Со стройками проблемы, квартиры медленно дешевеют. Как киевская недвижимость выходит из карантина

Карантин и последовавший за ним кризис сильно ударили по рынку недвижимости. Особенно пострадала первичка – многие стройки вообще остановились, а на трети из них работы могут уже и вовсе не возобновиться. 

Покупатели и арендаторы, как всегда в кризисные времена, рассчитывают на большие скидки. Как уже писала "Страна", ожидания по снижению цен на квартиры – до минус 30%, а по съемному жилью – вплоть до проживания "за коммуналку".

Пока эти ожидания оправдались лишь наполовину. Квартиры действительно дешевеют, но не так быстро, как того хотелось бы покупателям и арендаторам. А загородное жилье, наоборот, даже подорожало. Впрочем, не исключено, что основная распродажа будет к осени.

"Страна" разбиралась, что сейчас происходит на рынке недвижимости.

Когда можно будет снимать квартиру "за коммуналку"

В самом начале карантина рынок съемного жилья в Киеве начало лихорадить.

Оставшиеся без работы арендаторы стали требовать скидки у хозяев. И многие уступили по аренде до минус 50%, а некоторые вообще разрешили в карантин платить только коммуналку.

Также предложение пополнилось квартирами с "посуточного рынка", который из-за отсутствия туристов вообще остановился. Хозяева такого жилья выставляли квартиры по демпинговым ценам. Скажем, на Бессарабке единичку можно было снять до 9-10 тысяч гривен в месяц, то есть, по цене единички на массиве.

Риэлторы тогда прогнозировали, что дальше будет еще дешевле, вплоть до того, что реальными для арендаторов станут варианты "плачу только коммуналку".

По факту часть прогнозов сбылась, а часть – нет.

На рынке действительно стало много "посуточных" квартир, которые ушли на рынок долгосрочной аренды. До 15 тысяч гривен можно снять, скажем, единичку возле метро "Палац Спорта" или улице Костельной. Но хозяева сразу оговаривают, что как только рынок откроется, квартиры снова будут сдаваться посуточно, поэтому постояльцам придется съехать. Такие варианты не подходят для семей с детьми или арендаторам, у которых много имущества. Но легкая на подъем молодежь активно переезжает.

Это потянуло вниз цены на все арендное жилье.

"Цены упали на 15-20%. Плюс – хозяева стали более сговорчивыми. Скажем, готовы селить арендаторов с животными, даже в "свежие ремонты", что раньше вообще было табу. Также можно выторговать "кризисную цену", К примеру, два месяца платить не по 500 долларов, а по 350", – рассказала директор агентства недвижимости Best&Seller Ирина Луханина.

То есть, ценник упал, но не так существенно, как прогнозировали риэлторы. Вариантов "за коммуналку" на рынке пока нет. Но не исключено, что они все же появится с началом отопительного сезона. Ведь летом пустующие квартиры обходятся хозяевам дешевле, так как нет платы за отопление. А вот с осени содержать их, если не найдут арендатора, станет действительно накладно. Поэтому будут или еще больше снижать цены или пускать жить "за коммуналку". Особенно это касается тех владельцев жилья, кто купил под сдачу сразу по несколько объектов.

Также, вопреки прогнозам экспертов, пока так и не началось массовое переселение арендаторов, которое прочили на конец мая.

"Владельцы пошли на большие уступки, лишь бы удержать жильцов. Многие на время карантина резко снизили аренду, есть варианты, когда договариваются об оплате частями. И это пока удерживает основную массу арендаторов от поиска нового жилья", – говорит Луханина.

Минус 4 тысячи квартир

Тем временем, оживились потенциальные покупатели квартир.

Столичные застройщики констатируют: после смягчения карантина спрос на жилье заметно активизировался.

"С начала июня количество звонков в отделы продаж, по сравнению с карантинным периодом, резко увеличилось. Так, интерес потенциальных покупателей к объектам комфорт-класса вырос, в среднем, на 10-12%, к объектам бизнес-класса – на 10%, по элитному и жилью эконом-класса – в среднем на 5%. Объектам новых форматов, таких как жилые комплексы "город в городе" интересуется на на 15-20% больше, чем в карантинные месяцы", — рассказал нам руководитель проекта RUSANIV RESIDENCE Александр Изаров.

Впрочем, интересоваться и покупать – разные вещи. Пока люди лишь прощупывают почву и прицениваются. Оживление продаж если и есть, то совсем небольшое. По словам Изарова, по итогам июня-июля они ожидают увеличения продаж квартир эконом и премиум классов на 3%, комфорт и бизнес-классов – на 6-8%, а по ЖК "город в городе" – на 10%.

Но это по сравнению с "мертвыми" карантинными месяцами. Если сравнивать с докарантинными временами, то пока рынок в минусе.

"За время карантина киевские застройщики недополучили около 4,5 млрд грн. Реальные продажи ниже запланированных на более чем 4 тысячи квартир. Потери чистой прибыли — около 1,3 – 1,4 млрд грн", – отмечает директор по маркетингу ЖК POLARIS Home&Plaza Анжелики Саакян.

Чтобы выйти на прежние показатели застройщикам понадобится от полугода до года, и это при условии, что экономическая ситуация в стране не будет ухудшаться.

Напомним: в начале карантина люди потянулись в отделы продаж. Этому способствовало повышение курса доллара. Ведь цены на первичку посчитаны в гривнах по курсу 27-28 гривен за доллар. После существенного укрепления национальной валюты в прошлом году в долларах новое жилье подрожало. Поэтому те, кто хранит сбережения в валюте, а таких большинство, решили выждать.

Но ажиотаж на первичке быстро закончился.

Во-первых, многие украинцы резко потеряли в доходах и начали готовится к кризису. Во-вторых, остановились стройки. С конца марта по конец мая в Киеве замерло 50% всех объектов. А вкладывать деньги в долгострои хотят немногие.

Ценник упал на 10%, покупатели ждут минус 30%

Сейчас некоторые площадки оживают, но неопределенность на рынке сохраняется. И это останавливает многих потенциальных покупателей.

Люди покупают квартиры в уже сданных домах, но не готовы вкладывать деньги в "котлованы".

"Первичный рынок сейчас балансирует на грани ликвидности. Застройщикам очень нужны деньги, они сейчас резко увеличили рекламные бюджеты, в надежде завлечь покупателей, многие дают скидки. Но люди осторожничают и не хотят покупать потенциальные долгострои даже с дисконтом", – говорит эксперт рынка недвижимости Михаил Артюхов.

Опасения покупателей во многом оправданы. "На данный момент проблемными остается ряд объектов эконом-класса, строящихся за счет средств покупателей. Кроме этого в зоне риска — часть объектов комфорт и бизнес-класса, у которых есть проблемы с законностью строительства либо отсутствует весь пакет разрешительных документов. Остановка строительства таких проектов отчасти связана с процессом решения всех спорных вопросов", – отмечает Изаров.

По словам Анжелики Саакян, для 25% строящихся объектов, финансирование которых ведется в основном за счет средств покупателей, непроданные за время карантина квартиры, и как следствие – недополученные средства, могут стать большой проблемой. При этом только по 17-20% проектам у застройщиков есть финансовая "подушка", которая позволит в ближайший год строить без привлечения средств инвесторов.

То есть, в зоне риска – до трети всех новостроек. Непонятно, смогут ли их в итоге достроить и выдать людям ключи от квартир. Это останавливает даже самых беспечных покупателей.

"Люди все чаще предпочитают купить квартиру на вторичке, чем потратить деньги на "кирпичи" безо всяких гарантий", – говорит Артюхов.

Стоит отметить, что аппетиты застройщиков немного снизились. Многие отказались от курса доллара в 27-28 гривен за доллар, по которому продавали жилья последний год, и зафиксировали курс на уровне 24,8-25,5 гривен за доллар, то есть, ниже реального курса. За счет этого ценники просели приблизительно на 10%. Также сейчас на рынке немало акционных предложения (скидки от 3% до 10%).

Впрочем, как видно, скидки пока не сильно помогают. Люди ждут большего дисконта, ведь риэлторы уже озвучили свои прогнозы по рынку жилья – до минус 30% за ближайшие полгода-год.

Ситуацию могло бы исправить оживление ипотеки и снижение процентных ставок. "После рекордного снижения учетной ставки Нацбанка до 6%, по идее, должны бы появиться кредиты под 9-10% годовых. Это могло бы заметно оживить первичку и "охладить" рынок аренды. Те, кто сейчас снимает жилье, стали бы покупать его в кредит. Но пока привлекательных предложений от банков нет и неясно будут ли они", – говорит Артюхов.

Застройщики подтверждают: сейчас доступны кредиты в среднем под 18-20% годовых. При этом идет жесткий отбор заемщиков, поэтому реально оформить ипотеку могут далеко не все желающие. Между тем, снижение ставки по кредиту на 5% могло бы дать прирост продаж жилья до 10%, – говорят в компаниях.

Застройщики ждут также кредитов для своего бизнеса.

"Государство может стать главным двигателем развития отрасли, предоставив возможность застройщикам получить краткосрочные кредиты под 3-5% годовых. Но вместе с тем все прекрасно понимают, что продажи жилья будут увеличиваться лишь при условии растущих доходов и прогнозируемости экономики", – говорит Саакян.

А с этим пока большие проблемы.

Вторичку снимают с продажи 

По словам Артюхова, многие покупатели, из-за неопределенности на первичке, уходят на вторичку. Поэтому спрос на жилье в старых домах даже немного вырос.

"Люди ищут квартиры до 100-120 тысяч долларов, но особый спрос – на эконом -класс. Единички до 35-40 тысяч, двушки до 38-45 тысяч и трешки по 42-60 тысяч расходятся очень активно. Предпочтения по районам не изменились – Позняки, Осокорки, Оболонь, а по более дорогим квартирам – Печерск, Голосеевский и Шевченковский районы", – говорит директор агентства недвижимости Best&Seller Ирина Луханина.

По ее словам на вторичке пока тоже не произошло обещанного обвала цен. Напомним: в марте-апреле эксперты прочили снижение цены на квартиры до 30% и больше.

По данным специализированной площадки adress.ua, цены падают, но незначительно. Скажем, среднестатистическая однокомнатная квартира в Киеве с марта подешевела на 900 долларов – с 48, 6 тысяч до 47,7 тысяч.

Впрочем, как говорит Луханина, предложения на вторичке со скидками до 25% все же встречаются, хотя и нечасто.

"Как правило, такие скидки продавцы дают не в объявлениях, а уже под конкретного покупателя. Скажем, выставляет квартиру за сто тысяч долларов, а отдает за 80 тысяч. Но это не массово. На большой торг соглашаются те, у кого несколько квартиры "на балласте" и сейчас они пытаются от них избавиться", – рассказала Луханина.

Но по большинству вариантов хозяева готовы торговаться только в пределах 5-7%.

"Дешевле люди не хотят отдавать. Предпочитают вообще снять квартиру с продажи и подождать, если не горит", – отмечает она.

Судя по всему, выждать сейчас предпочитают многие, потому что предложение жилья в старом фонде сократилось.

"Если человек ищет квартиру за 60 тысяч, то большинство вариантов – по новостройкам. На Оболони в старом фонде будет 8-10 объектов, которые можно посмотреть, по остальным районам – всего по 3-4", — рассказала Луханина.

По ее словам, сейчас осторожничают и покупатели, и продавцы. Первые боятся продешевить, вторые не хотят покупать дорого, но в то же время ищут подвох в слишком бросовых ценах.

"Выставили на продажу двухъярусную квартиру в 135 квадратов в Новой Конче-Заспе за 47 тысяч долларов, это 350 долларов за квадрат, так как сделка срочная. Но шквала звонков, на удивление, не было. То есть, сейчас нет такого, что дешевые квартиры "отрывают" и за ними охотятся – спрос очень аккуратный", — отмечает Луханна.

Поэтому, по ее мнению, цены на вторичке, если и будут падать, то плавно и по ситуации.

То есть, по срочным продажам, можно будет выторговать до минус 30%, а те, кому с продажей не горит, будут ждать более благоприятной ценовой конъюнктуры.

Продают квартиры и выезжают за город

Коронавирус пошел на пользу рынку загородного жилья. "Страна" уже писала, что ажиотаж в сегменте домов и дач начался буквально сразу же после объявления карантина. Люди пытались увезти семьи из города, поближе к природе, что тут же сказалось на ценах – аренда и дома на продажу подорожали на 10-30%.

Бум продолжается до сих пор – и по аренде, и по продаже.

"По аренде, конечно, уже мало что осталось, но варианты все же есть. Люди ищут дома в пределах 20 километров от Киева, но готовы рассматривать и более удаленные объекты – до 50 километров. Главное, чтобы до города можно было добраться в пределах часа, то есть, смотрят еще и на загруженность въездов. Также одно из главных условий – наличие хорошего интернета, бытовые удобства, хорошая природа. То есть, те, кто работает на удаленке, выезжают за город и не намерены туда возвращаться, пока не появятся требования по посещению офиса. Но надолго пытаются не снимать, никто не знает, что будет осенью. Оговаривают лишь возможное продление аренды, а платят за максимально короткий период", – говорит Артюхов.

Самые ходовые – дома до 20 тысяч гривен в месяц. Но таких в предложении осталось не так много.

"Раньше за такие деньги реально было снять дом в 10 километрах от Киева, а сейчас – едва ли не в 50 километрах. Цены выросли на 10-30%", – говорит эксперт.

Но больше всего подорожали съемные дома средней ценовой категории – раньше они сдавались по 1,5-2,5 тысячи долларов, сейчас – по 3-4 тысячи в месяц. И недостатка в арендаторах нет. За такие деньги можно найти дом площадью до 300-500 квадратов, с хорошим ремонтом, медалью и бытовой техникой, большим участком (в стоимость входят и услуги садовника).

Элитные особняки по 5-10 тысяч долларов в месяц тоже подросли в цене на 5-15%.

"Но там основной торг идет не по цене, а по наполнению. Скажем, люди просят оборудовать дополнительные комнаты для домашнего персонала, завезти еще какую-то технику и так далее", – говорит Артюхов.

Интересно, что после того, как вариантов съемного жилья на рынке поубавилось, потенциальные арендаторы стали идти на хитрость. "Записываются на просмотры продающихся домов и уже на месте пытаются договориться по аренде. И нередко это срабатывает", – рассказал Михаил Артюхов.

ома на продажу ищут, как правило, недорогие.

"Сейчас на пике спроса таунхаусы, дуплексы, небольшие домики с участками по 3-4 сотки до 90-150 квадратов. Таких много, к примеру, в Вишневом, Гатном, по Житомирской трассе. Цены стартуют от $45 тысяч", – говорит Ирина Луханина.

акже хорошо раскупают уже готовые дома с ремонтом, а, если ремонта нет, покупатели пытаются выторговать хорошие скидки. Но домовладельцы пока готовы уступать не больше 10%.

По земле особого торга тоже нет, тем более, что спрос на нее вырос. Участки под Киевом, которые годами пустовали, сейчас начали активно застраиваться.

"Повышения цен пока нет (в среднем сотка под Киевом стоит 1,5-2 тысячи долларов), но только из-за того, что рынок был перенасыщен предложением. Хотя некоторые владельцы земли с удачным месторасположением уже пытаются продать ее подороже", – говорит Михаил Артюхов.

В целом же коронавирус и карантин резко поменяли предпочтения горожан. Формируется мода на загородное жилье, причем, не только среди состоятельных киевлян. За город мечтают выехать и сравнительно небогатые горожане, причем, некоторые даже готовы для этого продать столичную квартиру. В дальнейшем этот тренд будет только нарастать, что подтолкнет цены на загородные дома вверх.