В Украине предлагают изменить правила аренды квартир

Основная часть рынка аренды жилья в Украине находится в тени, а заключаемые арендодателем и арендатором договоры "у грамотного юриста вызывают дикий смех". Такое мнение выразил СEO и управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution Андрей Рыжиков, вместе с тем предложив схему "обеления" рынка.

По словам эксперта, в Украине на сегодняшний день не сложился цивилизованный рынок аренды недвижимости, большинство его участников являются непрофессиональными арендодателями, а частными физлицами, которые заключают соглашения с такими же физлицами-брокерами и арендаторами. Источник – UBR.

Профи в этом деле можно назвать тех, кто сдает более пяти квартир, имеет апарт-отели или агентства недвижимости – в общем, ту недвижимость, которая сдается в рамках системного бизнеса. Но таких в общей сложности, конечно, не так много, как "частников", состоящих из брокеров, съемщиков и владельцев квартир.

"После выбора квартиры весь этот триумвират зачастую скрепляется договором, который у грамотного юриста вызовет дикий смех. Даже человек немного разбирающийся в юриспруденции, знает, что это просто набор слов", – рассказывает Андрей Рыжиков.

Он объясняет, что для обретения юридической силы договор должен быть зарегистрирован в ЖЭКе, но все стороны туда не хотят идти, "потому что влетают на налоги". В итоге большая часть соглашений об аренде не только не правомочна, но и остается в тени.

Эксперт предложил исправить ситуацию, с одной стороны, внесением ограничений в нормативно-правовую базу на сдачу квартир одному физлицу (не предпринимателю), а с другой – созданием типового электронного договора. По его мнению, максимум можно разрешать сдавать 2-3 квартиры, которые зарегистрированы на физлице как на владельца.

"Процедура облагается 5%. Это коррелирует с попытками оптимизации через "фоп", и это та сумма, которая не вызывает внутреннего протеста, поскольку зачастую все торгуются за скидку в 10%", – отметил Рыжиков.

В типичном электронном договоре, рассуждает эксперт, должна быть возможность изменить условия, связанные со штрафами, но "главное – он подписывается с помощью ЭЦП" на отдельном портале, куда заходят арендатор и арендодатель, а также риэлтор, как гарант сделки.

"Они подписывают своими ЭЦП договор, и налоговая уже знает, что есть факт соглашения, привязанный к конкретному объекту в реестре недвижимости. Я, как арендатор, отдавая оговоренные по договору деньги своему арендодателю, обязан в этот момент сформировать электронный платеж на 5% от суммы арендной платы и оплатить его в электронном виде с карты прямо в налоговую", – описал процедуру Андрей Рыжиков.

Такой договор нельзя будет нарушить на следующий день: соблюдение прописанных в нем правил, и его юридическая сила в такой модели гарантируется государством, указал эксперт.