Пошкоджене, зруйноване житло: як зараз працює державна програма компенсацій

Під час перебування у Києві, журналіст Карачуна зустрівся з заступницею Міністра розвитку громад, територій та інфраструктури України Наталією Козловською і задав їй запитання, які хвилюють багатьох жителів Донеччини.

— У засобах масової інформації побільшало повідомлень про те, що певна сім’я, яка через війну втратила житло, скористалася державною програмою компенсації — придбала квартиру або будинок за житловий сертифікат. Можна, звісно, порадіти за таких новоселів. Але чи вдасться скористатися цією програмою усім українцям, у кого війна забрала житло?

— Українська ментальність така, що нам усім треба мати власний дах над головою. Ми всі звикли до приватної власності на житло (до речі, цього немає в країнах Евросоюзу). Тому нам потрібно було створити такий механізм, який дозволить людям отримати компенсацію за пошкоджене або знищене житло. Ми розуміли, що коли запустимо цей процес, використовуючи традиційні підходи (кошти місцевих бюджетів, програми по відновленню), то не досягнемо необхідних результатів. Адже кількість пошкоджених чи зруйнованих об’єктів — занадто велика! Тому ми вирішили використовувати нетрадиційний підхід до того, яким чином люди змогли б отримати можливість доступу до фінансового (але контрольованого) ресурсу для того, щоб відновити свої домівки або придбати нове житло замість знищеного. Ми почали перемовини зі Світовим банком. А невдовзі в Україні з’явилася і необхідна законодавча база: 23 лютого 2023 року Верховна Рада ухвалила закон про компенсацію за пошкоджене або знищене житло під час війни. Відтоді й почалася його реалізація.

— Що значить «пошкоджене житло»? Приміром, вибиті від вибуху вікна — наче дрібниця, але коли чуєш вартість заміни склопакетів, розумієш, що це теж чималі витрати!

— Пошкоджене — це те житло, яке можна відновити. Якщо збереглися три-чотири несучі стіни, немає конструкційних руйнувань фундаменту, будинок можна відновити. Якщо ж руйнування такі, що там немає чого відновлювати (приміром, у будинку вцілів тільки фундамент), то це житло підпадає під категорію знищеного.

Пошкодження житла буває різне: у когось вибиті вікна, а у когось у квартирі вигоріло все — несучі стіни є, а даху немає. Зрозуміло, що це різні категорії руйнувань.

Ступінь цих руйнувань визначає відповідна комісія органу місцевого самоврядування, куди мають звертатися власники пошкоджених або знищених об’єктів нерухомого майна (можна подавати заяву в електронному вигляді — через застосунок Дія, а для пошкодженого житла можна і в паперовому — через місцевий ЦНАП. Після цього, комісія (у порядку черговості) здійснює виїзд на об’єкт та складає відповідний акт огляду.

Для того, аби у працівників органів місцевого самоврядування не було можливостей для маніпуляцій, ми створили так званий чек-лист, в якому міститься характерний перелік пошкоджень об’єкта та орієнтовна вартість однієї одиниці пошкоджень. Приміром, скільки коштує відновлення одного квадратного метра даху будинку, або скільки вартує відновити, наприклад, одну електричну точку. І зробили цей показник єдиним на усю країну — щоб не було такого, що в одному населеному пункті метр даху коштує 500 гривень, а в іншому — 1200, адже соціальна справедливість повинна стосуватися усіх людей. Таким чином, орган місцевого самоврядування має тільки правильно зафіксувати обсяг пошкоджень.

Гроші на відновлення пошкодженого житла, які будуть надходити на банківську картку, мають бути використані за цільовим призначенням (не на придбання телевізора, одягу тощо). Це жорстка вимога: тільки на відновлення об’єкта нерухомості!

— Чи виправдана така вимога? Адже власникам пошкодженого житла видніше, куди і на що саме у даний час доцільно витрачати гроші за пошкоджене житло, і кожен з постраждалих вправі сказати вам у відповідь: «Відчепіться від мене!».

— Ми виходимо з тієї логіки, що люди мають повернутися додому або залишитися вдома (якщо дозволяє безпекова ситуація), що вони підуть на роботу, а їх діти — до школи чи дитячого садочка. Тобто люди повернуться до стабільного життя, знову стануть економічно активними. Ми прагнемо повернути людей у той соціум, до якого вони звикли. Хоча й розуміємо, що не можливо повернутися у життя, яке було у всіх нас до 24 лютого 2022 року.

— Компенсація за пошкоджене житло відбувається у різних розмірах. Розкажіть про це докладніше.

— Спочатку ми запустили перший етап великого процесу компенсації за пошкоджене житло. Це компенсація за незначні пошкодження. Цей етап наразі супроводжується (фінансується) Світовим банком, який компенсує нам ті видатки бюджету, які зараз витрачаємо на оплату незначних пошкоджень житла.

Другий напрямок — це компенсації за так звані «середні пошкодження». Якщо по першому етапу максимальна вартість компенсації становить 200 тисяч гривень, то по другому (у середньому): якщо це приватний житловий будинок — від 200 до 500 тисяч гривень, якщо це квартира у багатоквартирному житловому будинку — від 200 до 350 тисяч гривень.

— На Донеччині величезна кількість об’єктів нерухомості знищена вщент. Чи правильно я розумію, що знищене житло — це реальний шанс для їх власників придбати нове?

— Нагадаю, що знищене житло — це коли об’єкт не підлягає відновленню. Це стосується, як квартир, так і приватних будинків.

Тут розрахунок компенсації інший. У кожного з нас — різне житло: хтось живе у новому будинку, а хтось — у будинку, якому, умовно, півстоліття. Зрозуміло, що і стан будинків різний. Отож нам необхідно забезпечити певну відповідність і у питаннях справедливої (адекватної) компенсації за таке знищене житло. Ми проаналізували дані щодо вартості купівлі-продажу житла на території країни (до початку військового вторгнення рф), а після розрахували середню вартість житла в Україні станом на 2022 рік стосовно кожного населеного пункту, зробили понижуючі або підвищуючі коефіцієнти. Враховувалися й інші чинники. Наприклад, кількість кімнат (чим більше — тим кожен квадратний метр дешевше, і навпаки). За цією методикою визначається вартість квадратного метра знищеного житла і, відповідно, сума компенсації, яку має отримати його власник.

— Яка сьогодні середня вартість сертифікату, за який власник знищеного об’єкта нерухомості зможе придбати собі нове житло?

— 1,7 мільйона гривень на одне домогосподарство. Це значна сума. Але вона не надходить на банківський рахунок чи картку. Людина отримує сертифікат на ту суму, яка сформована органом місцевого самоврядування. Сертифікат — це фінансове зобов’язання держави сплатити саме таку суму грошей при придбанні житла, яка зазначена у ньому.

Далі людина самостійно знаходить собі об’єкт нерухомості у будь-якому населеному пункті України (крім, звичайно, окупованої території). Це може бути квартира або житловий будинок, або навіть кімната у гуртожитку. Але витратити сертифікат можна тільки на придбання житла.

Таким чином, власники сертифікату (а це, як правило, внутрішньо переміщені особи) після придбання нового житла зможуть більш активно інтегруватися у нову громаду: працевлаштуватися, брати участь у громадському житті громади тощо.

— Які ще потрібні документи, аби придбати нове житло натомість знищеного?

— Є одна важлива умова для того, аби нотаріус мав змогу здійснити правочин під час нотаріального оформлення придбання житла за кошти сертифікату: знищений об’єкт нерухомості обов’язково має перебувати у реєстрі нерухомого майна!

Як відомо, реєстр нерухомого майна працює в Україні з 2014 року. Відповідно, усі правочини, які відбувалися з цього періоду, в реєстрі є.

Але багато житла було «сформовано» до 2014 року. Тобто люди мають у приватній власності житло, але правовстановлюючі документи (на право власності) свого часу не оформили. Відповідно, цих документів немає у реєстрі нерухомого майна.

У зв’язку з цим, у власників нерухомості можуть виникати різні проблеми.

До прикладу, розглянемо варіант, коли у власника нерухомості є на руках паперові правовстановлюючі документи. Тут ситуація проста: треба принести ці документи державному реєстратору, аби він вніс цю нерухомість до реєстру нерухомого майна.

Є складніша ситуація: правовстановлюючих документів на нерухомість у людини немає. Наприклад, вони згоріли. Але є архів БТІ. Тоді треба йти до БТІ, брати відповідну довідку тощо.

Найбільш складна ситуація, коли немає архіву БТІ. На превеликий жаль, деякі архіви згоріли під час воєнних дій. У такому випадку власнику нерухомості необхідно звертатися до суду, який може визначити право власності. Але це громіздка процедура.

Отож я наполегливо рекомендую усім власникам нерухомості звернути увагу на те, як оформлено право власності на їх нерухомість. Якщо право власності з’явилося до 2014 року (а таких випадків було чимало під час приватизації квартир), сходіть, будь ласка, до свого ЦНАПУ і внесіть квартиру до реєстру нерухомості. Причому, це стосується будь-якої нерухомості, а не тільки житла.

Це саме стосується документів на спадщину. На жаль, ми часто стикаємося з ситуаціями, коли люди вчасно не оформлювали належним чином (документально) свою спадщину. Така вже у нас правова культура…

— Що робити власникам нерухомості, чиє житло залишилося на окупованій території, і при цьому люди точно знають, що воно повністю знищене?

— Є така проблема. Звісно, органи місцевого самоврядування не можуть здійснити огляд об’єкта нерухомості на території, яка не контролюється Україною. Тому у цьому питанні ми пішли складним для нас, не традиційним шляхом. У форматі експерименту тестували можливість дистанційного підтвердження факту знищення житла (не пошкодження, а саме знищення). Тобто тестували механізм, який дозволить, використовуючи різні технічні та цифрові засоби, фіксувати такі факти. Пілотним регіоном став Мелітополь. Зараз результати цього експерименту аналізуються, щоб зрозуміти, як саме має працювати механізм дистанційного визначення ступеня пошкодження житла.

— Скільки наразі людей в Україні, які можуть претендувати на житловий сертифікат?

— Станом на сьогодні, до реєстру пошкодженого та знищеного майна внесено інформацію про 299 157 об’єктам. У тому числі — квартири у 29 726 багатоквартирних житлових будинках, 118 116 приватних будинків. Причому, у цьому реєстрі відсутня інформація про пошкоджене або знищене майно на тимчасово окупованих територіях. Якщо порахувати, яка кількість людей через війну сьогодні не мають даху над головою, це буде величезна цифра!

— А якщо власник житла вважає, що його знищене житло коштувало набагато дорожче, ніж зазначена у сертифікаті сума — що йому робити, як діяти?

— Можна зробити оцінку житла (тобто яким воно було до знищення). На різницю не отриманої компенсації, у подальшому можна буде претендувати на репарації. Тим більше, що державною програмою не передбачена компенсація вартості майна, яке було знищене в житловому приміщенні (побутова техніка, меблі тощо), як і не передбачена компенсація за знищені господарські споруди, гаражі, автомобілі, дачні будинки тощо. Втім, середня сума житлового сертифікату — 1,7 мільйона гривень і за статистикою, ми бачимо, що багато людей вкладаються в цю суму, купуючи нове житло замість знищеного.