Как локдаун взвинчивает цены на дачи, дома и землю под Киевом

Очередной локдаун повысил спрос на аренду домов и дач под Киевом.

По словам руководителя агентства недвижимости Best&Seller, люди начали интересоваться съемом дач в пригороде столицы еще с февраля, а в марте, после ужесточения карантина, интерес к загородной недвижимости вырос в разы. Как и ценники.

В один момент они установились на прошлогоднем "карантинном" уровне (зимой цены падали едва ли не вдвое). К примеру, скромную дачу дешевле 10-12 тысяч гривен в пригороде столицы уже не найти. Более-менее приличные варианты предлагаются по 20-25 тысяч гривен в месяц. Настроения владельцев домов – на дальнейшее повышение цен по мере приближения горячего летнего сезона. К маю они намерены поднять ценник еще как минимум на 10-20%.

Впрочем, как говорит специалист по недвижимости международной сети RE/MAX Михаил Артюхов, в этом году, в отличие от прошлого, клиенты считают каждую копейку.

"У многих банально закончились накопления, которые еще были минувшей весной. Поэтому переплачивать люди не спешат – долго прицениваются и торгуются, а также выставляют целый список требований к объектам: чтобы и к природе поближе, и от города недалеко, и с интернетом проблем не было", — отмечает он. Эксперт добавляет, что найти дом сейчас нелегко – предложение явно отстает от спроса, при этом недвижимость явно переоценена.

То же самое с покупкой домов: армия покупателей колесит по пригороду в поисках коттеджа своей мечты, но найти его на свой бюджет не могут.

"Это уже привело к ажиотажу на земельные участки. Самые привлекательные подорожали до 30%, а ценник взлетел до 10 тысяч долларов за сотку", — говорит Артюхов.

"Страна" разбиралась, что сейчас происходит на рынке загородной недвижимости.

Дачи подорожали на 4 тысячи за год, но их все равно разметают

История на рынке съемных домов и дач повторяется. Нынешний март, как и прошлогодний, стал горячим для риэлторов – после объявление локдауна киевляне массово начали искать возможность уехать из мегаполиса.

"Но в прошлом году была паника – люди предлагали буквально любые деньги, чтобы снять хоть что-нибудь, вывезти из города пожилых родителей и детей. разлетались старые дома даже в 50 километрах от Киева", – говорит Артюхов.

В этом году, по его словам, арендаторы подходят к выбору домов уже более взвешено – выставляют целый список условий, среди которых, в частности, близость к городу (10-20 километров), наличие рядом леса или водоема, хорошие бытовые условия, бесперебойный интернет для работы на удаленке, развития инфраструктура в поселке и др.

Предложения по аренде на сегодняшний день стартуют от 10-12 тысяч гривен в месяц. Хотя в прошлом году можно было найти дачи от 6-6,5 тысяч.

От 10 тысяч реально найти домик или часть дома в дачном кооперативе или в селе под Киевом. Особых изысков не будет, но в большинстве объектов есть все необходимое – удобства в доме, вода, более-менее ухоженный двор.

Причем, чем дальше от Киева – тем лучший дом можно найти.

Скажем, в Николаевке Макаровского района за 15 тысяч гривен в месяц предлагается дачный домик в 42 квадрата с бойлером, стиральной машиной, микроволновкой, телевизором, портативным интернет-модемом. В доме – аккуратный ремонт, все обшито деревом, новая мебель.

За 60 километров от Киева, в селе Богданы Вышгородского района в километре от Киевского моря можно снять дом 68 квадратов за 10 тысяч гривен в месяц. Ремонт старый, из нового – только евроокна, но есть удобства и скромная мебель. «Фишка» дома – расположение в Днепровско-Тетеревском охотничьем хозяйстве.

При этом в 40 километрах от Киева, в селе Ростисное Вышгородского района более скромный дом в 45 квадратов сдается уже за 17 тысяч плюс дополнительная плата по счетчикам.

В Рожнах, что в 25 километрах от столицы ценник за похожий дом уже 20 тысяч гривен. А на столичных Осокорках за такой просят 22 тысячи.

За 10 тысяч в ближайшем к Киеву пригороде реально найти разве что старый дачный домик. Такой, к примеру, сдается на Водогоне (в направлении от Оболони к Вышгороду) – утепленный финский домик на две спальни со старым ремонтом и «советской» мебелью, но есть бойлер и санузел.

"Если к маю все не разберут, цены снизятся"

"Если в сегменте домов эконом-класса стоимостью 10 тысяч гривен внимания к мелочам у клиентов меньше, то те, кто готов платить от 20-25 тысяч, анализируют все "за" и "против" буквально под микроскопом", – отмечает Артюхов

Повышенное внимание – к месторасположению. Как и ранее популярны Обуховское, Вышгородское направления. Но есть вопросы по Одесскому, Житомирскому и Бориспольскому, трафик по которым становится все более напряженным.

"Многие сейчас интересуются уже даже не столько тем, на каком расстоянии от Киева находится дом, сколько тем, как долго к нему придется добираться", — говорит Артюхов.

Клиенты с бюджетами в 2-3 тысячи долларов ищут дома до 200 -300 квадратов в коттеджных городках – бассейном, охраной и развитой инфраструктурой, – рассказывает Ирина Луханина.

Но даже за такой казалось бы приличный ценник, найти дом мечты не так просто. "Дома в престижных городках с бассейнами и собственной инфраструктурой предлагаются от 80 тысяч до 500 тысяч гривен в месяц", – добавила Луханина. По ее словам, цены съемные дома явно завышены, как минимум, на 7-18%, по сравнению с расценками "до пандемии".

К примеру, за 3,5 тысячи долларов в Буче сдается дом площадью 300 квадратов с сауной, трем] спальнями, большим участком в 65 соток, охраной. Но вот бассейна нет.

При этом хозяева сейчас на низком старте. Все ждут, что будет дальше, и готовы еще больше повышать расценки, если, к примеру, в апреле эпидемиологическая ситуация будет ухудшаться (а такие прогнозы есть), и карантин продлят.

Риэлторы прогнозируют, что к маю ценник может вырасти еще на 10-20%. При этом, по словам Артюхова, платежеспособный спрос не такой высокий, люди считают каждую копейку.

С ним согласна и Ирина Луханина. "Если не будет очередного всплеска спроса , цены к маю могут пойти на спад", — считает она.

Дома подорожали на треть, но все равно не вписываются в мечту

Сейчас зашкаливает спрос не только на аренду – многие хотят купить дом под Киевом. На рынок вернулись те, кто в прошлом году так и не нашел подходящий коттедж. Также "созрели" новые покупатели, оценив все прелести жизни за пределами мегаполиса, – говорят риэлторы. К примеру, у риэлторов немал клиентов, которые в прошлый локдаун снимали дом, а сейчас хотят купить.

Потенциальные покупатели еще с зимы активно ездят на просмотры. А с апреля на этом рынке вообще прогнозируется бум.

Как считают в Ассоциации специалистов по недвижимости, со второй половины апреля спрос сегмент частных домов на продажу заметно активизируется, а цены пойдут вверх. Президент ассоциации Юрий Пита отмечает, что ценники на дома с апреля вырастут против нынешних на 3-7%.

По словам Михаила Артюхова, 80% спрос на дома сконцентрировано в сегменте до 60 тысяч долларов. За такие деньги люди хотят купить дом до 120 квадратов и 10 соток земли. По месторасположению – ближайшие пригород в 10-20 километрах от Киева. Самые популярные направления – Обуховское, Вышгородское, в направлении Варшавской трассы (Ирпень, Буча и др.). К перегруженному Житомирскому и Одесскому направлению люди относятся более насторожено, но, если дом им понравится, а цена будет хорошей, то также покупают.

Но проблема в том, что найти дом под такие критерии сейчас непросто. "По застройке у нас перекос – площади больше, а участок меньше, чем ищут. В итоге люди за свои 60 тысяч могут найти дом в 150 квадратов и всего с 4-5 сотками земли", — рассказывает Артюхов.

К примеру, в Ворзеле за 58 тысяч долларов продается дом в 112 квадратов, но всего на 4 сотках земли. За 70 тысяч выставлен дом в 280 квадратах на 7,5 сотках в селе Новом возле Боярки. Но объект не готов, нет даже отопления, поэтому понадобятся дополнительные вложения.

Застройщики уже уловили настроения покупателей и начали строить меньшие дома на больших участках. Но такие предложения пока – в полуготовности, и на рынке они появятся в лучшем случае через год.

Много сейчас строится также таунхаусов по 50-70 тысяч долларов. Но там застройщики пошли на экономию, и урезают участки. Скажем, если еще пару лет назад дворики возле таунхаусов были по 1-2 сотки, то сейчас уменьшились вдвое. А многие застройщики и вовсе позиционируют таунхаусы как "квартиры с террасой", так как отведенная земля на полноценный дворик уже не тянет – ее едва хватит на достройку крытой террасы.

Другой активный сейчас сегмент – с впятеро большими бюджетами – до 300 тысяч долларов.

За такие деньги покупатели ищут дом до 300 квадратов на 15 сотках земли.

Причем, тут тоже предложение отстает от спроса.

"Люди хотят получить современный дом, с модными архитектурными решениями, и что важно – уже полностью готовый, буквально – с тапочками. Нужна инфраструктура, охрана, хорошая обслуживающая компания, чтобы не заморачиваться как стричь траву и где искать сантехника. Чтобы сразу заехать и жить. Таких предложений не хватает, а те, что есть, – с явно завышенной ценой, котора против прошлого года взлетела на треть", — отмечает Артюхов.

При этом рынок перегружен особняками до 500 квадратов и больше.

"Дома от 400 квадратов, как и дома в стадии строительства пользуются меньшим спросом и приобретаются лишь в случае получения хорошего дисконта от продавцов", – отмечает Луханина.

Но, как говорит Артюхов, даже если хозяева дают большую скидку, многие покупатели такие дома не берут – большие площади требуют увеличенных расходов на содержание, ремонты. Это сейчас никому не нужно,— отмечает Артюхов.

Дешевеют не только большие особняки, но и дома на продажу в дачных кооперативах, селах. Они не выдерживают конкуренции с домами в коттеджных поселках, которых появляется все больше, и где есть охрана, обслуживание, инфраструктура. По ним реально выторговать скидку в 10-15% и больше.

Землю раскупают под "быстрые" модульные дома

Сложности с выбором дома мечты все чаще подталкивают людей покупать землю и строится самим. Если в последние несколько лет спрос на землю снизился, а цены просели, то сейчас тенденция развернулась.

"Массово ищут участки. Сейчас есть масса новых технологий, которые позволяют буквально за несколько месяцев поставить недорогой дом. Скажем, модульный дом стоит всего порядка 60 тысяч долларов", – говорит Артюхов.

Есть модульные дома намного дешевле. Скажем, летний домик в 35 квадратов предлагается вообще за 20 тысяч гривен плюс сборка. То есть, дачный вариант можно поставить за месяц и 2-5 тысяч долларов, а уже со временем строить полноценный дом.

По этой причине ожидается рост цен на участки под Киевом. Глава Киевского городского отделения ассоциации специалистов недвижимости Елена Гайдамаха рассказала, что с февраля активизировались сделки по земле. А в апреле ожидается также рост цен на 1,5-2%.

Собственно, участки уже дорожают.

"Если точнее, цены очень сильно расслаиваются. Хорошие участки – правильной формы и в "правильном месте", поближе к природе, а еще лучше – со своей береговой линией заметно подорожали. Ценник уже достиг 10 тысяч долларов за сотку, это рекорд последних лет. Скажем, по Ново-Обуховской трассе есть ряд предложений по таким ценам и критериям. При этом на той же Ново-Обуховской, если свернуть с трассы пару километров, есть предложения и по 2 тысячи долларов за сотку. А некоторые участки даже подешевели. Скажем, в прошлом году выставлялись по 2 тысячи, сейчас – по 1,5 тысячи. Но, как правило, они расположены не в лучшем месте, далеко коммуникации, то есть придется еще вложиться", — рассказал нам Артюхов.