Высокие цены и меньше жилья: как изменился рынок недвижимости в Украине за 10 лет

Рынок недвижимости в Украине постепенно оживает после ослабления карантина. Мы уже рассказывали о том, что цены на квартиры, вероятнее всего, останутся стабильными и рассчитывать на серьезное подорожание или удешевление недвижимости не стоит. Тем не менее многие эксперты были убеждены, что после карантина рынок недвижимости серьезно изменится, ведь за время тотального локдауна спрос на жилье сократился в среднем на 50%. Новые реалии приведут к тому, что украинцы будут более придирчиво выбирать себе жилье, искать квартиры и дома в пригороде, рядом с природой, и отдавать предпочтение недвижимости новых форматов.

Мы решили посмотреть, как вообще изменился рынок недвижимости в Украине за последние 10 лет, поменялись ли предпочтения населения и количество сданных в эксплуатацию квадратных метров. Сайт "Сегодня" рассказывает, как изменился рынок недвижимости в стране за 10 лет и что случилось с ценами.

Сколько раньше стоила недвижимость

Константин Олейник, руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG, рассказал нам, что в 2011 году 1 квадратный метр жилья эконом-класса стоил в среднем 1230 долларов (9824 грн). Напомним, что курс доллара под конец 2011 года был около 7,9 грн. А вот квадратный метр жилья комфорт-класса стоил уже 1904 доллара (15 210 грн).

В 2014 году долларовые цены на недвижимость упали – 723 доллара (11 398 грн) за один квадратный метр в жилье эконом-класса и 1230 долларов в комфорт-классе (19 523 грн). Средний курс доллара тогда был выше 15 грн.

В 2016 году 1 кв. м. в разных сегментах стоил 610 долларов (16 511 грн) и 938 долларов (25 396 грн) соответственно. В 2019 году 1 кв. м. уже стоил 804 долл. и 1309 долл. (20 031 грн и 32 614 грн соответственно).

"Сложности у застройщиков и проблемы на строительных площадках ("УкрБуд", "Аркада", "Stolitsa Group") привели к остановке работ на некоторых объектах и перераспределению сил на столичном рынке: 52,7% рынка контролируют 5 застройщиков. Принимая во внимание строительные аферы в прошлом ("Элита-центр", "Уко Групп" Войцеховского), значительно возросла лояльность со стороны покупателей к застройщикам с подтвержденной положительной репутацией, что дополнительно усугубляет борьбу за потребителя для новых девелоперов", — говорит о главных тенденциях последних 10 лет Константин Олейник.

Сколько жилья есть в Украине

По данным Госстата, в 2019 году в Украине приняли в эксплуатацию 11 млн квадратных метров жилых построек – 125, 9 тыс. квартир. В то же время в 2010 году эта цифра составляла 9,3 млн квадратных метров – 77 тыс. квартир.

К слову, основная часть построенных квартир расположена в столице, несмотря на то, что объемы строительства в Киеве ежегодно сокращаются.

"С 2013 года объемы строительства жилья в Киеве ежегодно сокращаются, а основная девелоперская активность переместилась в населенные пункты ближайшего пригорода", — говорит Олейник.

Он добавляет, что если в 2013 году было построено 19 тыс. квартир в Киеве, то уже в 2019 году эта цифра упала до 17,3 тыс. квартир.

Какое жилье пользуется спросом

Андрей Рыжиков, СEO и управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution, говорит, что 10 лет назад было условное разделение на "дорого-богато-элит-премиум-люкс" и обычное жилье, которое сейчас подпадает под категорию эконом-класс. За это время рынок жилой недвижимости Украины сильно трансформировался и сегодня сформировался четко выраженный комфорт-класс. Если раньше это были единичные проекты, то сейчас таких больше половины.

"Покупатель все активнее смотрит в сторону масштабных проектов с квартальной застройкой. Люди теперь покупают не квадратные метры в квартире — они покупают инфраструктуру, обслуживание, сервис, красивые фасады, озеленение, эксплуатируемые зеленые кровли, места общего пользования и так далее. Был период, когда стали популярны смарт-квартиры, но в пересчете на квадратные метры цена смарт-метра была выше, чем даже в комфорте-классе. Жить в таких квартирах не очень комфортно, особенно если это семья из двух и более человек", — говорит Рыжиков.

Назар Бенч, владелец инвестиционно-строительной компании "Феникс Групп", поясняет, что до кризиса 2008 года, когда активно работало ипотечное кредитование, на рынке разбирали практически всю недвижимость, которая строилась. Цены по 2-3 тысячи долларов за квадратный метр жилья в столице были нормой и при этом особым спросом пользовались большие квартиры и дома, но кризис 2008 года внес свои коррективы. Вся недвижимость существенно просела в цене, перестала работать ипотека, застройщики начали делать акцент на строительстве жилья эконом-класса, а офисная и коммерческая недвижимость замерли на несколько лет.

"Начиная с 2014-2015 годов, на рынке жилой недвижимости начался бум так называемых смарт-квартир площадью 20-30 кв. м., стоимость которых была равна стоимости автомобиля. Таким образом, жилье стало еще более доступным и застройщики в своих проектах большую часть дома отводили под однокомнатные смарт-квартиры. В 2016-2017 годах на эконом- и комфорт-класс в Киеве суммарно приходилось до 75% жилой недвижимости. С 2017-го отмечается рост спроса на жилые комплексы комфорт-класса. При выборе инвестировать в тот или иной класс первое место занял уровень комфортности проживания. Как результат, в 2020 году — существенно преобладают классы "комфорт" и "бизнес"", — говорит Бенч.

Он добавляет, что пандемия коронавируса и карантин способствовали росту внимания к загородной недвижимости. Сегодня преимущество получили загородные дома (коттеджи, таунхаусы), спрос на которые не увеличивался со времен кризиса 2008-2009 годов. А тенденция к росту загородной недвижимости близка и другим странам Европы.

"Кроме того, сегодня при выборе жилья украинцы обращают внимание на площадь, наличие балкона и/или придомовой территории. Покупателей интересует уровень энергоэффективности ЖК, качество строительных и отделочных материалов и т. д. После банкопада 2014-2015 годов население предпочитает хранить средства в недвижимости. Это способствовало очень активному развитию строительства не только в столице, но и во многих городах Украины. Учитывая, что в центральных районах городов остается все меньше свободных участков, редевелопмент промышленных зон может стать перспективным направлением в их качественном развитии", — отмечает Бенч.

Действительно, рынок недвижимости в Украине постепенно перестает быть киевоцентричным. Так, Юрий Ковальчук, директор строительной компании "МАКБУД", генеральный подрядчик ЖК "Счастье" в Тернополе, рассказал нам, что сейчас, конечно, заметен большой прогресс в количестве строящихся объектов. Больше людей приезжают жить в город, с каждым годом все больше растет спрос – отсюда и растет количество предложений.

"Но, если раньше большой популярностью пользовался рынок вторичной недвижимости, то сейчас цены на квадратный метр практически сравнялись, и сегодняшние инвесторы отдают предпочтение новостройкам. Основываясь на общем спросе — раньше инвесторы больше интересовались однокомнатными квартира, то сейчас спрос больше пошел в пользу двух- и трехкомнатных квартир. То есть пришел реальный покупатель, который хочет улучшить свои жилищные условия. Покупатели, которые раньше покупали однокомнатные квартиры для экономии или для дальнейшей сдачи в аренду, — практически пропали", — говорит Ковальчук.