Ипотека под 10%. Как работает на деле

Президент Владимир Зеленский объявил о старте приоритетной государственной программы, предлагающей украинцам ипотеку под 10% годовых. Дешевые кредиты на жилье – довольно больная тема в Украине с учетом того, что в стране самые высокие ипотечные проценты в Европе. Кроме того, программа должна вывести из кризиса строительную отрасль. Однако наплыва желающих воспользоваться программой не наблюдается. Почему – в разборе UBR.ua.

Не 10, а 15%

Если проанализировать условия программы, то становится понятно, что желающему купить жилье через ипотеку "по госпрограмме" придется заплатить значительно больше, чем заявленные 9,9% годовых. Ведь также добавляются страхование предмета ипотеки (0,5% от стоимости недвижимости) и личное страхование заемщика (0,5% от суммы основной задолженности по кредиту) и разовая комиссия (1% от суммы кредита).

Но главное – процентная ставка 9,9% годовых действует только в первый год кредитования. В дальнейшем ставка рассчитывается по специальному индексу, который зависит от депозитной ставки плюс к ней 4% сверху. То есть, если ситуация на финансовом рынке останется неизменной, то через год общая ставка кредита будет около 15%.

Сроки

Основной проблемой в ипотечном кредитовании на сегодняшний день, тем не менее, является не ставка по кредиту, а срок кредитования. Покупка недвижимости – это всегда большой чек, большая сумма денег. Для среднестатистической семьи, чтобы осилить ежемесячный платеж, важна не только процентная ставка, но и срок, на который можно растянуть выплату тела.

Как правило, ипотека предполагает рассрочку от 7 до 20 лет. В Украине таких длинных денег у банков нет, потому что финучреждения сейчас фондируются коротко – депозиты привлекаются на один, максимум 2 года. Однако в стране не развит ни фондовый рынок, ни рынок корпоративных облигаций, ни рынок акций, то есть банки не могут привлекать ресурс путем размещения своих акций или через размещение корпоративных облигаций на длинные сроки.

"Буквально недавно Таскомбанк заявил о размещении корпоративных облигаций со сроком обращения 10 лет, что есть хорошим сигналом. Но, во-первых, ставка размещения составляет 16,5% годовых, во-вторых, предполагается, что инвесторы смогут ежегодно принимать решение выходить из этих бумаг или нет. Как банки могут выдавать 10-летние кредиты, если у них ресурс в подавляющем своем большинстве – годовой?" – задается вопросом управляющий партнер ЕСКА Капитал, финансовый эксперт Сергей Васьков.

Падение гривны

Другим ресурсом, за счет которого банки могут выдавать дешевые кредиты, являются долгосрочные депозиты физических лиц. Однако украинцы боятся вкладывать надолго, так как не доверяют ни украинским банкам, чья репутация подпорчена несколькими банкопадами, ни национальной валюте.

"Президент требует от главы НБУ курс, как в бюджете – 30 грн, и при этом требует ипотеку под 10%. Любой старшеклассник с калькулятором сильно усомнится в эффективности вложения денег под 10% в год, если они обесцениваются на 15%. Люди будут вкладывать длинные деньги в гривну, только если они будут иметь твердое доверие к гривне и руководству НБУ и страны в целом. Пока такого доверия нет, глупо говорить о какой-то ипотеке под 10%, 15% или 5%, потому что нет длинных денег, которые бы отвечали запросам заемщиков, и понимания динамики ставки", – объясняет Сергей Васьков.

Таким образом, инвесторы не доверяют украинской экономике, а украинцы – гривне, предпочитая хранить сбережения в валюте.

"Нацбанк понижает учетную ставку и сейчас мы видим, что она абсолютно не коррелируется с рынком. Проценты по депозитам не падают так сильно и, соответственно, не сильно падают и ставки по кредитованию. Почему? Потому что все ожидают падения курса гривны. нет доверия к украинской валюте у профессиональных инвесторов", – считает Васьков.

Борьба с коронакризисом

Раздача дешевых кредитов сегодня практикуется в разных странах в рамках борьбы с коронакризисом, поэтому новую программу подают как средство поднять строительный рынок, сильно просевший за последние месяцы вследствие карантина, и смежных с ним отраслей. Однако, говорят эксперты, вряд ли она вообще хоть как-то повлияет на экономику.

"Ипотека – это потребительское кредитование. Хотя строительная отрасль очень важна, так как тянет за собой много других отраслей, но куда логичнее сделать программу льготного кредитования для обновления промышленности, оборудования для заводов, авиастроения, добычи газа и т.д. Там, где государство будет получать увеличение доходов от налогов и увеличение экспорта. Но такими программами быстро рейтинг не поднимешь", – объясняет Васьков.

Как за рубежом

В других странах также борются с коронакризисом, однако делают упор именно на кредиты в экономику, а не потребителям. Турция, например, запустила программу льготного кредитования тепличной отрасли, в рамках которой инвесторы получают возможность кредитоваться в объеме до 75% от общего объема инвестиций в создание тепличного комплекса по льготной ставке в 8,25% годовых на срок до 7 лет. Льготные кредиты также предоставляются производителям на модернизацию уже действующих теплиц, что должно способствовать росту урожайности.

Система государственной поддержки малого и среднего бизнеса в Италии выражается в льготном кредитовании предприятий, оказании поддержки молодым предпринимателям при открытии бизнеса, организационной и финансовой поддержке при освоении новых технологий и расходов на приобретение станочного оборудования для собственных нужд.

Льготы предоставляются при условии, что приобретаемые станки являются новыми, имеют стоимость не менее порядка 500 евро и будут использоваться на территории Италии. В сумму предоставляемого кредита включаются расходы на транспортировку, установку и пусконаладочные работы. Технически содействие в финансировании осуществляется путем выдачи покупателем продавцу векселей с их последующим учетом в соответствующих банках. Такое кредитование производится на срок, не превышающий 5 лет при максимальной сумме в 1,5 млн. евро.

Большинство мер во Франции направлены на косвенную поддержку НИОКР на предприятиях. Например, использование налоговых льгот, таких как исследовательский налоговый кредит (ИНК) и присвоение статуса "молодого инновационного предприятия". ИНК способствует увеличению расходов на НИОКР, поощряет совместные исследования и наем сотрудников с ученой степенью.

Проект "Новая индустриальная Франция" состоит из 34 направлений для национальной высокотехнологичной промышленности на ближайшее десятилетие, в число которых входит проект "Производство "умного" технического текстиля".

Подобная трансформация экономики по факту вдолгую и обеспечивает дешевую ипотеку в Европе. На этом фоне у госпрограммы "ипотеки под 10%" есть риски по факту не помочь ни потребителям, у которых в условиях кризиса нет возможности осуществлять достаточно дорогие выплаты, ни экономике, а остаться просто пиар-проектом в преддверии местных выборов.

"Вопрос доступной ипотеки решат не громкие слова политиков, а только системные преобразования финансовой сферы, развитие экономики в стране, прозрачные суды и, главное, стабильная и успешная экономика. Рынок ипотечного кредитования – это возможность для сотен тысяч украинских семей получить качественное доступное жилье. Но на данный момент при текущих условиях остро стоит вопрос в целесообразности таких программ", – резюмирует Васьков.