Квартирный вопрос: продать недвижимость скоро станет не просто. Вот причина

Автор – Юрий Пита, президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины. Специально для ЛІГА.net

Законопроект №3618 по регулированию сферы недвижимости – благодатная почва для сращивания коррупции и договорняков (укр.)

Кінець червня видався спекотним не тільки температурою – законодавці активізували свою роботу щодо запровадження дуже сумнівних ініціатив у сфері нерухомості. Йдеться про подання славнозвісного законопроєкту №3618 "Про рієлторську діяльність в Україні", яким пропонується рієлторам діяти за уніфікованими правилами, а кожна угода з нерухомістю стане можливою лише за умови участі такого фахівця.

Хтось скаже – круто, рієлторська спільнота отримала "довгоочікуване" врегулювання та можливість масштабування діяльності за рахунок обов'язкової участі рієлтора в усіх угодах. Та саме провідні професіонали-рієлтори першими забили на сполох – те, що наразі пропонується, загрожує насамперед, споживачеві, тобто кожному із нас та веде до повного краху професії і загалом ринку.

Що ховається за привидом "рієлторскої монополії" (що, між іншим, виглядає маніпуляцією та спробою налаштувати громадськість проти думки рієлторів, якою би вона не була) в запропонованому форматі?

Дерегуляційне диво

За благою ціллю "забезпечення єдиної державної політики у сфері регулювання рієлторської діяльності в Україні, захисту прав і інтересів фахівців у сфері рієлторської діяльності, суб’єктів рієлторської діяльності та споживачів рієлторських послуг" встановлюється не держрегулювання, а створюється, по суті, приватна контролююча структури. Це, до речі, підкреслено у висновку Головного науково-експертного управління ВРУ щодо даного документу. До того ж, нав'язування в обов'язковому порядку додаткових платних послуг, погодьтеся, дуже дивний спосіб захисту прав споживачів.

Запропоновані проектом положення про саморегулювання галузі схожі більше на псевдорегулювання вільного ринку і спробу перетворити його на "закритий клуб" або "професійне рабство". Щонайменше, це дивно на фоні задекларованого курсу держави на дерегуляцію.

Не менш дивною є "якість" техніко-юридичного виконання законопроекту. Найймовірніше, чисельність авторів законопроекту є причиною вельми "креативної" його структури – недоречна деталізація одних норм та перевантаженість занадто узагальненими (або ж відсилочними до інших актів) нормами одночасно.

Напевно, ініціатори не знали або забули, що ринок рієлторських послуг існує в Україні вже більше 25 років, на ринку існують певні правила, стандарти, практика надання послуг. Не перший рік у сфері працює велика кількість фахівців, які цінують свою роботу і відповідально ставляться до надання послуг.

Диспозитивний туман корупції

Ряснота диспозитивних норм проекту відверто створює благодатний грунт для зрощення корупції та договорняків.

Найцікавішим у запропонованій моделі регулювання є створення недержавного регуляторного “монстра” – з текста законопроекту "Національної федерації фахівців у сфері рієлторської діяльності" – з наданням йому практично безмежних повноважень за відсутності відповідальності за його діяльність. Новостворений орган визначатиме правила здійснення всіх операцій з нерухомістю, кваліфікаційні критерії учасників, порядок адміністрування правочинів та безліч інших функціональних складових – одним словом, матиме безмежні можливості для творчості.

З одного боку, ми бачимо суперсаморегулювання без будь-якої участі держави в цих процесах. З іншого – чомусь забули передбачити зрозумілий та прозорий порядок створення такої організації. При цьому передбачили якийсь незрозумілий статус її органів управління. До речі, рішення таких органів практично неможливо оскаржити в судовому порядку. Можна було б просто написати – федерація може робити все, що завгодно.

Дисбаланс галузі нерухомості

Як не аналізуй законопроект, окрім новоствореного регулятора та "вхожих" до нього, жоден інший учасник від його прийняття ніяк не виграє, а кумулятивний ефект програшів основних учасників веде до розбалансування ринку нерухомості.

Власник нерухомості – за право вільно продавати, міняти чи іншим чином відчужувати своє майно люди боролися віками. Хіба ж не за захистом приватної власності від свавілля вітчизняної судової системи тікають з країни інвестори? То чому громадянин не може вільно обрати, коли та кому продавати свою нерухомість, а зобов’язаний шукати собі "помічника", ще й лише з запропонованих приватним регулятором?

Ризик несе в собі запропоноване фактичне дублювання реєстрів та невизначеність з використанням особистої інформації – продаючи квартиру, громадянин "змушений в добровільному порядку" передати всі свої дані невідомо до яких баз і невідомо кому. І хто відповідатиме за належне зберігання та використання персональних даних про власників та нерухомість?

Рієлтор та суб’єкт рієлторської діяльності – цікаво регулюються положення щодо кваліфікаційних та інших вимог, розміру відповідальності та проведення перевірок суб’єктів рієлторської діяльності. Від надання можливості будь-кому й до того ж анонімно написати скаргу на дії рієлтора та закінчуючи притягненням рієлтора до відповідальності протягом трьох років з дня вчинення професійного проступку.

Асоціація фахівців з нерухомості України підтримує законодавче регулювання ринку надання рієлторських (брокерських) послуг на принципах відкритості, демократичності, прозорості, захисту прав та інтересів усіх учасників ринку, максимальної ролі саморегульованих організацій в діяльності фахівців, що відповідає світовому досвіду.

З огляду на це, законопроект №3618 потребує суттєвого доопрацювання з обов’язковим залученням фахівців сфери, врахуванням громадської думки та наступним проведенням громадських обговорень. АФНУ готова долучитися своїм досвідом до цього процесу, але за умови його спрямування у конституційне русло.