"Если совесть будет - немного заплатят, а если нет - то украдут". За сколько будут покупать украинскую землю

Рынок земли, который в Украине собираются открывать уже который год подряд (но в последний момент всегда переносят запуск "на потом", до более "благоприятного момента"), может заработать уже со следующего года.

Президент Владимир Зеленский заявил о планах закончить реформу рынка о конца этого года, а с начала 2020 года — дать старт полноценной купле-продажи украинских черноземов. Об этом он заявил, выступая на украинско-турецком бизнес-форуме.

"В этом году мы обязательно проведем земельную реформу, что уже в следующем году позволит создать рынок на 40 млн гектаров земли, которая является одной из лучших в мире по своему качеству", — сказал Зеленсский.

Напомним: на открытии рынка земли давно настаивает МВФ. Украинским властям в последние годы с трудом удавалось находить аргументы для продления моратория. Но реформу всегда тормозил парламент: большинство законопроектов об обороте земли сельхозназначения попросту умерли в стенах Верховной Рады.

Сейчас ситуация другая. В новой Раде у Зеленского будет большинство, поэтому прохождение земельного законопроекта вполне возможно, причем – уже в самое ближайшее время, — считает глава секретариата Совета предпринимателей при Кабмине Андрей Забловский.

По его слова, уже сейчас есть рабочая группа, которая ведет консультации с Мировым банком по модели запуска рынка. "Частичное это будет открытие, или полное, кого допустят к покупке земли — обсуждается. Но, скорее всего, будет выбран наиболее либеральный вариант — с допуском к покупке украинских черноземов иностранных инвесторов. Что, собственно, и лоббируют международные кредиторы", — говорит Забловский.

Экономист Алексей Кущ не исключает "самого токсичного для Украины сценария", когда рынок земли в один день просто откроют, не позаботившись о разного рода "предохранителях", ценовом контроле, механизме льготных кредитов для селян. "Тогда земля окажется в руках спекулянтов и крупных холдингов, и скупят ее за бесценок", — прогнозирует он.

"Страна" разбиралась к чему приведет запуск рынка земли.

Рынок мутных схем 

Последний раз тему отмены земельного моратория и запуска свободного рынка в Украине поднимали в начале этого года. Тогда теперь уже экс-президент Петр Порошенко открыто поддержал реформу "с возможностью продажи земель сельскохозяйственного назначения".

Он также предложил несколько вариантов, чтобы наши черноземы не скупили за копейки. Скажем, установить высокую минимальную цену законодательно или ввести высокий регистрационный сбор как защиту от спекулянтов. Также обсуждалась возможность ввести запрет на приобретение земли иностранцами, ограничить площади черноземов, передаваемые в одни руки и прочее.

Но дальше разговоров дело так и не продвинулось. Как это, впрочем, было всегда в случае с дебатами по земельному вопросу. Мораторий, который ввели в 2002 году на пять лет как "временную меру" удивляет своим постоянством — как бы не менялась власть в Украине, земля по-прежнему остается запретным товаром.

При этом, по словам президента Земельного союза Андрея Кошеля, де-факто рынок земли в нашей стране давно существует. "Землю продают и покупают. До недавнего времени было много разного рода мутных схем. К примеру, обмен земельных участков, когда участок не под мораторием (для ведения частного хозяйства) разбивается на лоскутки по сотке и каждый меняется на гектары угодий сельхозначения. Или когда собственнику пая фермер просто выдает деньги "по доверенности". Или на владельца земли оформлялся кредит, который тот, якобы, не отдавал, и земля уходила в счет долга. В последние годы рынок стал более цивилизованным, и покупают как правило не саму землю, а компанию, у которой есть много долгосрочных договоров аренды паев, скажем, на 50 лет. По большому счету, это законом не запрещено", — пояснил он "Стране".

На механизме долгосрочной аренды построены земельные банки большинства украинских агрохолдингов. Но все равно есть риски, так как из-за высокой конкуренции за землю приходится повышать арендную плату, чтобы пай не ушел конкуренты. Сейчас средняя плата за аренду гектара паевой земли составляет порядка 100 долларов в год на руки собственнику, — говорит Кошель.

Неопределенность с собственностью лежит в основе и рейдерских захватов, жертвами которых становятся даже крупные хозяйства. Скажем, рейдеры дожидаются момента сбора урожая и предъявляют свои права на землю, на которой он выращен. И в итоге забирают всю продукцию, оставляя селян и с чем.

"Поэтому любые понятные правила игры — это лучше, чем то, что у нас есть сейчас. Даже те, кто традиционно боится рынка, хотят определенности", — уверен Кошель.

Копейки или 20 тысяч долларов за гектар?

В тоже время, противники рынка земли оперируют следующими аргументами: пока украинские селяне бедны, продавать черноземы нельзя, так как их тут же за копейки скупят богатые иностранцы. Мол, нужно подождать, пока село поднимется, и только тогда разрешать свободную куплю-продажу земли. Но парадокс: какие бы рекордные урожаи не собирали аграрии и как бы много они не экспортировали, денег на землю у них по-прежнему, нет.

На самом деле, по словам Кошеля, отрасль уже привыкла жить в условиях аренды, и открытие рынка интересно далеко не всем аграриям. "Нужно где-то искать деньги на выкуп того земельного банка, который сейчас есть в аренде", — поясняет он.

По словам Алексея Куща, аграрное лобби разделилось на два лагеря. "Одним агрохолдингам, которые накопили определенный ресурс, открытие рынка интересно. Ведь легализировав свои земельные банки, они смогут затем кредитоваться на Западе под залог земли, и привлечь в бизнес несколько миллиардов долларов. Другим это, наоборот, неинтересно, так как лишних денег у них нет", — говорит Кущ.

По его словам, один из аргументов сторонников открытия рынка земли, что ее можно будет закладывать под кредиты, может сработать только для крупных агрохолдингов, которые получат возможность кредитоваться на Западе.

Для мелких же фермерских хозяйств при нынешних ставках кредитования в украинских банков эта возможность будет закрыта.

"Поэтому важно перед открытием рынка запустить своего рода земельную ипотеку — кредитование фермерских хозяйств на 15-20 лет под 1-2% годовых. Потому что под 20% годовых, как предлагают наши банки, никто закладывать землю под кредиты не будет", — говорит он.

Главная интрига земельной реформы — стоимость украинских черноземов. Одни эксперты считают, что земля будет очень дешевой — от пары сотен долларов до тысячи долларов за гектар. Другие, наоборот, уверены, что цены со старта будут "как в Европе", то есть, по 10-20 тысяч за гектар.

"Это миф, что селяне распродадут землю за копейки. Владельцы паев отлично знают цену своей собственности. Мы проводили опрос: за сколько селяне готовы продать землю. Средняя цена, к примеру, по Киевской области — 20 тысяч долларов за гектар. То, что в объявлениях указывают цифры в 200-300 на поверку оказывается ценой за сотку", — пояснил "Стране" Кошель. Средний пай (порядка 4 гектаров земли), по его словам, будет стоить до 100-120 тысяч долларов.

"И это не та цена, чтобы к нам тут же хлынули иностранцы и начали все скупать. во первых, паи распорошены, чтобы собрать поле в 50 гектар, нужно потрудиться. Во-вторых, иностранцев традиционно пугает слабая защита собственности и неработающие суды в Украине. Так что в очереди за черноземами они точно стоять не будут", — уверен эксперт.

Из 40 млн гектаров, о которых упомянул Владимир Зеленский, паи — это порядка 27-28 млн гектар, еще 10,5 млн — государственные земли. Но в кадастре тех же паев — только 19 млн гектар. И только с ними можно будет проводить операции по купле-продаже, — отмечает Кошель. Реальный запуск рынка земли, по его мнению, позволит навести порядок в том числе, в земельном кадастре.

Алексей Кущ считает, что "цен как в Европе" у нас не будет. Цена на землю будет зависеть от дохода, который сейчас приносит аренда, и доходности альтернативных инструментов инвестирования, скажем, депозитов или ОВГЗ. Если на последних можно зарабатывать 14-16% годовых, то в землю никто вкладывать не будет. Аграрии, которые ищут землю для себя, тоже вряд ли станут переплачивать, так как от земли у нас низкая капиталоотдача. Другими словам, непонятно, что там нужно выращивать, чтоб оправдать высокую цену", — говорит эксперт.

В Европе высокие цены на землю объясняются в том числе щедрыми государственными субсидиями и большей прибыльностью аграрного бизнеса. Плюс — там низкая доходность альтернативных инструментов. "Скажем, в Польше по гособлигациям и депозитам можно получить 1,5-2% годовых, а многие страны вводят отрицательные ставки", — добавил Кущ.

Получается, чтобы получать близкую к ОВЗГ доходность (14-16%) при нынешних арендных ставках (примерно 100 долларов за гектар в год) и с условием, что земля в дальнейшем ни дорожать, ни дешеветь не будет (то есть, продать в итоге вы ее сможете за такую же цену), а арендная ставка останется неизменной, земля должна стоить не дороже 650-700 долларов за гектар.

Гривневые долгосрочные депозиты на срок от 12 месяцев в Украине можно разместить в среднем под 14,7%, а валютные (в долларах) — под 2,9%. При нынешнем курсе доллара можно получать на сдаче земли в аренде похожую доходность в гривне, если купить землю, максимум, 17 тысяч (или по 670 долларов) за гектар.

Если ориентироваться исключительно на доллар со сравнительно невысокой доходностью по вкладам, то, чтобы зарабатывать те же деньги, что и по депозиту, можно покупать землю по 3400 долларов за гектар. Но, понятно, что в нынешней ситуации большинству инвесторов вряд ли будет интересна такая цена.

Если отталкиваться от цены в 650-700 долларов за гектар, то, к примеру, агрохолдингу "Кернел" Андрея Вереского с его земельным банком в 600 тысяч гектаров понадобится 390-420 млн долларов. UkrLandFarming Олега Бахматюка (470 тысяч гектар) — 305,5 – 329 млн долларов, "Агропросперис" (NCH) американских бизнесменов Джорджа Рора и Мориса Табасиникса с банком 410 тысяч гектар — 266,5- 287 млн, "Мироновскому хлебопродукту" Юрия Косюка (370 тысяч гектар) — 240,5-259 млн, "Астарте" Виктора Иванчика (210 тысяч гектар) — 136,5- 147 млн. долларов и т.д.

Если цены на землю будут выше, как прогнозируют некоторые эксперты, то речь вообще пойдет о космических суммах. Скажем, при условии покупки гектара по 3,4 тысячи долларов (что сделает землю для инвесторов сопоставимой по прибыльности с валютным депозитом), "Кернелу" и UkrLandFarming придется выложить уже больше 2 млрд долларов, а "Мироновскому хлебопродукту" — около 1,3 млрд долларов. Понятно, что таких денег они никогда в землю не вложат.

Также, по словам Куща, есть риски "бразильского варианта": когда после открытия рынка земля в течение пяти лет оказалась в руках десятка лэндлордов. А ее бывшие собственники, потратив полученные деньги, стали обитателями беднейших районов.

Теперь государство тратит по 2-3 млрд долларов в год на то, чтобы выкупить земли у аграрных баронов обратно и отдать участки в льготные кредиты гражданам с условием, что они вернутся в села. Важно, чтобы у нас не случилось подобного", — считает он.

Скупят агрохолдинги 

Не стоит сбрасывать со счетов и аграрное лобби, которые традиционно имеет большой вес во всех составах парламента.

Глава Украинской аграрной конфедерации Павел Коваль говорит, что они будут добиваться выполнения нескольких условий. Покупателями земли, помимо физлиц, могут быть юридические лица, но только те, бенефициарами которых являются граждане Украины. Для иностранцев же наш рынок должен быть закрыт еще 10 лет. А право первой покупки земли должны предоставить ее аграрием, которые живут и работают в определенной местности.

Заместитель главы Всеукраинского аграрного совета Дениса Марчука также за запрет покупки земли иностранцами и гражданами Украины, которые выехали за границу на ПМЖ или живет в стране менее пяти лет. Также, по его мнению, первоочередное право покупки должно предоставляться арендаторам а у покупателей должны проверять легальность происхождения средств. Нужны и льготные кредиты. "Стоит также навести порядок в земельном кадастре, принять ряд законодательных актов (скажем, по противодействию рейдерства в сельском хозяйстве), защитить нотариусов и госрегистраторов от аферистов и прочее. Без этого открывать рынок нельзя", — считает он.

Бывший топ-менеджер одного из крупных агрохолдингов сомневается, что в случае открытия рынка земли крестьяне смогут ее продать по достойной цене.

"Первое – доходность. В Украине можно не вставая с дивана получить 15% годовых по ОВГЗ. Причем, этот доход гарантируется государством. Чтоб получить сопоставимую доходность от земли при нынешних ценах на ее аренду она должна стоить не более 700 долларов за гектар. Даже если постепенно государство опустит доходность до 10%, это будет 1000 долларов за гектар. Причем это максимальные цифры. Реально же стоимость земли будут сбивать еще раза в два, а то и три.

Второе – кто будет покупать, если откроют рынок земли. Даже если откроют его для всех желающих включая иностранцев, совсем не уверен, что хлынет поток инвестиций. Даже если цена опустится до уровня, который позволит получать доходность сравнимую с ОВГЗ для иностранцев будет все равно проще и безопаснее покупать гособлигации, а не землю, Особенно с учетом бардака в госреестрах. Разве что уж совсем за копейки. Ситуацию мог бы изменить приход денег от иностранных государств, которых мало интересует текущая доходность и которые создают свои земельные банки в политических целях. Это Китай или Саудовская Аравия, например. Но с учетом неурегулированных отношений с Россией и войны на востоке это маловероятно.

Поэтому вывод простой – если рынок земли откроют уже в следующем году, то основными покупателями станут украинские же агрохолдинги. Причем скупать будут очень дешево. В диапазоне от 200 до 700 долларов за гектар. И это если у них вообще есть совесть и какие-то моральные принципы. А если нет, то землю будут просто тупо воровать и переписывать за взятку у нотариусов и в госреестрах. Другими словами, это будет большое ограбление мелких землевладельцев.

Я бы советовал новой власти идти другим путем. А именно – перед тем как вводить рынок земли, увеличил бы ее стоимость. То есть ввел бы законодательно минимально допустимую ставку по аренде земли. Например, на уровне 300 долларов за гектар в год. Это заставило бы агрохолдинги поделится своей сверхприбылью с владельцами паев и позволило бы завести в страну сотни миллионов долларов, которые сейчас агрохолдинги прячут в офшорах. И это как раз бы и повысило резко стоимость земли. После чего и можно было бы открывать рынок".