Новый или давно забытый способ сравнительно честного заработка на жилой недвижимости

Источник – Зеркало недели

В последние годы в Украине самый высокий спрос на рынке недвижимости наблюдается в сегменте однокомнатных квартир, особенно в «большой пятерке» городов — Киеве, Львове, Одессе, Харькове и Днепре. Это происходит из-за продолжающейся миграции в эти города из населенных пунктов поменьше, где найти работу гораздо сложнее. Хотя есть и другие причины. Но оставим социологам разбираться с причинами миграции населения. Главное здесь то, что спрос на жилье минимальной площади значительно превышает спрос на крупногабаритное, ведь его приобретение — это зачастую первый шаг, чтобы обосноваться в новом городе. И тут, как говорится, не до жиру.

Такая ситуация привела к другому интересному явлению — дроблению квартир, когда покупают одну большую квартиру и делают из нее две или даже три небольшие. Почти так, как в далекие 90-е делили большие коммуналки.

Причем, судя по всему, в последнее время это явление приобрело массовый характер, — большие квартиры для такого разделения иногда приобретают у застройщиков еще на стадии строительства. Ведь, во-первых, стоимость квадрата в больших квартирах несомненно меньше его стоимости в «малышах». А во-вторых, именно на стадии строительства есть возможность избежать проблем, связанных с разделением.

Какие проблемы разделения квартир?

Самая главная проблема связана с так называемыми мокрыми точками, то есть с санузлами и мойками на кухнях. Дело в том, что согласно украинским нормам они не должны располагаться над жилыми комнатами. У нас все еще считается, что эти точки могут «затопить» соседей, если они расположены над спальней или гостиной. Безусловно, эта еще совковая норма давно устарела, и в нормальных странах ее нет. Ведь если соседи «затапливают» тех, кто живет этажом ниже, то вода все равно просачивается из санузлов в жилые комнаты, и никаких препятствий у нее для этого нет. Это же вода, она не течет по правилам, придуманным чиновниками. Но поскольку норма эта существует, то ее лучше не нарушать, что как раз проще сделать на стадии строительства.

Другая проблема — это попытка сделать входные группы или проходы в несущих стенах. В этом случае придется получить дополнительные согласования: ведь несущие стены — вопрос очень серьезный, и мы периодически видим в медиа, к каким последствиям может привести их ослабление.

Также придется решать задачи, связанные со всеми коммуникациями, особенно с электричеством и отоплением. Но эти задачи как раз решаемые, и все зависит от цены вопроса. Хотя надо помнить, что в современных домах разводка отопления горизонтальная, и чтобы ее разделить, придется перекладывать трубы. А это, опять-таки, проще всего сделать до того, как эти трубы уже проложили и залили стяжки. Вот в домах старого жилого фонда этой проблемы нет, как нет и преимуществ горизонтальной разводки.

Если же в квартире сделан ремонт, то затраты на ее разделение могут превысить выгоды от стоимости квадратного метра в «малыше».

Как происходит процедура разделения?

Прежде всего важно понять, возможно ли разделение в принципе, то есть достаточно ли «мокрых точек» в квартире, позволяющих сделать в каждой новой квартире санузел и кухню, которые будут находиться не над «жилыми» комнатами.

Почему слово «жилые» взято в кавычки? Да просто потому, что, проживая в квартире, мы не живем только в спальне или гостиной, мы живем и в кухне, и даже в санузле. Поэтому давно пора отменить это понятие — «нежилое» пространство в виде коридоров или кухонь, а в документах на право собственности отменить понятие «жилой» площади. Вот зачем оно там? О чем оно говорит и какую смысловую нагрузку несет, кто-то задумывался? Хорошо, что недавно отменили необходимость предъявлять при сделках с недвижимостью техпаспорт для тех объектов, права на которые зарегистрированы до 2013 года. Это революционное решение Кабмина еще не оценено должным образом собственниками недвижимости, а надо бы, хорошее решение.

Возвращаясь к особенностям регистрации разделения квартир, хочется отметить, что есть два пути, по которым возможно идти при принятии решения. Первый — выполнить разделение квартиры «в натуре», оформив отдельную входную группу, санузел и кухню, а потом узаконить де-факто сделанную перепланировку.

Другой путь состоит в том, чтобы сначала все узаконить, получив права собственности на новые квартиры, а перепланировки делать после этого. Безусловно, для узаконивания новой логистики электроэнергии или водоснабжения необходимо иметь новые права собственности на квартиры и с этими документами обращаться в соответствующие организации. Но это уже технические детали.

Наиболее существенными будут различия в путях оформления разделения, при котором придется нарушать несущие стены.

Если такой необходимости нет, разделение происходит на основе заключения о технической возможности разделения объекта, которое готовит техническая служба бюро технический инвентаризации (БТИ). Она же изготавливает новый техпаспорт на квартиры, после чего государственный регистратор или нотариус оформляет право собственности на новые квартиры.

В случае необходимости обустроить вход через несущую стену надо пройти процедуру реконструкции, получив все соответствующие разрешительные документы, и ввести объекты в эксплуатацию. Безусловно, этот путь наиболее сложный, хотя тоже реально возможный. В конце концов, все так или иначе сводится к экономической целесообразности тех или иных действий, что можно оценить заранее.

Таким образом, в случае покупки квартиры для разделения нужно заранее оценить технические возможности разделения, затраты на него, оценить сроки, в которые его можно осуществить, помня при этом, что все делается дольше, чем говорит прораб, спрогнозировать выгоды в случае разделения.

Маленькие квартиры, безусловно, пользуются большим спросом, и продать их можно на 20%, а иногда и на 30% дороже. Но затраты на разделение могут превратить эту процедуру в низкорентабельную.