10 тысяч в одни руки и банковский "безлимит". Как переписали проект по продаже земли и какие лазейки там появились

Земельную реформу в Украине попытаются принять со второй попытки.

Напомним, что закон об обороте сельскохозяйственных земель был проголосован в первом чтении, но принять его в целом в декабре прошлого года так и не удалось – подготовка к голосованию обернулась скандалом в Раде и массовыми акциями протеста селян.

В итоге в последние дни 2019 года парламентарии подписали меморандум, в котором договорились поставить земельный вопрос на паузу. Аграрный комитет Рады должен был с начала 2020 года, без спешки рассмотреть все правки к законопроекту (а их подали порядка 4,5 тысяч) и выработать компромиссный вариант документа. Также президент, встречаясь с протестующими аграриями, пообещал, что вопрос с допуском к покупке украинской земли иностранцами будет решаться только через референдум, а площадь угодий "в одни руки" уменьшат с 200 тысяч до 10 тысяч гектар.

Это также должны были учесть в проекте.

Но буквально перед самым Новым годом аграрный комитет нарушил все договоренности и в турбо-режиме рассмотрел правки, причем, "чужие" отклоняли пачками, а "свои" – учли.

А уже в первых числах января законопроект ко второму чтению появился в Раде.

И теперь его спешно попытаются принять – как уже писала "Страна", голоса будут собирать "при помощи папки и конверта" (то есть – при помощи подкупа и угрозы возбуждения уголовных дел).

Между тем, по словам аналитика Института Growford Алексея Куща, вариант проекта ко второму чтению оказался едва ли не самым "токсичным".

"Он запускает схемы для земельных спекулянтов, в том числе, иностранных, и грозит оставить наших селян без земли", – говорит эксперт. По его словам, именно эта, якобы, уже переписанная версия, и была изначальной целью "заказчиков" земельной реформы. А запуск предыдущих вариантов проекта и "поиск компромисса" – не более чем спланированная законодательная технология под открытие рынка земли.

"Страна" разбиралась как переписали земельный проект ко второму чтению, и как будут открывать рынок земли.

Как переписали земельный законопроект

Законопроект кс утвержденными комитетом правками уже появился на официальном сайте Верховной Рады.

Министр экономики Тимофей Милованов анонсировал его на своей странице в Facebook как итоговый вариант ко второму чтению.

Несмотря на огромное количество правок, изменений в законопроекте, по сравнению с принятым в первом чтении, не так много. Но все они – крайне важные.

1. В проекте, как и обещал Зе, прописали, что иностранцы будут иметь право покупать украинские земли только после референдума.

Напомним: в первой версии проекта была норма, что право на выкуп земли получат аграрные холдинги (в том числе и иностранные), которые уже работают в Украине не менее 5 лет. Теперь же вопрос с иностранцами решили оставить для референдума. Отдельно прописано, что покупать землю имеют право только украинские граждане и компании, основанные исключительно ими.

Даже после референдума (в случае, если граждане выскажутся за допуск к земле иностранцев) покупать угодья не разрешат представителям страны-агрессора, офшорным компаниям, компаниям, установить конечного бенефициара которых невозможно, лицам из санкционных списков, представителям стран, не присоединившихся к международным договоренностям по борьбе с отмыванием средств, заподозренным в причастности к террористическим группировкам и пр.

2. Появилось новое ограничение по продаже земли в одни руки. Ее, по сравнению с первым вариантом законопроекта, уменьшили в 20 раз – с 200 тысяч до 10 тысяч гектар. Это, наряду с вопросом об иностранцах, должно стать главной уступкой аграриям, которые опасаются концентрации украинских черноземов в руках нескольких латифундистов.

При этом нет ограничений на связанных лиц, которые изначально обсуждались (в частности, можно будет записывать землю на родственников – на каждого по 10 тысяч гектар)

"Как считается ограничение – например, человек имеет 25% в компании. Эта компания является собственником 8 тысяч гектар. Тогда считается, что человек "выбрал" четверть от 8 тысяч гектар, то есть, 2 тысячи гектар. И еще может докупить 8 тысяч гектар. Нет ограничений на связанных лиц", – пояснил Милованов.

3. Собственниками земли смогут становится банки. Причем, как украинские, так и иностранные. И безо всяких лимитов – ограничение в 10 тысяч гектар на них не распространяется. Землю банкам разрешат получать в качестве залога, который можно взыскивать из-за невозврата кредитов.

Банки должны будут продавать такую землю в течение двух лет, иначе ее конфискует государство.

Оставили лазейки для иностранцев

Впрочем, этот вариант земельного проекта в профильной среде критикуют еще больше предыдущих.

"Это едва ли не самый токсичный вариант открытия рынка. Мы наблюдаем в действии четко спланированную законодательную технологию. Цель заказчиков земельной реформы – внешних групп влияния – обеспечить доступ к нашим угодьям иностранного спекулятивного капитала. Это изначально было прямо, как говорится, "в лоб" прописано в первом проекте по земле. Там же давалась высокая цифра по концентрации – 200 тысяч гектар в одни руки. Понятно, что такой вариант вызвал массовое возмущение общественности. Но на это и делалась ставка. Теперь переписанный проект подается как "уступка", и можно рассчитывать, что негативная реакция на него в обществе, если и будет, то уже не такой сильной, как в первый раз. Тем не менее, все цели "заказчиков" в доработанном проекте достигаются. А запреты легко обойти", – говорит Кущ.

Взять, к примеру, главное ограничение – по иностранцам. Именно доступ иностранцев к нашей земле был ключевым для международных кредиторов. Без него наша земельная реформа им вообще не особо нужна.

"В мире сейчас 16 трлн долларов "лишней" ликвидности, которую нужно куда-то сбрасывать. В условиях массового перехода на отрицательные процентные ставки, спекулянты будут покупать все, что плохо лежит. И особые интерес у них к земле, которую они уже активно концентрируют в третьих странах", – пояснил Кущ.

В законопроекте ко второму чтению запрет для иностранцев формально есть.

Но все же оставили несколько лазеек.

"Предположим, купить землю захочет экс-министр здравоохранения Уляна Супрун. У нее такая возможность будет, так как она является гражданкой Украины. Но и американский паспорт Супрун ни для кого не является тайной. И таких лиц с двойным, а то и тройным гражданством у нас немало. Для них запрет не прописан", – говорит глава адвокатской компании "Кравец и партнеры" Ростислав Кравец.

Также, по его словам, иностранцы смогут регистрировать фирмы на граждан Украины и финансировать скупку земли, которая затем будет передаваться им в долгосрочную аренду (скажем, на 100 лет).

По такой же схеме получить доступ к украинским черноземам смогут и иностранные инвесторы (венчурные фонды, различные финансовые структуры и прочие), которые сейчас активно работают с украинскими агрохолдингами.

То есть, формально землю будут покупать наши латифундисты, но – на деньги иностранцев.

Затем эти угодья либо будут оформляться в долгосрочную аренду, либо иностранные инвесторы на первом этапе станут получать процент за землю, а уже со временем (если появится такая возможность после референдума) смогут переоформить ее в собственность.

Банкиры-латифундисты

Но главная возможность для иностранцев заполучить нашу землю – банки.

"Банки, в том числе, с иностранным капиталом, получили уникальную возможность концентрировать землю, причем, безо всяких ограничений по объемам. Но банки и есть форпостом спекулятивного капитала. Скажем, на рынке ОВГЗ они являются первичными дилерами, приобретая ценные бумаги в интересах своих клиентов. Такая же схема может быть и с землей. Банки могут предлагать различные финансовые инструменты под землю – скажем, земельные сертификаты, создавать фонды палевого участия и прочее", – считает Алексей Кущ.

По мнению президента Земельного союза Украны Андрея Кошиля, если всерьез расчитывать привлечь банковские кредиты в аграрный сектор, норму о доступе банков к земле желательно внести, иначе финучреждения попросту откажутся кредитовать покупку угодий. И спекулировать залоговыми землями банки вряд ли смогут – потенциальных покупателей интересуют консолидированные массивы – целое поле или хотя бы его существенная часть. А фактически у нас каждое поле – так называемая "шахматка", лоскутное одеяло из нескольких десятков участков разных сосбственников. Так что разрозненные паи – товар скорее неликвидный.

Впрочем, все будет зависеть от того, как подойти к делу, – считает Алексей Кущ.

"Появляется риск так называемых рукотворных дефолтов. Государство обещает селянам компенсировать проценты по кредитам на уровне учетной ставки НБУ. Но ипотека по земле – всегда "длинная". Кто может гарантировать, что деньги на такие компенсации будут ежегодно и в нужном объеме закладываться в бюджет. В свое время похожая история уже была с ипотекой для молодых семей – когда деньги в бюджете вдруг "закончились", им пришлось рассчитываться с банками со своего кармана. Если такое будет и с земельными кредитами, многие фермеры попросту разорится – ставки в 20-25% не потянет никто. И в этом случае банки имеют возможность сконцентрировать в своих руках большие массивы угодий", – пояснил эксперт.

Норму о продаже залоговой земли в течение двух лет, по мнению Ростислава Кравца, также можно будет обойти.

"Можно "продать" землю своей же компании, которая займется ее управлением. Понятно, то платить по кредитам смогут далеко не все, и банки станут крупнейшими латифундистами. Такая схема изначально задумывалась", – говорит он. "Создаем банковского монстра", – говорит заместитель главы Всеукраинской аграрной рады Денис Марчук.

"Сколько угодно раз по 10 тысяч"

Есть вопросы и по новой норме продажи земли в одни руки – 10 тысяч гектар вместо прежних 200 тысяч.

"Это цифра политическая. Даже 10 тысяч гектар в ближайшее время выкупить нереально. У нас земля, что называется, внаброс – паи разных собственников или вообще неустановленной собственности. Не все люди согласятся продавать, тем более, что аппетиты собственников земли явно завышены – они хотят до 20 тысяч за гектар, а инвесторы готовы платить до 1,5 тысячи. А если на поле из 20-30 паев пять собственников вообще сложно найти, еще пять не хотят продавать, то что делать инвестору?", – говорит Кошиль.

По словам Ростислава Кравца, в проекте прописан запрет на покупку более 10 тысяч гектар, но не на владение большими массивами земли. То есть, можно будет покупать на подставных лиц, а затем переоформлять на себя.

Особенно много схем вырисовывается с юридическими лицами, – считает Марчук.

"Можно, к примеру, создать фирму на подставных лиц, профинансировать покупку земли, которая затем оформляется на вас в аренду на 100 лет. И, имея в собственности свои 10 тысяч гектар, реально взять еще сколько угодно по 10 тысяч гектар в такую аренду", – пояснил Марчук.

Плюс – в проекте прописано право первоочередной продажи нынешним арендаторам земли. "Где вероятность, что потом они не присоединятся к крупным агрохолдингам", – добавил эксперт.

"Нужен закон в любом виде"

Несмотря на массу нюансов, новый законопроект по земле могут принять уже в этом месяце.

"Лоббисты попытаются протянуть проект в любом виде, пока монобольшинство более-менее управляемо. А уже потом в закон могут вносится дополнительные правки", – говорит Кравец.

"По подобным проектам "окно возможностей" – очень короткое. Реально принять такой закон можно разве что в первые месяцы работы нового парламента, пока еще не сформировались определенные группы влияния. Если не проголосуют, то тогда к этому вопросу можно будет вернуться уже разве что после следующих выборов", – считает Кошиль.

Денис Марчук говорит, что мнение аграриев по земельной реформе не изменилось. Они, как и ранее, настаивают на поэтапном открытии рынка.

На первом этапе (в течение 5-6 лет) – продажа только физическим лицам и не больше 500 гектар в одни руки. И только потом можно допускать на рынок юридических лиц с нормой продажи до 5 тысяч гектар. А против предложенного проекта аграрии снова будут выходить на акции протеста, – предупреждает Марчук.

Но повлияет ли это как то на позицию властей – пока вопрос. Ведь после прежних пртестов представителей аграриев отказались допустить на заседание профильного комитета. Пообещали только учесть их пожелания. Но, как видим, этого так и не сделали.