Рынок земли: как купить землю – алгоритм для покупателя

После того, как с 1 июля этого года открылся рынок сельскохозяйственной земли, многие украинцы стали задумываться о покупке таких участков. Для кого-то это возможность заняться фермерством или расширить свои владения. Другие же рассматривают покупку земли как возможную инвестицию. Ведь многие эксперты прочат земле подорожание в ближайшие годы.

Сайт "Сегодня" уже рассказывал о том, какие действия должен предпринять владелец земельного участка сельхозназначения, чтобы продать свою землю. В этом материале мы разбираемся с тем, что нужно делать и на что обращать внимание человеку, который хочет купить участок по новым правилам.

Шаг 1. Выбор участка

Те, кто интересовался информацией о рынке земли, наверняка слышал, что сельскохозяйственную землю обещали продавать только на электронных аукционах.

Закон о земельных аукционах вступает в силу с 6 июля. Однако, как выяснилось, до 2024 года физлица, которые планируют купить участки, должны по старинке искать их среди объявлений на специализированных сайтах. При этом продавцами такой земли также будут выступать физлица. Земля государственной и коммунальной собственности до 2024 года продаваться на аукционах не будет.

"Сейчас аукционы будут проводиться только для продажи прав аренды на земельные участки государственной и коммунальной собственности", – объясняет адвокат Наталия Гнатуш, руководитель одноименного адвокатского бюро.

Исключение сделаны только для фермеров. Земли фермерского хозяйства государственной и коммунальной собственности, которые принадлежат физлицам на правах постоянного пользования или пожизненного наследования, можно выкупить у государства с рассрочкой до 10 лет.

Что касается других потенциальных покупателей, то выбор у них на самом деле не так уже велик. Большинство земель, которые находятся в частных руках, на сегодняшний день сданы в аренду. А по новому закону, арендаторы имеют приоритетное право на выкуп участков, которые находятся у них в пользовании.

"Земля как объект для инвестирования, конечно, интересна. Как показывает опыт других стран, в первые годы после запуска рынка земли цены обычно вырастают до 20% в год. С учетом наших национальных особенностей, дороже всего будет, конечно же, земля в центральных областях. Там же расположены и поля крупных агрохолдингов, которые арендуют паи. Купив крупный участок, можно быть уверенным, что для него найдется арендатор. Но надо учитывать, что в одном месте вы сможете купить максимум несколько паев по 4 га. Большой массив земли собрать нереально", – говорит Максим Рештаков, юрист юридической фирмы "Ильяшев и Партнеры".

Финансисты прогнозируют, что стоимость земли в центральных областях Украины может стартовать от 2,5 тыс. долларов за гектар, а в течение 5 лет возрастет до 5 или даже 10 тыс. долларов за га.

В целом же, напомним, до 2030 года земля должна продаваться по цене не ниже, чем ее нормативная денежная оценка, с которой можно ознакомиться на сайте Госгеокадастра.

Шаг 2. Проверка участка

Если вы присмотрели участок для покупки, нужно поинтересоваться документами на него. В частности:

оценка участка (этот документ должен подготовить продавец);

наличие или отсутствие прав третьих лиц на этот участок.

"Вопрос о правах третьих лиц для покупателя должен быть самым важным. Если хоть у кого-нибудь имеются права на этот участок – аренда, эмфитевзис, суперфиций – это сразу же делает участок недоступным для покупки. По крайней мере до того момента, пока все пользователи не откажутся от своего приоритетного права", – предупреждает Максим Рештаков.

Если права пользования на тот или иной участок были оформлены позже 2013 года, информация об этом наверняка имеется в Госреестре вещных прав на недвижимое имущество. Справку об этом должен заказать продавец земли.

Если же оформление прав пользования происходило раньше 2013 года, когда еще не работал электронный Геокадастр, документы по таким участкам нужно будет готовить с самого начала. То есть повторно проводить землеустроительные работы и вносить всю необходимую информацию в Геокадастр. Без внесения актуальной информации в Госреестр вещных прав и Госгеокадастр договор о покупке-продаже земли заключить будет невозможно.

По данным Госгеокадастра, на конец июня из 42,7 млн га земель сельскохозяйственного назначения, которые имеются в Украине, в Геокадастр было внесена информация об участках общей площадью только 32,2 млн га.

Подготовкой документов также должен заниматься продавец участка. Однако покупателю важно проверить, чтобы информация была внесена правильно – самостоятельно или обратившись к юристам.

"Также нужно учитывать, что рядом с земельным участком или прямо на его территории могут находиться объекты энергетики, объекты инфраструктуры, водные или инженерные объекты. В таком случае по участку могут проходить охранные, санитарно-защитные зоны, которые подразумевают определенные ограничения. Например, на участке нельзя будет проводить строительные работы. Эти моменты тоже должен уточнить юрист и предупредить покупателя о тех рисках, с которыми он столкнется, когда приобретет земельный участок в собственность", – говорит Максим Рештаков.

Шаг 3. Готовим деньги

Расчет за покупку-продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения должен производиться обязательно в безналичной форме. А это значит, что сумма, которую покупатель планирует передать продавцу, должна находиться на банковском счете покупателя.

Но этого недостаточно. По новому законодательству, банки обязаны проверять происхождение этих денег. Получены ли эти деньги законным путем, уплачены ли с них налоги. И позаботиться о документах, которые подтверждают факт законности денег, – это уже прямая обязанность покупателя.

Пока достоверно не известно, будут ли банки придирчиво проверять происхождение денег, если сумма сделки меньше, чем порог финмониторинга – 400 тыс. грн (это чуть меньше 15 тыс. долларов по нынешнему курсу). Нормативные документы на этот счет еще не обнародованы. Однако в любом случае нотариус может запросить у покупателя документы, подтверждающие происхождение денег и уплату с них налогов. Это может быть справка о зарплате или доходах, налоговая декларация, справка об уплате налогов, выписка из банка, заверенная нотариусом дарственная на деньги и т. п. И подготовить эти документы должен покупатель еще до самой сделки.

По вопросам финмониторинга лучше консультироваться в конкретном банке, где хранятся ваши деньги.

"Если человек не сможет подтвердить источник происхождения денег и уплату налогов по таким средствам, то лучше будет воспользоваться правом налоговой амнистии и задекларировать капитал по ставке 5% с 1 сентября этого года по 1 сентября следующего", – советует Максим Рештаков.

Еще один взнос, который также ложится на плечи покупателя, – это взнос в Пенсионный фонд в размере 1% от суммы сделки. Однако платить такой взнос придется только в том случае, если в текущем году это не первая сделка с недвижимостью, которую проводит налогоплательщик.

Шаг 4. Заключение договора

Когда и как передавать деньги за участок – это дело покупателя и продавца. Нотариуса, который будет оформлять сделку, будет интересовать только уплата необходимых налогов и сборов. И документы, подтверждающие полный расчет по этим платежам, нужно будет предъявить ему в день заключения сделки.

Немаловажный момент – это время перехода права собственности.

Если в договоре указано, что переход права собственности происходит в момент подписания договора, то нотариус вносит сведения о новом собственнике в Госреестр вещных прав на недвижимое имущество, и одновременно обновляется информация в Геокадастре. Покупателю остается взять у нотариуса договор, извлечение о праве собственности из Госреестра вещных прав и выписку из Геокадастра.

Если же в договоре купли-продажи оговорено другое время перехода права собственности (это зависит от договоренностей продавца и покупателя), регистрация права собственности произойдет позже. Соответственно, и подтверждающие документы нужно будет получать во время следующего визита к нотариусу.