новой мебелью и техникой – и считают себестоимость. Сразу выставляют квартиру на аренду и тут же – на продажу, накрутив на цене до 20%. Цена получается высокой, такие квартиры продаются долго. Но на каждый товар есть свой купец. Рано или поздно – продастся. А параллельно за это время хозяин еще на сдаче в аренду неплохо заработает. Это отдельный бизнес, у одного собственника так может быть по 7-8 квартир. Одну продал – сразу другую купил. И пошло по кругу», – делится риелтор.

Если приобретать «для жизни», он советует все-таки купить «убитую» и сделать в ней ремонт под себя. «Покупаете, скажем, однушку за 8 тыс. долл. Капитальный ремонт (с перепланировкой, с работой строителей, со стройматериалами) плюс новая техника и мебель – обойдутся в 7 тыс. долл. Но за 15 тысяч вы, в итоге, будете иметь квартиру своей мечты», – говорит мужчина.

Но главный вопрос при покупке недвижимости – где взять деньги. И в этот момент сталкиваешься еще с одной проблемой – банки не дают ипотеку на жилье, приобретаемое на подконтрольной Украине части Донбасса. «На недвижимость по всей территории Украины ипотеку на 20 лет даем, для переселенцев есть программа на 30 лет. Но кроме Донецкой и Луганской областей, на эти области программы по недвижимости пока не распространяются», – говорит консультант «Ощадбанка».

«Да, за последние 5 лет наше агентство ни разу не оформляло сделку по ипотеке», – подтверждает славянский риелтор.

Так что, при покупке остается рассчитывать лишь на личные сбережения, помощь родных и друзей и дорогущие банковские потребительские кредиты. Или второй вариант – аренда.