Квартиры возле метро: насколько дороже других и чего нужно опасаться

Один из самых популярных запросов у тех, кто ищет квартиру в Киеве, – дом возле метро. Слово "возле" обычно расшифровывают как "15 минут пешком до метро". Ну, максимум 20, если хочется немного сэкономить.

Такое требование – не блажь. С транспортной ситуацией в Киеве, когда в часы пик большинство дорог скованы пробками, а транспорта приходится ждать по полчаса, пешая доступность метро предполагает огромную экономию времени. Но, как известно, каждое удобство имеет свою цену.

За привилегию ходить до метро пешком приходится платить. В прямом смысле слова. Квартиры в домах, построенных неподалеку от метро, стоят значительно дороже точно таких же, но расположенных дальше от "подземки".

Сайт "Сегодня" поинтересовался, насколько велика разница в цене. И за сколько сейчас можно купить или продать такую недвижимость.

Старое жилье: район имеет значение

В первую очередь мы сравнили стоимость квартир в хрущевках. Без свежего ремонта, на средних этажах. Хрущевки сегодня – один из наименее востребованных типов жилья, но, соответственно, один из самых доступных. Например, двухкомнатные квартиры в хрущевках на Борщаговке можно купить за 35-42 тыс. долларов. В таких же домах того же Святошинского района, но в микрорайонах возле метро сейчас продаются по 50 тыс. долларов плюс-минус пару тысяч.

В Дарницком районе на ДВРЗ двухкомнатные хрущевки также продаются за 35-40 тыс. долларов. А вот в 5 минутах от метро за такое же жилье просят уже 47 и больше тысяч долларов.

Таким образом, разница в цене между самыми дешевыми квартирами "с метро" и без составляет порядка 30%.

А вот в центральных районах разница в ценах на квартиры возле метро и далеко от "подземки" составляет примерно 50%. Например, на Печерске возле ботанического сада, откуда до метро добираться не менее получаса пешком, двухкомнатная хрущевка стоит 50-60 тыс. долл. А возле метро – 75-85 тыс. у.е. То есть минимум в полтора раза дороже.

Новое жилье: имеет значение "беспроблемность" дома и экология

Сравнить квартиры в новостройках сложнее, поскольку типовых проектов здесь нет. А цена за квадратный метр зависит от многих факторов: материалы (бетон или кирпич), планировка (если смарт – с балконом или без), наличие рядом рекреационной зоны (парка или озера) или, наоборот, оживленной загазованной трассы.

Обратим внимание: поскольку возле метро сегодня практически не осталось территорий, изначально отведенных под жилое строительство, новостройки нередко возводят в "проблемных" местах: в частном секторе (а значит, могут быть проблемы с узакониванием строительства), на месте бывших предприятий (есть риск, что территория загрязненная) или прямо возле оживленной трассы (а это постоянный шум и загазованность). Так что покупателю нередко приходится выбирать: метро или экология, метро или безопасность.

Также цены зависят от этапа строительства (на "уровне котлована" дешевле) и от наличия или отсутствия разрешительных документов на строительство и от репутации (надежности) застройщика.

В Киеве сегодня насчитывается до 200 проблемных строек. В их число входят, в частности, так называемые "дома Войцеховского" и стройки, финансировавшиеся "лопнувшим" банком "Аркада". Цены в таких новостройках на порядок ниже, чем в беспроблемных домах. Это своего рода "скидка" за риски. Ведь опасность таких покупок в том, что хозяин не знает, когда будет достроен дом, когда в нем будут подключены коммуникации и, собственно, когда будет полностью оформлено право собственности на такое жилье.

Сайт stroyobzor.ua публикует статистику средних цен по каждому району Киева, а также отдельно – средние цены вблизи станций метро. Из этой инфографики можно составить общее представление о разнице цен. При этом заметим, что в статистику входят как "хорошие", так и проблемные стройки. Из-за чего возле некоторых станций метро стоимость квадратного метра может выглядеть ниже, чем в среднем по району.

Цены возле метро (в долларах за 1 кв. м):

В целом, по подсчетам руководителя комитета информационных технологий и аналитики Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Эдуарда Бразаса, в зависимости от локации и возраста дома, цены квартир в Киеве возле метро на 10-30% выше, чем в домах, возле которых ходит только наземный транспорт.

"На стоимость жилья возле станций метро, помимо транспортного удобства, влияет ряд важных факторов таких, как рекреационные возможности, загруженность наземных транспортных артерий. Например, окружная или соседство с промзоной будут сдерживать аппетиты продавцов. Также стоит учесть год застройки района, возраст самого здания и изношенность коммуникаций. Особенно это актуально в последние 5-7 лет. Но в целом можно говорить о том, что стоимость жилья вблизи конечных станций метро или удаленных от центра процентов на 10% выше, чем в районах без этого вида транспорта. И чем ближе к центральной части города, тем выше разница в цене. Например, на Подоле стоимость квартиры в среднем на 15% выше, чем на Виноградаре, и на 20% выше, чем на Троещине. Если это квартиры в новых домах, построенных не раньше 2010 года, можно добавить к ценнику еще 5-7% за счет улучшенных планировочных решений, современных и автономных инженерных систем. Это очень актуально в вопросе отопления", – говорит Эдуард Бразас.