Закон о риелторах и смена главы НБУ: когда подорожает недвижимость

Рынок недвижимости в Украине постепенно начал оживать с ослаблением карантина. И если раньше эксперты прогнозировали, что цены на квартиры останутся стабильными, сейчас возникло несколько факторов, которые могут повлиять на рынок. Недавно в отставку подал глава Национального банка Украины Яков Смолий, что сказалось и на курсе доллара. К тому же, в Раде зарегистрировали законопроект, согласно которому все операции с любой недвижимостью должны проходить через посредников – брокеров или риелторов. Эксперты считают, что принятие такого закона спровоцирует рост цен на жилье. Сайт "Сегодня" разобрался, что будет с ценами на недвижимость в ближайшее время.

Что сейчас на рынке недвижимости

Сейчас рынок жилья восстанавливается после застоя, вызванного коронакризисом. По оценкам участников рынка, выросла заинтересованность украинцев в покупке недвижимости, а строительство восстановилось на 80%. По ряду объектов сохраняется неопределенность: не хватает средств, особенно если строили за счет инвесторов-покупателей, либо существуют проблемы, связанные с разрешительными документами.

"Затяжной карантин вынудил застройщиков искать наиболее приемлемые пути стимулирования спроса в виде всевозможных скидок и акций. Так, наибольший размер скидок наблюдается в объектах на начальных стадиях строительства, наименьший — в объектах на стадии ввода в эксплуатацию. При стопроцентной оплате, в зависимости от площади квартиры, покупатель может получить скидку до 5% – на завершающей стадии строительства, до 10% — на этапе строительства более 6-9 месяцев и до 15% – на начальных этапах строительных работ. Для стимулирования продаж практически все застройщики предлагают покупателям наиболее выгодные скидки, достигающие 15% при полной оплате стоимости квартиры", — говорит Александр Изаров, руководитель проекта RUSANIV RESIDENCE.

По его оценке, около половины квартир приобретают на старте, еще около четверти – в течение года после начала строительства.

"На протяжении 3 месяцев на первичном рынке колебания стоимости не превышают 0,5-1%, в зависимости от стадии строительства. Но при стабильных ценах на строительные материалы и строительно-монтажные работы, а также в условиях планомерно растущего спроса, в ближайшие 3-4 месяца многие компании могут снизить размер предоставляемых скидок или же откажутся от практики беспроцентной рассрочки, повысив при этом цены на 3-5%", — прогнозирует Изаров.

Пока же цены на первичное жилье остаются стабильными с незначительными точечными колебаниями, связанными с переходом того или иного ЖК на новый этап строительства.

"На стабильность цен, несомненно, повлияло снижение покупательской активности — на 15% в объектах новых форматов и до 70% в объектах эконом-класса. Из-за падения спроса на стройматериалы и строительно-монтажные работы, которое достигло 50-70%, себестоимость строительства осталась либо на уровне февраля-начала марта, либо снизилась на 5-10% – в зависимости от сложности строительства, качества используемых стройматериалов. И третьей причиной ценового штиля стоит считать стабильность курса национальной валюты", — говорит Анжелика Саакян, директор по маркетингу многофункционального ЖК POLARIS Home&Plaza.

Участники рынка считают, что до осени роста цен на первичное жилье не будет, но многое зависит от сохранения независимости НБУ и поведения инвесторов и международных доноров. Застройщики говорят, что заинтересованы в стабильности и сохранении курса гривни.

"Застройщики больше всего заинтересованы в том, чтобы на рынке сохранялась стабильная ситуация, так как стабильность влияет на активность покупателей. По моим прогнозам, первичный рынок жилья будет оставаться стабильным в ближайшие 2-3 месяца. Думаю, что в ближайшие дни курс гривни стабилизируется и будет находиться в "коридоре" 26,5-27 грн/долл.", — говорит Дарья Бедя, руководитель по развитию проектов компании Citex Development.

При росте инфляции участники рынка намерены повышать цены, хотя и опасаются оттока покупателей.

"Инфляция заставит многих застройщиков пересмотреть свои цены. Порог же стабильных цен на стройматериалы – это 29 грн/долл. Если курс гривни опустится ниже, то и производители, вопреки невысокому спросу, будут вынуждены пересмотреть цены. То есть в гривневом эквиваленте цены для покупателей могут вырасти на процент инфляции плюс процент повышения себестоимости. Также возможно, как это практиковалось в начале 2019 года, рост гривневых цен будет с "запасом" — еще как минимум 5-10%. Такое повышение может коснуться даже тех, кто хранит сбережения в иностранной валюте", — говорит Саакян.

На ценах на вторичном рынке может сказаться и законопроект о риелторской деятельности.

"Пока никто не берется говорить, насколько вырастет стоимость квартир на "вторичке", ведь не совсем ясно, как будет функционировать рынок риелторских услуг. Но самый главный вопрос: это скандалы, слухи, связанные с этим законопроектом. Если говорить глобально, то любая нестабильность в каком-то сегменте рынка недвижимости может косвенно аукнуться и в других сегментах", — поясняет Саакян.

В то же время, Александр Хмелевский, независимый эксперт и кандидат экономических наук, пояснил, что отставка главы Нацбанка и девальвация гривни, если она произойдет, приведут к росту стоимости недвижимости именно в гривневом эквиваленте. В то время, как роста цен в валюте ждать не стоит.

"Доходы населения существенно сократились, поэтому спрос на недвижимость будет оставаться низким. Что касается введения обязательности услуг риелтора при заключении сделок – это приведет к дополнительным расходам для покупателей или арендаторов. Сейчас много сделок как на покупку, так и на аренду заключаются без участия риелторов. Люди сами находят недвижимость и заключают сделки. За услуги риелторов придется платить. Как правило, риелтор берет около 5% при покупке недвижимости и месячную плату при аренде. Также введение реестра сделок позволит властям взимать налоги по операциям с недвижимостью. Поэтому не исключено, что продавцы недвижимости и те, кто сдает в аренду, попытаются переложить сумму налогов на покупателей или арендаторов. Это может в перспективе привести к росту цен на недвижимость и стоимости аренды. Но низкий спрос будет сдерживать рост цен", — говорит Хмелевский.

Сергей Родлер, аналитик TeleTrade, отметил, что продажи недвижимости все еще держатся на 20-30% ниже докризисных значений. К тому же, несмотря на снижение учетной ставки, рынок ипотеки в стране так и не зародился из-за высокой стоимости заемных средств — порядка 12-15%, с учетом всех дополнительных комиссий и страхования.

"В том случае, если у человека есть достаточно денег для покупки квартиры, то недвижимость может стать отличным способом сохранить свои сбережения. Главной угрозой для капитала по прежнему является падение курса гривни. Причем, отставка главы НБУ, известного за свои стремления по стабилизации курса, открывает двери для более драматичных изменений. По всей видимости, гривню могут девальвировать во втором полугодии: стоимость нацвалюты вполне может снизиться до 28-30 грн за доллар. Таким образом, на долгосрочном интервале инвестиции в жилье должно принести ощутимый эффект. К тому же велика вероятность того, что к концу года стоимость квартир сможет восстановиться до уровня 2019 года на фоне снижения ставок по ипотеке и роста спроса", — комментирует ситуацию Родлер.

Максим Орыщак, аналитик "Центра биржевых технологий", добавил, что сейчас в Украине наступит время покупателя – это тот период, когда у населения низкая покупательская способность, в стране политическая нестабильность по причине внутренних и внешних факторов, национальная валюта имеет шанс на девальвацию, так как экономика на спаде, западные кредиты не стимулируют рост, а лишь поддерживают государство от дефолта.

"Цены на недвижимость расти не будут. Тот, кто захочет продать свое жилье, вынужден будет идти на уступки перед покупателем, ждать выгодную сделку не получится. Самая дорогая недвижимость сохранится в Киеве и здесь, конечно же, снижение цен стоит ждать в последнюю очередь. В этом регионе наибольшая экономическая активность, люди всегда будут ехать за работой в столицу, поэтому текущая средняя стоимость квадратного метра квартиры в диапазоне 1250 долларов, вероятно, сохранится", — пояснил эксперт.

Что ждет рынок недвижимости в будущем

Эксперты поясняют, что будущие цены зависят от стабильности в стране и курса валют. Но, если говорить о Киеве, здесь на стоимости жилья может также сказаться политическая неопределенность и приближающиеся местные выборы.

"Все мы знаем, что во время активной политической борьбы покупатель не решается на покупку жилья. На период революций рынок останавливается. Вопреки политической "чернухе", которая в скором времени польется изо всех "приемников", не исключаю, что отдельные политические силы, воспользовавшись ситуацией, когда рынок строительства находится в стадии реформирования, попытаются расшатать его различными "акциями неповиновения", зарабатывая себе дополнительные электоральные бонусы", — предполагает Изаров.

Саакян же поясняет, что уже заработала Единая электронная система – базовый элемент всего пакета реформ в строительной отрасли. Поэтому рынок постепенно станет более открытым и прозрачным, коррупционные риски снизятся, ведь система уберет "человеческий фактор" при получении разрешительной документации на строительство.