Квартиры в Буче и Ирпене начнут распродавать с лета: на какие цены и условия рассчитывать

Рынок недвижимости в наиболее пострадавших от российского вторжения пригородах Киева начинает свое восстановление. Однако, несмотря на существенные проблемы с инфраструктурой региона, цены на покупку жилья там упали незначительно – на 5-10%.

Тем не менее уже летом ситуация может значительно измениться, когда начнутся большие скидки от владельцев, решивших остаться в Европе. В ход также пойдет жилье от возобновивших работу застройщиков. Но свою лепту внесет и прогнозируемый экономический кризис.

UBR.ua выяснил у экспертов, почем сейчас квартиры и дома в Буче, Ирпене и других сателлитах в Киевской области, а также особенности их покупки и продажи.

Ввиду тяжелого психологического фактора и отсутствия доступа к реестрам недвижимого имущества украинцам потребовалось почти полтора месяца, чтобы вернуться хотя бы к разговорам о рынке недвижимости. И хотя активнее всего восстанавливается аренда в Киеве, люди из горячих точек также активно ищут временное жилье и в пригороде – в Вышгородском направлении, Вишневом, Крюковщине, Гатном и на Борщаговке.

Сколько стоит послевоенное жилье под столицей 

В Бучу, Ирпень и Гостомель, пострадавшие от оккупации в феврале и марте, не все жители готовы даже возвращаться и некоторые ищут возможность продать свое жилье.

"С открытием рынка выросло количество выставленных на продажу квартир на вторичном рынке – прирост объявлений составляет приблизительно до 10% по моим данным. Есть также объявления "продается срочно" и их количество также умеренно выросло", – комментирует UBR.ua эксперт в сфере недвижимости Виктория Берещак.

Она также отмечает две главные тенденции относительно цен: первая – нежелание владельцев квартир идти на уступки, обваливая рынок. Вторая – готовность небольшого процента хозяев все-таки сделать небольшую скидку, чтобы быстрее получить оборотные средства. "Но, как правило, не более 5%", – уточняет эксперт.

К примеру, средняя цена 1-комнатных квартир, выставленных на продажу в Ирпене, составляет $40-45 тыс. за 35-45 кв.м. при средней стоимости квадратного метра на вторичке там $900-1050. В Буче однокомнатные квартиры готовы продавать за $30-35 тыс. при средней стоимости квадратного метра в $750-900.

"Это могут быть, конечно, квартиры с мебелью и техникой, но даже при этом цена не говорит про дисконты от владельцев", – отмечает Берещак.

Квартиры в Буче и Ирпене будут продавать активнее

Эксперты убеждены, что до конца военного положения в стране сделки будут исключительно от тех продавцов, для котоража недвижимости – это жизненная необходимость. Среди причин могут быть эмиграция, переезд в другой регион Украины и необходимость получения средств для жизнеобеспечения.

"Я не совсем понимаю, как сейчас продавать. Хотя нотариусы и заработали, но как быть с показами? Также у кого-то двери – забиты, запенены и т.д. – как выйти на рынок с этими квартирами? Плюс надо все как-то убрать, окна поставить. У некоторых еще проблемы с коммуникациями", – комментирует юрист компании DreamDim, эксперт по градостроительному и земельному праву Юрий Брыкайло.

С его слов, продажи могут активизироваться с начала лета и от тех продавцов, для которых жилье в Ирпене и Буче было единственным. Такие владельцы уже смогли получить временное убежище в Европе, социальную помощь, найти работу и в итоге, возможно, там и решат остаться. Однако без накоплений встать на ноги им будет нелегко. Также некоторые сугубо психологически до сих пор не готовы возвращаться в свои квартиры и дома в этих пригородах.

"Но я думаю, что они не сильно собьют рынок, потому что так, чтобы прямо сейчас были покупатели – не уверен. Только на крайне низкие цены. Ну, а осенью мы просто увидим другие экономические моменты и это точно повлияет на весь рынок", – убежден Брыкайло.

Он считает, что стоимость жилья в особо пострадавших от российской оккупации пригородах Киева "провалилась" минимум на 30% и довольно оптимистичным будет, если его получится продать его хотя бы за полцены от довоенной стоимости. Тем не менее за совсем "бессмысленную" сумму продавать никто не будет.

Когда лучше продавать, чтобы не прогореть в цене 

По мнению эксперта, квартиры в этих городах целесообразнее продавать после того, как полноценно заработает ЖКХ. А тем, у кого жилье в пригороде Киева осталось целым, будет проще его сдавать и пока что жить на эти деньги – до лучших времен.

"Однако, если люди понимают, что деньги им нужны в этом году, то, наверное, лучше сейчас продавать, потому что это – лотерея. Осенью может оказаться, что если экономически все упадет, то продать будет совсем сложно и тогда ждать придется очень долго – год, два, а то и три", – говорит Брыкайло.

Эксперт также уверен в том, что ни Буча, ни Ирпень городами-призраками не станут: их приведут в порядок, достроят новое жилье или реконструируют то, что не полностью уничтожено и покупатели появятся. Единственное, что ценовой диапазон по отношению к Киеву будет другим – "не элита и не супер-класс". И чтобы вернуть былое ощущение комфортабельных сателлитов в пригороде столицы потребуется минимум 2 года.

Первичка в Киевской области активизировалась: какие риски 

В прямой зависимости от сроков восстановления этих городов находится и рынок первичной недвижимости.

"Даже теоретически – купить квартиру в разрушенном городе и переехать в нее жить – нереально. Сегодня инвестиция в недвижимость разрушенных территорий выглядит авантюрой, хотя, возможно, это и оправданный риск в долгосрочной перспективе", – говорит гендиректор девелоперской компании Greenol Олег Приходько.

Среди рисков вложения в строительство новых домов эксперт отмечает вероятность новой оккупации, полное или частичное разрушение в результате наступательных или оборонительных военный действий, также нельзя исключить и ракетные обстрелы.

На этом фоне, а также по причине того, что более 70% домов на этой территории пострадали, предложения от самих застройщиков Ирпеня, Бучи и Гостомеля на данный момент почти отсутствуют.

"Обнаружены лишь точечные предложениям от владельцев новостроек, которые не были затронуты военными действиями. Однако покупателям недвижимости важно обратить внимание на риски незавершения проектов по причинам нарушения цепочек поставок и увеличения стоимости материалов", – убежден специалист по недвижимости Михаил Артюхов.

Возобновление операций по купле-продажи первичной недвижимости в Западном и Северо-Западном направлениях пригорода Киева сформировалось на уровне $700-1100 за квадратный метр.

Также появились первые предложения от застройщиков из Крюковщины и Гатного в ценовом диапазоне $770-1070 за квадратный метр для квартир и $70-107 тыс. – за дома площадью 120-150 квадратных метров.

О чем стоит помнить при покупке 

Учитывая нестабильность ситуации и большое влияние психологического фактора на принятие решения о продаже и покупке, в нынешнее время эксперты подчеркивают важность взвешенного решения. Прежде всего необходимо проверить право собственности на квартиру согласно Реестру вещественных прав на недвижимое имущество, внимательно сверить паспортные данные, а также проверить регистрацию нотариуса, который будет фиксировать сделку.

Также нужно посмотреть всех, кто прописан в квартире: в случае с несовершеннолетними и недееспособными потребуется согласие законного опекуна на продажу, а если продавец находится в браке – согласие партнера.

Ввиду активизации первичного рынка недвижимости в пригороде важно помнить о проверке документов на землю, лицензии генподрядчика и разрешении на строительство.

"Рекомендуют в нынешних условиях лично убедиться, что краны работают, на площадке возобновились работы, девелопер взялся за выполнение своих обязательств", – резюмирует Виктория Берещак.