Колпак для покупателя. Как банки выясняют происхождение денег украинцев на покупку квартир

Украинские застройщики с весны 2020 года ужесточили контроль за происхождением средств, которые вносят люди на счета. В том числе с этим столкнулись и те, кто хочет купить жилье.

Банкиры все чаще стали требовать подтверждения источника денег. А так как очень значительная доля средств, за которые покупается недвижимость – это теневые доходы, то украинский рынок жилья встал перед серьезной проблемой.

Однако в последние месяцы ситуация для покупателей стала улучшаться. Застройщики договорились с банками (при молчаливом согласии НБУ) об ослаблении контроля.

Подробности – в материале "Страны".

Страшилки финмониторинга

Серьезный переполох в сегменте дорогостоящих покупок (квартиры, машины и пр.) начался после вступления с 28 апреля 2020 года нового закона по финансовому мониторингу — №361-IX, а также документов, которые стали под него утверждать. В народе закон назвали "законом о 5 тысячах гривен", поскольку он запрещал людям анонимные перечисления свыше данной суммы. Если нужно было кому-то отправить от 5 тыс. грн и более (другу или интернет-магазину), то следовало предъявлять паспорт или проводить операцию через банковскую карту.

Впрочем, эта правило не задевало покупателей новостроек, ведь понятно, что жилье стоит намного дороже указанной суммы.

Будущих новоселов касалось другое правило нового закона: о повышении пороговой суммы для финансового мониторинга со 150 тысяч гривен до 400 тысяч гривен. Причем это правило должно было облегчить жизнь покупателей новостроек. Если раньше нужно было отчитываться о происхождении средств при платеже застройщику взноса со 150 тысяч гривен, то теперь — с 400 тысяч гривен. Вопросов должно было стать меньше.

В теории можно было оплачивать строительным компаниям квартиры траншами по 399 тысяч гривен, а до этого не отвечать на вопросы о происхождении денег. Но на практике все оказалось намного сложнее.

Ведь вместе с повышением порога по финмониторингу новым законом было введено требование к банкам по внедрению риско-ориентированного подхода к оценке клиентов. А это значит, что у каждого банка появились свои собственные правила финмона и те стали проверять клиентов тщательно.

Как только людям при оплате новостроек стали задавать вопросы о происхождении денег и требовать подтверждающие документы — возник нездоровый ажиотаж и даже паника.

Появилось мнение и даже утверждение о том, что люди, которые получали зарплаты в конвертах, не имея крупных официальных доходов и солидных налоговых деклараций (с налогами, уплаченными с крупных сумм доходов), никогда не смогут купить новостройку.

Оно подтверждалось инцидентами, которые время от времени описывались в соцсетях, и это в принципе отбивало у людей желание обращаться в строительные компании.

Что изменилось

Чем больше боялись люди — тем меньше были продажи всего дорогостоящего, и в первую очередь квартир.

"Застройщики поняли, что новые правила убьют им продажи, и пошли решать проблемы через своих лоббистов. И в Кабмине, и в Нацбанке. Быстро объяснили, что, если у них рухнут продажи, то не будет прибыли, и соответственно, налогов, рабочих мест и прочее. После этого власти сменили тон.

Изначально фискалы хотели сделать из банков своих налоговых агентов, потому банки и ужесточили правила приема денег в оплату новостроек. Это называлось строгим риско-ориентированным подходом. Но затем от этого решили отказаться. Тогда первый зампред Нацбанка Катерина Рожкова стала на каждом совещании с банками требовать, чтобы они были лояльнее с клиентами. Чтобы перестали останавливать проплаты и блокировать счета.

"Нам объяснили, что мы не налоговые агенты, наша задача — не пропустить террористов и преступников, а не жесткий контроль за уплатой налогов. После этого пошли послабления", — объяснил "Стране" председатель правления крупного украинского банка.

Банкиры, которые принимают оплаты за новостройки, стали меньше задавать вопросов тем, кто покупает квартиры. Поскольку получили новую установку от НБУ.

Финансистам нужно было только одно — чтобы их не наказывали, то есть не штрафовали, за лояльное отношение к людям. И они это получили.

"Поначалу у самих банков было множество вопросов по новым правилам, и они получали дополнения/разъяснения/уточнения у Нацбанка. Еще каждый дотягивал/корректировал критерии риско-ориентированного подхода, механизмы выверяли. Методом проб и ошибок, и возможно даже после некоторых недоразумений с клиентами, банки подтвердили очень важный принцип: средства, которые человек направляет на покупку жилья в строительную компанию, — этот целенаправленная инвестиция. Если все сделано прозрачно, и она ушла напрямую застройщику (не через посторонние непонятные ООО), то здесь все чисто с точки зрения финмониторинга. Соблюдено целевое использование средств", — сказал "Стране" финансовый аналитик Василий Невмержицкий.

По его словам, проблемы с покупкой жилья на первичном рынке стали возникать намного реже. Это же говорят и застройщики.

"При расчете с застройщиком за квартиру покупатель может внести деньги на счет любым удобным способом — внеся сумму наличными через кассу или переведя его со счета на счет. Мы советуем проводить операции в банковских отделениях, чтобы иметь на руках квитанцию с печатью для отсутствия любых вопросов. Хотя можно самостоятельно сгенерировать себе электронную квитанцию, затем заверив ее в банке, если вам так удобнее", — рассказали "Стране" в компании "Интергал-Буд".

В других строительных компаниях также заверили, что не придираются к своим покупателям.

"Оплата при покупке квартиры осуществляется исключительно через банк. Каким образом человек это делает: наличными деньгами или со счета, для застройщика не имеет значения", — подчеркнули "Стране" в пресс-службе ХК "Киевгорстрой".

Тем, кто боится дополнительных расспросов при оплате квартиры, рекомендуют обращаться в аккредитованные при застройщиках банки (перечень обычно выдают в отделе продаж строительной компании). С ними подписаны партнерские соглашения, и они проявляют большую лояльность.

"Операции через кассы наших банков-партнеров удобны тем, что при внесении свыше пороговой суммы (по финмониторингу — Ред.), у вас не потребуют справку о доходах. Мы стараемся всячески упростить процедуру приобретения собственного жилья, сделав ее максимально доступной", — подтвердили в "Интергал-Буде".

Паспорт, ИНН, свидетельство о браке

Это все не значит, что застройщики и их банки стали обходить новый закон или перевели людей на схемы.

Они лишь смягчили критерии риско-ориентированного подхода, который в законе описан достаточно пространно и в общем. Просто изначально требования ужесточили очень сильно, а теперь их стали послаблять. То есть к людям стали относиться лояльнее.

"Если оценивать первичный рынок целиком, то доля "покупок с приключениями" составляла лишь несколько процентов, то есть была несущественной. Если сделка прозрачная и покупатель не террорист, то у него проблем быть не должно. Юридические отделы строительных компаний обычно очень сильные, и оперативно реагируют на законодательные нововведения — адаптируют свои правила под клиента. Делают все, чтобы помочь покупателю, чтобы сделка состоялась. Юристы работают в прямой связке с отделом продаж, и нацелены на финансовый результат, на продажи", — объяснил "Стране" ситуацию эксперт по недвижимости Михаил Артюхов.

Покупателям жилья на каждом шагу объясняют, что финансовый мониторинг при покупке новостроек проводит не сам застройщик, который продает жилье. А его банк — который принимает деньги в оплату квартиры.

"Мы как застройщик не требуем справки о доходах и любого другого подтверждения финансового состояния семьи", — заверили, например, в "Интергал-Буде" и тоже самое повторили в ХК "Киевгорстрой".

Единственное, что делают строительные компании при продаже жилья — это собирают общую информацию о своих покупателях. Проводят анкетирование покупателей — просят указать свой средний доход. Но уверяют, что эта информация дальше не направляется в Государственную налоговую службу или Госфинмониторинг.

Только через банк

Финансовый мониторинг проводит банк, потому документы о происхождении денег может запросить именно он. Без банка не обойтись, вне зависимости от формы оплаты, которую выберет человек. Ведь заплатить за квартиру наличными самой строительной компании — невозможно.

Невозможно еще с декабря 2017 года, когда вступило в силу постановление Нацбанка №148. По этому документу, физлицу разрешили платить юрлицам наличными не более 50 тысяч гривен. Начиная с этой суммы и выше должен идти безналичный платеж. Еще тогда застройщики, у которых были личные кассы, закрыли их, и перешли на обслуживание в банки. Кто-то стал отправлять своих клиентов в любой ближайший банк, а кто-то попросил банк открыть отделение прямо в своем здании, чтобы быстрее проводить сделки с покупателями.

На текущий момент у украинца есть три возможности оплатить квартиру в новостройке после того, как ему выставят за нее счет:

Самостоятельно по реквизитам застройщика (указанным в счете), со своего счета в системе интернет-банкинга или через мобильное приложение.

В банковском отделении со своего счета при помощи кассира.

Оплатить счет наличными в кассе банка по счету-фактуре. Это чем-то напоминает оплату коммунальной платежки: отдаете кассиру банка счет и деньги, после чего он проводит проплату и отдает вам чек в проштампованным корешком. Такая проплата происходит без открытия счета.

"При крупном платеже наличными по счету через кассу банк, скорее всего, попросит человека заполнить анкету и запросит документы о происхождении денег в рамках финансового мониторинга. Здесь у каждого банка свой подход в рамках риско-ориентированного подхода. Какие-то банки с иностранным капиталом запросят документы при проплате даже на 200-300 тыс. грн, а другие банки могут даже 1 млн грн провести, если это банки-партнеры застройщика или давно обслуживают счет человека, покупающего квартиру, и знают его обороты по счетам", — объяснил Василий Невмержицкий.

По словам финансистов, это не схема или нарушение законодательства, это — разные критерии риско-ориентированного подхода в разных банках, которые в общем описаны в новом законе.

Для подтверждения финансового состояния человека обычно просят предоставить какой-то из документов:

• справку о доходах на крупную сумму;

• налоговую декларацию;

• документ, который подтверждает факт вступления в наследство;

• документ о любых дивидендах;

• договор купли-продажи, владения, сдачи в аренду недвижимости или автомобиля как актива;

• официально подтвержденный предпринимательский доход.

Но застройщики сразу успокаивают, что можно обойтись и без этих бумаг, не нарушая законодательство. Ведь оно не запрещает покупателю оплачивать недвижимость частями.

"Если вам сложно подтвердить факт денег, но вы не преступник, а банально заняли нужную сумму у друзей, имеет смысл воспользоваться программами рассрочки от застройщика. Оформите ее, скажем, на 3 месяца и разбейте платеж на несколько траншей", — посоветовали в компании "Интергал-Буд".