Аренду жилья хотят изменить, а риелторов вывести из "тени"

Верховная Рада готовится предпринять очередную попытку навести порядок на рынке аренды жилья, выведя его из тени и заставив платить налоги.

Сайт "Сегодня" уже рассказывал, что в Верховную Раду был подан законопроект "О риелторской деятельности" (№3618), который предлагает, в частности, запретить аренду квартир без риелторов. А вслед за этим в Верховной Раде были зарегистрированы несколько законопроектов, касающихся налогообложения доходов от аренды недвижимости.

Авторы законопроектов утверждают, что операции, связанные с арендой недвижимости, составляют значительную часть теневого сектора экономики, который, в свою очередь, имеет размер, примерно равный четверти ВВП страны (ок. 846 млрд грн). Фактически 90% рынка аренды жилья находится в тени.

Они также считают, что причина высокой тенизации кроется в высокой ставке налогообложения. На сегодняшний день человек, который сдает свою квартиру (квартиры) в аренду и хочет работать "по-белому", должен каждый месяц платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ ) в размере 18% от цены аренды, прописанной в договоре. Такой же налог, напомним, платится с зарплат наемных работников и с ряда других доходов граждан (премий, дивидендов и т. д.).

Сколько должен будет заплатить арендодатель

Законопроект №3928, который называется "О внесении изменений в ст. 170 Налогового кодекса Украины", предлагает снизить налоговую нагрузку на арендодателей вдвое – до 9%. "Принятие этого законопроекта позволит обеспечить вывод из тени значительное количество арендных операций физических лиц, что в результате приведет к увеличению уплаты налогов в бюджеты всех уровней, росту экономики и увеличению расходов на социальную сферу в условиях финансово-экономического кризиса, вызванного пандемией COVID-19", – написано в пояснительной записке к законопроекту.

В то же время альтернативный законопроект №3928-1, который называется более понятно – "О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно стимулирования детенизации доходов от сдачи в аренду недвижимого имущества", – предлагает снизить ставку налога для арендодателей до 5%, а на период карантина – до 2,5%. Свое предложение авторы законопроекта аргументируют практикой налогообложения аренды недвижимости за рубежом.

По их информации, впрочем, в большинстве развитых стран ставки налога на аренду недвижимости гораздо выше, чем в Украине. Например, в Италии налог может достигать 40%, в Великобритании – 45%. Правда, это касается дорогой недвижимости. А налог на недвижимость, которая приносит своему владельцу доход меньше определенной суммы, налогом не облагается вообще. Эти суммы в каждом государства разные. Так, например, в той же Великобритании нулевая ставка налога действует для арендодателя, который получает от аренды меньше 12,5 тыс. фунтов стерлингов в год (450 тыс. грн). А вот в Турции – только для тех, кто получает от аренды меньше 3,8 тыс. турецких лир (14 тыс. грн).

Регистрировать бизнес арендодатели не торопятся

Опрошенные нами эксперты считают, что снижение ставки налога само по себе не приведет к существенной детенизации бизнеса, поскольку на рынке остаются нерешенными ряд других серьезных проблем.

Одной из таких проблем они называют требование к людям, сдающим свои квартиры в аренду, оформлять статус частного предпринимателя.

"Далеко не каждый видит смысл оформлять статус предпринимателя ради одной сделки, не говоря уже о желании платить практически 20% от своего – зачастую единственного – дохода. Ведь на сегодня арендодателю-физическому лицу, сдающему свою квартиру в аренду, необходимо заплатить 18% подоходного налога и 1,5% военного сбора", – говорит старший юрист Sayenko Kharenko Анастасия Бидах.

Еще одной проблемой эксперты считают отсутствие учета недвижимости, которая сдается в аренду.

"Доходы от аренды недвижимости, как и любые другие легальные доходы, могут и должны облагаться налогом. Но при этом следует решить ряд вопросов, в частности обеспечить эффективный мониторинг объектов недвижимости и их фактического использования. Сейчас государство совсем не всегда знает, что та или иная квартира сдается. Как и не имеет очевидных инструментов для соответствующего контроля", – говорит адвокат, управляющий партнер юрфирмы "еПраво" Виталий Власюк.

Решить проблему с регистрацией квартир, сдающихся в аренду, попытались в другом законопроекте – №3618 "О риелторской деятельности". Он, в частности, предполагает, что все договоры по операциям с недвижимостью должны регистрироваться в Единой информационной базе данных, с обязательным присвоением каждому риелторскому договору уникального номера. Без такого номера будет запрещено даже рекламировать объект недвижимости, то есть, например, размещать объявление типа "Сдам в аренду…". За нарушение этого правила будет предусмотрен штраф в размере 10 минимальных зарплат (на сегодняшний день это 47 230 грн).

Однако у этого закона эксперты видят серьезный недостаток, который также может помешать детенизации рынка аренды. А именно – обязательное участие риелтора при заключении сделок с недвижимостью.

"Навязывание услуг риелторов "силой" выглядит бесперспективным, учитывая целый ряд факторов. Прежде всего, никто не вправе запретить человеку распоряжаться собственной недвижимостью. Кроме этого, очень сомнительным выглядит сам по себе рынок риелторов. Каждый же может выбирать: пойти в парикмахерскую или подстричься самостоятельно? Задача государства – продумать механизм контроля, при котором бы арендодатели действительно платили соответствующие налоги. При этом государству следует заинтересовать владельцев недвижимости низкими ставками , но отнюдь не навязывать не всем нужные услуги. Детенизация, по моему убеждению, должна начинаться с пряников", – считает Виталий Власюк.

Анастасия Бидах обращает внимание, что обязательное участие риелтора в сделке нивелирует весь эффект от снижения налога:

"Детенизация происходит при создании равных условий для всех участников рынка. Снижением налога на доходы физических лиц от сдачи в аренду недвижимого имущества будут выравнены определенные условия. Но в случае принятия закона о риелторской деятельности в существующей сегодня редакции эти изменения могут не дать ожидаемого эффекта, так как затраты для участников сделки будут увеличены на оплату услуг риелторов и внесение недвижимости в дополнительные реестры. Более того, есть риск, что даже та небольшая часть граждан и предпринимателей, которые сдают сейчас недвижимость официально, во избежание дополнительных затрат на услуги риелтора, в которых большинство не видит смысла, могут уйти в тень. В итоге предлагаемые нормативные акты не приведут к желаемому эффекту – детенизации рынка аренды недвижимого имущества", – говорит юрист.

При этом эксперты видят в законопроектах "лазейки", которые позволят обойти вводимые правила.

"Арендодателю никто не запретит "просто пустить" арендатора к себе в квартиру безо всякого договора. Вернее, договор будет, только ни арендодатель, ни арендатор никому его не покажут. То есть будет все то же, что есть и сейчас. Да, это всегда риски. Во-первых, недобросовестный арендатор может потребовать назад всю сумму аренды как необоснованно полученную (есть такая возможность по ст. 1212 Гражданского кодекса). А если арендодатель начнет спорить, то можно пригрозить и написать жалобу в налоговую, что арендодатель сдает недвижимость, получает доход, а налоги не платит. Это не говоря уже о банальной порче имущества. Однако даже такие риски не пересилят нежелания собственников платить налоги. Единственный способ детенизировать рынок аренды – сделать так, чтобы риски, связанные с недобросовестными арендаторами, казались арендодателям более угрожающими, чем необходимость уплатить налог. Я вижу выход в том, чтобы разрешить собственникам недвижимости становиться плательщиками единого налога без регистрации как ФОП. Особенно это актуально для тех, кому запрещено заниматься предпринимательством. И риелторы тут совершенно не нужны", – говорит независимый GR-консультант Тимур Крюков.