В новых домах скидки и рост спроса, аренда дешевеет. Что происходит с недвижимостью в Киеве

Покупателей столичных новостроек не испугали страшилки о том, что "строительный пузырь", который надувался годами, вот-вот лопнет. Люди продолжают нести деньги застройщикам.

И это несмотря на то, что тревожных тенденций на этом рынке становится все больше. В частности, бьет все рекорды количество замороженных строек.

Покупателей воодушевляет дорожающий доллар и скидки от застройщиков. Все это позволяет им существенно сэкономить в гривне. Впрочем, многие, как на первичке, так и на вторичке, вкладывают сбережения в квадратные метры не для себя, а в надежде выгодно сдавать квартиру. Доля так называемых инвестиционных сделок на той же первичке подскочила на 10% и превышает половину от всех покупок.

Хотя как раз по заработкам на аренде сейчас – большой вопрос. Ставки уже упал на 25% и с осени могут просесть еще больше.

"Страна" разбиралась, что сейчас происходит на рынке недвижимости.

Скупают "котлованы"   

Лето на столичной первичке проходит под знаком "Аркады". Люди, вложившиеся в строительство более 20 домов (а это порядка 13 тысяч человек) уже несколько раз выходили на акции протеста, требуя у властей помощи.

Напомним: с весны несколько домов "Аркады" (новостройки сооружаются под брендом банка рядом связанных с ним застройщиков) заморожены. Формально причиной стал конфликт застройщиков с КГГА. В частности, столичные власти запретили продолжать работы по ЖК "Патриотика на озерах" из-за протестов активистов и проблем с документацией.

После этого остановились стройки и на других объектах, поскольку компанию лишили возможности привлекать новых покупателей и за эти деньги достраивать старые дома.

Еще в мае покупатели проблемных новостроек попросили власти вмешаться в ситуацию. И говорили, что если реакции не будет, рынку грозит новый "Укрбуд". Также люди объявили о бессрочных акциях протеста и периодически наведываются под Офис президента, НБУ, Кабмин и КГГА.

Спустя два месяца с начала "осады" киевские власти разрешили достроить два дома в жилкомплексе "Патриотика на озерах" (в которых уже проданы квартиры) по старому плану застройки. Но для строительства остальных домов нужно буде разрабатывать новый план (основные претензии властей и активистов организации "Экодия Осокорки" – высокая плотность застройки, отсутствие подземных паркингов, планировка придомовых территорий).

Так что чем в итоге все закончится, неясно. Пока полностью не разморозят "Патриотику на озерах", застройщик не сможет достроить ряд других объектов, в которых уже продано жилье (в частности, "Эврика", "Патриотика").

На самом деле ситуация с "Аркадой" – лишь вершина айсберга. В Киеве сейчас заморожено больше 60 новостроек, которые так и не запустились после ослабления карантина ("Три богатыря", "Нова хвыля", "Святоград", "Фреско София", "Родинный затишок", "Переможець" и другие).

Впрочем, на потенциальных покупателей увеличение числа проблемных новостроек произвело неожиданный эффект.

Люди, которые еще недавно боялись недостроенных домов на этапе котлована как огня, сейчас, наоборот, кинулись скупать такое жилье.

По данным директора по маркетингу ЖК POLARIS Home&Plaza Анжелики Саакян, за июнь-июль, по сравнению с маем, спрос на квартиры в домах на начальной стадии строительства вырос в среднем на 15%.

Акции протеста обманутых инвесторов, по словам Саакян, практически не сказались на динамике продаж.

По ее данным, по состоянию на середину июля доля квартир, купленных в домах на этапе котлована (готово свайное поле или построено несколько первых этажей) достигла 40% от общих продаж. Уже к началу осени это показатель может вырасти до 45%, – прогнозирует эксперт.

Для сравнения: приобрести квартиры в домах на завершающей стадии строительства хочет только 15% потенциальных новоселов.

Распродажа или схема?

Объяснений этой тенденции — несколько.

Во-первых, цена. По данным Саакян, в среднем по рынку квадратный метр жилья с момента начала строительства до сдачи дома в эксплуатацию дорожает до 25% в объектах эконом-класса, на 30% – комфорт-класса, на 35% – бизнес-класса. В некоторых новостройках квартира, купленная на этапе котлована может вырасти в цене к моменту завершения строительства и на 50%.

Это привлекает покупателей, у которые есть сбережения, но их не хватает на покупку готовой квартиры.

"Их заставляет активничать два фактора. Во-первых, вырос курс доллара, а это значит, что жилье в новостройках, ценники на которое выставлены в гривнах, автоматически подешевело на 10%. Так как у большинства покупателей сбережения – в валюте, они решили воспользоваться такой возможностью. Во-вторых, застройщики в качестве дополнительного аргумента предложили еще и скидки до 20-25%. Что еще больше обвалило цены на новостройки", — пояснила руководитель агентства недвижимости Best&Seller Ирина Луханина.

Во-вторых, в недострой вкладываются те, у кого есть "лишние" деньги. В кризис число желающих инвестировать деньги в недвижимость даже выросло. Потому что других вариантов вложения средств особо и нет.

По словам руководитель проекта RUSANIV RESIDENCE Александра Изарова, на конец июля количество инвестиционных сделок на первичке приблизилось к 55%, то на 10% больше, чем в начале нынешнего года. При этом треть такого жилья также приобретается в домах на этапе котлована. Чаще всего под сдачу покупают единички (60%).

"Считается, что единички небольшой площади проще сдать и можно быстро окупить вложения – за 5-7 лет", – пояснил Изаров.

По словам Ирины Луханиной, недвижимость под сдачу считается удачной, если вложения отбиваются за 10 лет (то есть, инвестиция под 10% годовых). "На самом деле сейчас мало объектов, которые отвечают этим параметрам. В основном, сроки окупаемости до 14-15 лет из-за того, что просели арендные ставки. Но люди все равно берут квартиры под сдачу на перспективу – в надежде, то в будущем аренда подорожает", – отмечает Луханина.

Изаров также добавил, что многие стараются взять квартиру в рассрочку (как правило, без процентов или под низкий процент на короткий срок). Если в мае таких сделок было 30%, то на конец июля — около 50%. При этом доля кредитных сделок, наоборот, снизилась с 3,5% до 1,5% – люди ждут снижения ставок от банков после того, как НБУ пересмотрел учетную ставку.

В-третьих, ажиотажный спрос на недострои может оказаться банальной схемой.

"Таким образом застройщики попроси заводят в бизнес "серые" деньги – оформляют, якобы, продажу квартир на поставных лиц. Затем по этим квартирам идет переуступка прав уже реальным покупателям. Поэтому во многих новостройках квартир сейчас вроде нет, уже все распродали, но через месяц-два они снова "выскочат", — пояснил нам эксперт рынка недвижимости Михаил Артюхов.

Активизация по заводу денег связана с необходимость "расконсервировать" рынок после карантина и запустить стройки. "Любая многоэтажка – это 7-8 млн гривен в месяц", – говорит Артюхов.

Кроме того, по информации наших источников, выросло количество крупных инвесторов, которые выводят деньги из прежних объектов, ставших рисковыми из-за кризиса, и готовы вложиться в недвижимость, но при этом не хотят светиться.

В любом случае ажиотажный спрос на "котлованы" повышает риски, что "пузырь" на рынке жилья, которым киевлян пугают уже несколько лет, все же лопнет. В этом случае без жилья и без денег рискуют остаться десятки тысяч людей. Впрочем, не исключено, что кризис на рынке пойдет по менее радикальному сценарию – сроки не будут полностью останавливать, но срок ввода домов в эксплуатацию станут еще больше задерживать.

Как растущий доллар "выключил" вторичку

Пока первичка активно распродается, на вторичке покупателей поубавилось.

"Если и в карантинном мае, и в июне спрос на квартиры в старых домах был достаточно высоким, то с июля рынок буквально замер», – говорит Ирина Луханина. Собственно, летом рынок недвижимости всегда на паузе. Но в этом году "выключилась" только вторичка, тогда как на первичке армия покупателей только растет.

Луханина объясняет затишье на вторичке именно активизацией первички, а также ростом курса доллара.

"Получается, что первичка для покупателей сейчас более интересна, и они ушли в этот сегмент. Повышение курса доллара всегда более выгодно для ценников первички, чем для старого фонда, потому что в последнем квартиры в долларах автоматически дорожают", — отмечает Ирина Луханина.

В итоге владельцы жилья нацеленные на быструю продажу, вынуждены идти на уступки.

"Чтобы быстро продать, нужно давать скидку до 10-15%. Но формально в предложении этот дисконт пока не отразился. Собственники жилья дают его под конкретного покупателя", — поясняет Луханина.

При этом, по ее словам, особых распродаж на вторичке пока нет. "Цена будет снижаться медленно – не меньше года. Пока стоимость квартир превышает аналогичные прошлогодние показатели. К примеру, найти в старом фонде квартиру до 28-28 тысяч долларов сложно. Это разве что гостинки или "убитые" хрущевки по 25 квадратов. даже комнаты в общежитии выставляюсь по 20 тысяч долларов", — говорит риэлтор.

Единичку в хорошем районе с более-менее свежим ремонтом можно купить не дешевле 33-35 тысяч долларов.

Тем не менее на однокомнатные квартиры — и на "убитые" и на достаточно ликвидные — спрос есть.

И опять таки, этот сегмент атакуют "инвесторы" – люди, которые хотят вложить до 30-35 тысяч и потом зарабатывать на аренде.

"Некоторые берут сразу по две самые дешевые единички в надежде сдавать их потом по 6,5-7 тысяч гривен в месяц. В итоге будет выгоднее, чем приобрести двушку и сдавать ее", – говорит Луханина.

По словам Михаила Артюхов, старый фонд в любом случае будет постепенно дешеветь. При этом самым ликвидным остается сегмент относительно нестарых омов, сроки сдачи в эксплуатацию которых не превышают 30 лет. В этой нище в ближайшее время ценники останутся неизменными, – прогнозирует эксперт.

Аренда: минус 25%, обвал перенесли на осень

Самое интересное, что на рынке аренды, под которую украинцы скупают квартиры в новостройках и в старом фонде, рассчитывая заработать, сейчас тоже активно переписывает ценники.

В карантин съемные квартиры начали дешеветь. И прогнозировалось, что жилье можно будет снять едва ли не за коммуналку.

По словам Ирины Луханиной, в реальности прогнозы оправдались лишь наполовину.

"Мы ожидали, что переселение арендаторов в поиске более дешевых квартир будет идти более активно. Но массовой освобождения квартир не произошло. Многие хозяева согласились дать скидки – до 50-60% до осени. И уже потом будут решать, что делать дальше", — говорит Ирина Луханина.

При этом, по ее словам, количество сдающихся квартир за последние месяцы выросло на треть. А пустующего жилья, по оценкам Артюхова, порядка 15%, что втрое больше докаратнинного показателя. В начале августа, когда рынок аренды обычно активизируется, в этом году – все то же затишье.

"Не наблюдается традиционного оживления деловой активности, плюс непонятно, что будет с учебным процессом в вузах и приедут ли студенты", – пояснил Артюхов.

"Уехали многие жители регионов, которые ранее работали в Киеве, но потеряли место. Но все же большее влияние на рынок оказывает вывод в долгосрочную аренду посуточного жилья. Единички в приближенных к центру районах сдаются по 10 тысяч гривен, двушки – по 15 тысяч. Цены из-за этого в среднем по рынку просели на 25%", – говорит Луханина.

Процесс перевода посуточных квартир в долгосрочную аренду и сейчас идет полным ходом. Некоторые собственники до последнего медлили, но увидели, что улучшений с туризмом не будет, поэтому смирились с ситуацией.

Некоторые все еще выжидают и не хотят отдавать жилье "даром". Но с начала отопительного сезона, когда станут приходить рекордные платежки, ситуация будет меняться, – уверены эксперты. Поэтом сейчас они переносят "дату "Ч" по обвалу арендных ставок на октябрь- ноябрь.

"На рынке также развивается отдельный класс недорогого съемного жилья (от 3,5 тысяч гривен) – когда частные дома в столице дробятся на отдельные части и сдаются по комнатам, а то и по углам", – рассказал Артюхов. Также, по его словам, арендаторы пытаются договориться с владельцами о включении коммуналки в арендную плату, "чтобы снять с себя возможные риски по повышению тарифов".

В группе риска сейчас – квартиры среднего класса в новых домах, то самое "инвестиционное жилье", которое многие люди покупают в рассрочку в надежде зарабатывать на арендаторах. Если их расчеты не оправдаются, многие попытаются избавиться от жилья, что приведет к выбросу на рынок огромного количества квартир и еще больше усугубит риски обвала "строительной пирамиды".

Дачники ждут нового карантина

Для кого карантин обернулся выгодой, так это для владельцев загородной недвижимости. "Страна" уже писала, что спрос на аренду и покупку домов, таун-хаусов и земельных участков резко вырос что позвонило собственникам повысить и цены.

Летом рынок еще больше разогрелся. "У многих риэлторов – до 10-15 сделок в день. Уже распродали буквально все объекты по более-менее адекватным ценам, которые до этого годами простаивали", — говорит Ирина Луханина.

Чаще всего покупатели охотятся за загородной недвижимостью стоимостью до 120 тысяч долларов. Но есть клиенты и у собственников более дорогих коттеджей (до 300-400 тысяч). "Не смотрят только разве что на очень дорогие дома – по несколько миллионов долларов. Они как висели в предложении, так и продолжают висеть. Желающих нет даже не просмотры и скидок на них не дают", — отмечает Ирина Луханина.

Дома среднего класса, по ее словам, сейчас можно найти со скидками до 20-25 тысяч долларов. "Скажем, дом, который продавался за 260 тысяч, отдают за 240 тысяч. Раньше таких скидок не было, уступали максимум по 5 тысяч. Но сейчас на волне активизации спроса собственники хотят наконец-то распродаться. Ведь эти объекты висели в предложении годами", – пояснила Луханина.

Дешевые дома и таун-хаусы незначительно подрожали. Скажем, таун-хаус под Киевом, который еще год назад стоил порядка 55 тысяч (площадь – 110-120 квадратов и собственный дворик) сейчас предлагается за 60-62 тысячи.

Также на волне ажиотажного спроса этим летом активизировалось новое строительство. участки, которые до этого годами простаивали, сейчас застраивается частными домами и таун-хаусами. Так что предложение в течение ближайшего года будет расти.

Аренда загородных домов в этом году побила все рекорды. Спрос оказался насколько большим, что владельцы смогли повысит ценник на 10-20%, а некоторые и до 30%. На конец июля практически все объекты до 5 тысяч долларов в месяц , по словам Луханиной, были сданы. При этом не исключено, что с осени арендаторы продлят сроки.

"Все будет зависеть от ситуации с коронавирусом. Если осенью снова будет угроза ужесточения карантина, люди останутся за городом", — подытожила риэлтор.