Разрушенное войной жилье скупают по $10 тысяч. Что происходит на рынке недвижимости

На украинском рынке недвижимости наметились новые тенденции.

Во-первых, появилась ясность с ценами на жилье. Риэлторы говорят, что пошли сильные корректировки ценника в зависимости от региона.

В Киеве, по словам эксперта рынка недвижимости Ирины Луханиной, изначально квартиры выставляются на продажу по довоенным ценам или даже выше.

"Но реальные сделки идут только после того, как продавец соглашается на торг хотя бы в 10-15% от довоенной цены. И многие уступают. Например, если до войны хорошая единичка в спальном районе на вторичке стоила около 40 тысяч долларов, то сейчас ее можно приобрести за 35 тысяч", – отмечает Луханина.

Дорогие квартиры стали предлагать приобрести в рассрочку: 40-60% сразу, а остальное через год. Цены при этом довоенные – от 250-300 тысяч долларов.

В Виннице, как рассказал нам собственник компании "Дельта Консалтинг" Роман Рябов, цены держатся на уровне довоенных, и многие собственники нацелены на повышение, считая, что их относительно тихий регион оценят переселенцы.

"Ценник по Виннице довольно высокий – около тысячи долларов за квадрат, и на торг хозяева не идут", – отмечает эксперт.

В Харькове, по его словам, наоборот, идет масштабный обвал цен.

"Стоимость жилья упала на 30-40%, а по некоторым сегментам вдвое", – говорит Рябов.

Во-вторых, меняется рынок аренды. В регионах, куда в начале войны массово ринулись украинцы, из-за чего ценники взлетели до заоблачных высот, в последнее время ставки заметно просели. Так, во Львове, где в марте квартиры сдавали по 2 тысячи долларов, цены вернулись к довоенному уровню: такое жилье реально снять за 500 долларов, и предложений хватает.

В Киеве пока держатся низкие цены на аренду – от 6-7 тысяч гривен за единичку. Но таких вариантов на рынке меньше, чем было ранее. Впрочем, о росте ставок пока говорить рано.

"Наоборот, люди торгуются: скажем, квартиру за 12 тысяч готовы снимать за 10 тысяч, и многие владельцы уступают. Плюс хозяева пошли на увеличение сроков фиксации цены – вместо 2-3 месяцев обещают низкую ставку на полгода", – отмечает Луханина.

В-третьих, появились новые схемы с жильем, пострадавшим от войны.

"Появились скупщики жилья, разрушенного вследствие военных действий. Люди с большими деньгами готовы покупать квартиры пачками. Действуют через сеть подставных физлиц. Максимум, что дают владельцу – 10 тысяч долларов, хотя до войны квартира стоила минимум 50 тысяч. Есть сведения, что такое жилье скупают под будущие компенсации от государства. Но поскольку точных данных о выплатах пока нет, можно сделать вывод, что "инвесторы" знают инсайды и точно понимают, на что они могут рассчитывать. То есть это явно не люди с улицы", – рассказал нам эксперт рынка недвижимости Михаил Артюхов.

Еще она схема "под компенсации" – оформление долговых расписок собственникам разрушенного жилья с тем, чтобы они после получения средств вернули деньги с процентами.

Разбирались, что сейчас происходит на рынке недвижимости.

Скидки в Киеве, обвал цен в Харькове и львовские наценки

Риэлторы говорят, что рынок недвижимости после открытия реестров постепенно оживает, но сделок все еще немного.

"В Киеве покупают, в основном, квартиры эконом-класса, да и то, если хозяин даст скидку в 10-15%. Многие владельцы жилья на это соглашаются. В итоге в столице сейчас можно приобрести единичку в неплохом состоянии за 35 тысяч, хотя до войны ценник доходил до 40 тысяч. В недавно сданных новостройках также есть интересные предложения. Скажем, квартиру с ремонтом на Софиевской Борщаговке можно купить за 600-900 долларов за квадрат, что на 15% дешевле, чем до войны. Такое жилье приобретают. В основном среди покупателей горожане, которым нужно решить свои жилищные проблемы. Переселенцы пока присматриваются, предпочитая арендовать жилье в Киеве. Покупать если и будут, то не раньше осени", – рассказывает Ирина Луханина.

Сдвиг в ценах появился также по элитному жилью.

"Если до войны квадратный метр стоил 12 тысяч долларов, то сейчас готовы отдавать по 10 тысяч. Это примерно 300 тысяч долларов экономии на объекте. Но так как ценники там все равно заоблачные (от миллиона долларов) покупателей пока, мягко говоря, немного", – отметила Луханина.

По квартирам бизнес класса (250-300 тысяч долларов за объект) наметилась интересная тенденция.

"Покупатели предлагают отдать им жилье в рассрочку: 40-60% суммы сразу, остальное в течение года. Без процентов, но и скидку не просят – готовы платить по довоенной цене. При сделке право собственности сразу фиксируется за покупателем, но в договоре прописана возможность его возврата, если не будет погашения всей суммы в срок", – говорит Луханина.

В регионах ситуация другая. В целом, по словам риэлторов, сейчас уже стало понятно, что градация цен будет идти именно по конкретным регионам и населенным пунктам – насколько они безопасны сейчас и какие перспективы на будущее.

По словам Романа Рябова, идет сильное удешевление недвижимости в Харькове – минус 20-40% по квартирам и до 50% на дома.

"Например, двушка на Холодной горе, которая до войны стоила около тысячи долларов за квадрат, сейчас продается по 600 долларов. Стоимость одного из частных домов подешевела в два раза – с 400 до 200 долларов за квадрат", – рассказал эксперт.

В Виннице, по его словам, никакого дисконта нет. Наоборот, продавцы настроены очень оптимистично и даже пробуют повышать цены. В среднем квартиры в домах, построенных позже 2000 года, выставляются по тысяче долларов за квадрат.

Михаил Артюхов отмечает, что в Запорожье, Сумах, Днепре, Николаеве и Одессе рынок недвижимости фактически стоит – сделок нет.

В то же время в западных регионах идет оживление.

"Особенно после того, как заговорили о закрытии неба Польшей, покупатели стали присматриваться к жилью. Цены выросли на 15-20%, но, как правило, эта надбавка идет в счет торга", – говорит Артюхов.

Новостройки зависли

Что касается новостроек, то с ними ситуация пока неоднозначная. В пресс-службе группы компаний DIM говорят, что "есть достаточное количество звонков и несколько встреч ежедневно практически в каждом отделе продаж. Покупатели возвращаются. Инвесторы интересуются проектами с высокой степенью готовности – от 60% и выше". Также многие строительные компании заявили о возобновлении работ.

Впрочем, риэлторы говорят, что пока речь идет чаще об имитации активности на строительных площадках, чем о реальном возобновлении работ. Понятно, что пока застройщики не убедят потенциальных покупателей в том, что все достроят, люди к ним не пойдут. По данным ЛУН, официально в продаже сейчас жилье в 87 новостройках, хотя по итогам мая цифра была намного ниже – 57 объектов. Работы возобновили примерно на трети столичных новостроек. В неофициальных беседах застройщики говорят, что пока работают на старых материалах – с поставкой новых проблемы. Плюс практически нет притока новых инвесторов (за деньги которых традиционно работают строительные компании), а прежние покупатели срывают платежи по рассрочкам.

При этом новых покупателей, готовых вкладываться в недострои, мало – многие пока только интересуются и прицениваются, рассчитывая на падение цен. Но скидок пока немного, наоборот, застройщики пытаются повысить ценники.

В пресс-службе группы компаний DIM говорят, что в гривнах цены немного выросли (от 5%), что поясняется удорожанием логистики, увеличением затрат на персонал и пр.

Впрочем, по данным ЛУН, наметившаяся тенденция повышения цен в среднем по рынку идет на спад. Если в январе 2022 года квадратный метр в среднем стоил 35,4 тысячи гривен, то в апреле ценник разогнался до 40 тысяч, а в мае – до 43,1 тысячи. Сейчас стоимость среднестатистического квадрата упала до 37,5 тысяч гривен.

Активно возобновляются стройки в западных областях. При этом часть местных застройщиков начинают выводить капитал в соседнюю Польшу и планируют строить там, говорит Артюхов.

По словам соучредителя компании INSPI Development Владимира Семенцова, перспективы рынка нового жилья не радуют.

"С учетом повышения учетной ставки НБУ до 25% развитие программ кредитования и для застройщиков, и для покупателей практически невозможно. Поэтому застройщики, скорее всего, остановят большинство проектов", – сказал он.

Плюс, по его словам, сейчас фактически невозможно определить объективную цену квадратного метра. Ведь цены на стройматериалы с марта выросли на 15-20%, а в ближайшее время ожидается подорожание еще на 10%. Это прибавляет к стоимости квадрата в среднем 5-10%. Но учитывая снижение доходов украинцев и отсутствие рассрочек и кредитов, продать жилье по повышенным ценам будет непросто.

Сбивают цены и снимают дома в складчину

На рынке аренды ситуация тоже динамично меняется.

В Киеве, где ценник на съемные квартиры обвалился на треть и даже больше, по-прежнему есть дешевое жилье по 6-7 тысяч гривен в месяц. Но, по словам риэлторов, таких вариантов становится все меньше. Некоторые хозяева повышают цены на 10-15% и, даже если квартиры не сдаются, предпочитают оставлять их пустующими.

Другие, наоборот, готовы и дальше двигаться в цене.

"Например, сейчас идет дисконт в сегменте двухкомнатных. Если квартира выставляется за 12 тысяч, арендаторы пытаются сбить ставку до 10 тысяч. Сходятся в среднем на 10,5 тысячах. Плюс многие хозяева продлили период низких цен с 2-3 месяцев до полугода – это фиксируется в договорах, и арендаторы получают гарантии, что в течение этого времени стоимость жилья повышаться не будет", – говорит Ирина Луханина.

Она добавила, что пустующего съемного жилья в столице сейчас достаточно – многие квартиросъемщики не вернулись из-за границы и регионов Украины. Снимают квартиры в столице сейчас, в основном, переселенцы из Запорожья, Николаева, Одессы, Харькова. Многие выбирают трешки для ко-ливинга – заселяются по 2-3 семьи. Такой формат распространен и на рынке загородного жилья: дома снимают для нескольких семей. Ценники разные: от 15-18 тысяч за скромный дом в пригороде до 2,5 тысяч долларов за особняк с бассейном.

"Это фактически довоенный уровень ставок", – говорит Луханина.

Откат цен начался в западных областях Украины, куда с начала войны массово переезжали жители других регионов. В итоге ценники достигли космических высот. Скажем, во Львове жилье выставлялось по 1-2 тысячи долларов, и за ним стояла очередь. Сейчас, по словам Артюхова, ажиотаж спал, и ценники возвращаются на довоенный уровень. Хорошую квартиру во Львове можно снять по цене до 10 тысяч гривен, а апартаменты с дизайнерским ремонтом – от 500 долларов. При этом вариантов очень много – минимум 10-15 на одного арендатора.

Скупают квартиры в разрушенных домах под компенсации от государства

Риэлторы рассказывают о еще одной интересной тенденции: появляются схемы по поврежденному из-за боевых действий жилью.

"Появились люди, скупающие битые квартиры с большим дисконтом – не дороже 10 тысяч долларов. Это минимум впятеро ниже довоенной рыночной стоимости. Действуют через подставных физлиц, готовы покупать сразу и много. Нацелены такие посредники на компенсации от государства. Причем четких вводных – когда и как будут платить – пока нет. То есть люди явно получают информацию не из официальных источников, раз готовы вкладывать деньги в покупку "адресов и документов", – рассказал нам Артюхов.

Ирина Луханина говорит и о другой схеме, когда владельцу поврежденного жилья якобы дают в долг деньги, а он должен будет их вернуть после получения компенсации.

"В целом наработка "креатива" по компенсациям только начинается. Может быть очень много схем", – подытожила Луханина.