7% не для всех. Как в реальности получить дешевую ипотеку, которую запустил Кабмин

Украинцам обещают дешевую ипотеку – под 7% годовых. По украинским меркам это очень дешево. Сейчас ипотека выдается в среднем под 15%.

27 января Кабмин принял постановление о снижении процентов по ипотеке. Правда, Минфин взял еще несколько дней на его доработку, но в общих чертах схема понятна.

Дешевую ипотеку будут выдавать в рамках программы кредитования "5-7-9" (ее расширят еще и на жилье) через банки-партнеры. Финансировать ипотеку под 7% станет Фонд развития предпринимательства (через него идут также кредиты по программе "5-7-9"), через компенсацию банкам процентных ставок.

Общее финансирование Фонда на 2021 год – 2 млрд гривен.

Кредит можно будет получить на сравнительно новое жилье (постройки не ранее 2015 года).

Первоначальный взнос – 15% годовых, максимальная сумма кредита – 2 млн гривен. В приоритете – молодые семьи, работники бюджетной сферы, медики, учителя, переселенцы, жильцы общежитий и аварийных домов и в целом все те, кто требует улучшения жилищных условий.

Это преимущественно не очень платежеспособная аудитория, которой в обычных условиях банки в кредитах часто отказывают.

Чтобы убрать этот риск, Нацбанк, как раз накануне голосования за постановление об ипотеке под 7%, упростил требования по ипотечному кредитованию.

В частности, ипотечные кредиты будут оценивать по упрощенной процедуре.

Плюс – банкам разрешили снизить планку требований к заемщикам. К примеру, при оценке платежеспособности претендента на ссуду, можно будет учитывать доходы всех членов семьи, а сам предмет залога (то есть, квартиру) не станут даже осматривать (правда, нужен договор страхования). То есть отказов должно стать меньше.

Впрочем, риски, как для банков, так и для заемщиков, все же сохраняются.

"Непонятно, зачем нужно бюро кредитных условий, если ипотеку будут раздавать всем подряд. В каком бы черном списке человек ни находился, если он хоть как-то обслуживает свои текущие платежи, уже может брать квартиру в кредит. Это – дополнительные риски для банков. Сами заемщики рискуют процентной ставкой. Если будут перебои с бюджетным финансированием (и компенсацией ставок банкам), человек рискует вместо обещанных 7% получить 15%", — говорит глава адвокатского объединения "Кравец и партнеры" Ростислав Кравец.

"Страна" разбиралась, как будет работать ипотека под 7%, как ее получить и что будет с ценами на недвижимость.

Квартира от Зеленского

Ипотеку под 7% продвигали в Офисе президента. Собственно, это часть программы по дешевым кредитам от Зеленского "5-7-9".

Ипотечные кредиты будут проходить через тот же Фонд развития предпринимательства, что и кредиты "5-7-9". И, собственно, по такому же механизму – банкам-партнерам Фонда ("Ощадбанк", "Укргазбанк", "Кредобанк", "ПроКредитБанк" и другие) станут компенсировать кредитные ставки.

Интересно, что ранее предлагалась другая схема доступного кредитования. Буквально в последних числах декабря прошлого года министр финансов Сергей Марченко подписал устав Украинской финансовой жилищной компании, которой и предстояло запустить дешевую ипотеку.

Обещали давать кредиты на 20 лет под 5-7% годовых с первоначальным взносом не менее 20%. То есть, как видно, проценты могли быть еще ниже (5%), правда, первый взнос выше (20% вместо 15%).

Украинская финансовая жилищная компания должна будет рефинансировать банки, через которые граждане смогут брать ссуды как на покупку квартир, так и на строительство домов. Но пока это учреждение только на этапе создания.

Очевидно, чтобы запустить доступную ипотеку быстрее, ее решили прикрепить к уже действующей кредитной программе "5-7-9". Так что, не исключено, что в дальнейшем условия будут меняться.

Стоит отметить, что большинство банков-партнеров Фонда развития предпринимательства уже предлагают кредиты на жилье "под 10%". Это еще одна инициатива от Зеленского, которой он хвастался в Раде.

"Учетная ставка НБУ с 17% в апреле снижена до рекордных 6%. Что это дает? Это ипотека на жилье не под 25%. А под 10% и меньше – представьте себе, она уже появилась", – заявил президент, выступая в парламенте осенью прошлого года.

Правда, как оказалось, таких кредитов реально было выдано очень мало – застройщики, к примеру, даже не заметили кредитного всплеска. Доля кредитных сделок осталась по-прежнему мизерной – на уровне 2-2,5%.

Да и при ближайшем рассмотрении кредиты под 10% оказались не такими уж выгодными.

Ставку в 10% многие банки предлагали только на первый год, а дальше процент увеличивался как минимум до 14-15% годовых. За время действия программы (по состоянию на декабрь 2020 года) было выдано порядка 1,2 тысячи кредитов на сумму около миллиарда гривен. Эта программа продолжает действовать и в этом году, правда, в бюджете на нее заложено всего 84,5 млн гривен.

"Страна" детально анализировала кредитные программы банков под 10%.

Какие реально будут проценты

Что изменится с запуском ипотеки под 7%?

На первый взгляд, эти кредиты действительно должны стать более лояльными по условиям для заемщиков. В банках пока не говорят, как механизм будет работать на практике. Заявляют, что конкретные предложения появятся лишь через какое-то время, пока же они не видели даже финальной версии постановления Кабмина.

Но, как обещают в Минфине, ипотеку под 7% можно будет получить на 20 лет с первоначальным взносом в 15%.

К примеру, у "Приватбанка" требование по "обычным" кредитам на покупку жилья (под 13,5% годовых) — первый взнос 25%. Для ипотеки под 10% взнос еще выше – от 30%.

В "Ощадбанке" первый взнос ниже – 10% по кредиту и под 14,99% (на новостройки) и под 13,49% (на вторичке).

В "Кредобанке" первый взнос на жилье как в новострое, так и на вторичке – 20-40% (от суммы зависит процентная ставка).

Срок кредитования на 20 лет – стандартный для рынка. Большинство ипотечных программ рассчитаны на такой же срок.

Главное проценты. Обещанные 7% годовых – беспрецедентно низкая для украинского рынка ставка. Банки под такие проценты ссуд на сегодняшний день не дают.

Заявленные 10% годовых – это на практике до 13-15%.

К примеру, у "Приватбанка" ставка 9,99% годовых будет действовать только в первый год. Дальше — по формуле UIRD*12М + 4%.

UIRD – это украинский индекс ставок по депозитам для физлиц. Он меняется и на 27 января этого года составляет на 12 месяцев 8,32 (что ниже, чем осенью 2020 года, в октябре показатель составлял 8,83). То есть если посчитать по формуле, то со второго года ипотека под 10% от "Приватбанка" будет под 12,32% годовых. Плюс нужно заплатить 0,5% за страхование недвижимости и заемщика, 1% разовой комиссии, за оценку недвижимости и прочие платежи.

У "Кредобанка" процентные ставки – плавающие. Если вносишь 20-40% от стоимости жилья, на остальную часть можно оформить кредит: в первый год ставка 12%, на второй – 14%, на третий – 16%, а с четвертого — по формуле UIRD3M+5,00% (то есть 7,79% плюс 5%, всего – 12,79%).

При первом взносе от 40% ставки ниже – 11-15% годовых.

В "Ощадбанке" кредитная ставка — 13,49%-14,99% годовых, плюс есть еще разовая комиссия (при оформлении на первичке – 1,5%)

Тут возникает сразу несколько вопросов.

Во-первых, будут ли дополнительные платежи по программе ипотеки под 7%. Скорее всего, они будут. Даже если банки не станут взимать разовую комиссию за оформление кредита, нужно будет как минимум оценить и застраховать предмет залога.

"В реальности 7% могут легко превратиться в 10-11%", — говорит глава департамента жилищной инфраструктуры Общественного совета при КГГА Олег Попенко.

По словам экономиста Алексея Куща, даже 7% для ипотеки – это много.

"Ипотека на 20 лет имеет смысл, если процент по кредиту не превышает реального рыночного удорожания жилья за этот период и если проценты совокупно не превышают тела кредита за время выплат. В этом случае не теряют ни банки (которым, возможно, придется забирать и продавать на рынке предмет залога), ни сам заемщик. Но для такой схемы оптимальная ставка – не больше 3%. Только она могла бы позволить выпускать ипотечные облигации и активизировать строительный рынок", — отмечает Кущ.

Во-вторых, неясно, как будет обеспечиваться низкая ставка.

"По схеме "5-7-9", куда теперь попадает и ипотека, банк подписывает договор с заемщиком и Фондом развития предпринимательства, который компенсирует разницу процентных ставок. Но такой механизм работает, пока у Фонда есть деньги. Что будет, если они закончатся, – непонятно, так как никаких государственных гарантий стабильности процентных ставок нет.

Ипотека рассчитана на длительный срок – 20 лет. За это время с Фондом и бюджетным финансированием неизвестно, что может случиться. Какие перспективы для заемщика в случае перебоев компенсации процентных ставок? Скорее всего, банк тут же выкатит им полную ставку, а она в 1,5-2 раза выше", — говорит Кравец.

В бюджете на 2021 год на финансирование Фонда развития предпринимательства заложено 2 млрд гривен. Но это "общий котел", сколько пойдет на ипотеку – пока непонятно. При этом обещают максимальную сумму ипотеки в 2 млн гривен. То есть, если все заемщики затребуют максимальное финансирование, годового бюджета Фонда хватит всего на тысячу кредитов. А если в среднем сумма одного кредита будет в миллион (а это менее 40 тысяч долларов) – то две тысячи.

Тоже не особо впечатляющая цифра.

Если же даже предположить, что все будут покупать квартиры по стоимости не более цены однокомнатной в Киеве (порядка 700-800 тысяч гривен, из которых 100-120 тысяч первоначальный взнос; то есть, в кредит будут просить по 600-680 тысяч), то всего годового бюджета Фонда хватит, чтобы профинансировать немногим более 3 тысяч заявок.

За год в Украине оформляется примерно 300 тысяч договоров купли-продажи жилья. То есть доступные кредиты покроют всего 1% рынка.

Кто сможет получить ипотеку под 7%?

Еще один нюанс – условия получения кредита под 7%.

Формально он доступен многим – тем, кто нуждается в улучшении жилищных условий (а под этот критерий можно подогнать что угодно), живет в общежитиях и аварийных домах, является работником бюджетной сферы и так далее.

Но как это будет выглядеть на практике?

Бюджетники (учителя, медики, работники госучреждений) имеют сравнительно невысокие зарплаты. Скажем, у педагогов и врачей это порядка 10 тысяч уже со всеми надбавками.

Многие молодые специалисты (а программа рассчитана также на молодые семьи) и вовсе сидят на минималке. "Тот, кто писал этот проект, видно, забыл, какая в Украине официальная средняя зарплата. Она немногим больше 11 тысяч", – говорит Попенко.

То есть возникает вопрос – как люди смогут собрать первоначальный взнос при таких зарплатах и, главное, – как будут погашать ежемесячные платежи по кредиту?

Очевидно, чтобы убрать эту коллизию, Нацбанк упростил требования к заемщикам по ипотечному кредитованию.

В частности, НБУ расширил круг заемщиков, кредитный риск которых банки смогут оценивать по упрощенной процедуре, то есть базируясь на состоянии обслуживания ими долга. По упрощенной процедуре станут оценивать кредиты, в том числе ипотечные, которые не превышают 0,1% основного капитала банка, — сообщили в НБУ.

Кроме того, Нацбанк разрешил в ипотечных кредитах учитывать доходы не только заемщика, но и членов семьи. Банки также могут не осматривать предмет залога (квартиру), если есть договор страхования.

Новые требования начнут действовать уже с 1 марта этого года.

Но при этом ипотеку под 7% можно будет взять или на новое жилье (стартовая цена там невысокая, но нужны будут деньги на ремонт) или жилье, построенное не ранее 2015 года. Это так называемая вторичная первичка, и, по словам руководителя агентства недвижимости Best& Seller Ирины Луханиной, спрос на такие объекты сейчас высокий, как и цены. Единичка в Киеве стоит не меньше 50-60 тысяч долларов.

Квартиры эконом-класса в старом фонде (где есть предложения до 20 тысяч долларов) под дешевую ипотеку не идут.

При условии покупки квартиры в 50 тысяч долларов, с учетом первоначального взноса в 15%, ежемесячный платеж получится в 5300 гривен. То есть больше половины зарплаты обычного бюджетника и это является непроходным вариантом по критериям банка. Правда, если другой член семьи зарабатывает примерно столько же, то вероятность получения кредита возрастает.

Но даже в таком случае возникает вопрос где взять 15% первоначального взноса (7,5 тысяч долларов для квартиры в 50 тысяч) семье с месячным доходом в районе 20 тысяч гривен в месяц.

С учетом того, что число кредитов будет ограничено, доступ к льготной ипотеке могут получить как раз не самые простые люди, для которых не будет проблем найти первоначальный взнос, при том что ежемесячный платеж при ставке в 7% будет меньше, чем арендная плата на жилье аналогичного уровня.

А если брать сумму кредита в 2 млн гривен, то на нее вполне можно приобрести жилье комфорт-класса.

Спасение недостроев и повышение цен на жилье

По мнению Кравца, продвигая ипотеку под 7%, у Зеленского преследовали сразу несколько целей.

Во-первых, политическую. Дескать, президент обещал дешевые кредиты, и сделал.

Во-вторых, теперь может быть запущен механизм достройки замороженных объектов (скажем, "Укрбуда", "Аркады" и других). Просто так люди их покупают неохотно, а вот если предложат под доступный кредит, многие согласятся, — отмечает Кравец.

"Власти кинулись развивать ипотеку, при том что в Украине отсутствует государственная жилищная политика, не работает ГАСИ. Что это означает? Что построенный многоквартирный дом могут попросту не сдать в эксплуатацию и не подключить к сетям. Таких домов только по Киеву больше 300. До сих пор украинцы, которые по закону являются собственниками многоквартирного дома, не имеют на дом никаких документов. С принятием механизмов ипотеки, необходимо было внести изменения в десятки законов, чтобы снять хотя бы часть рисков. Плюс – в наших условиях доступная ипотека приведет к подорожанию жилья, даже если не станет массовой. При малейшем росте спроса застройщики тут же перепишут ценники", – говорит Попенко.

Застройщики даже без дешевых кредитов обещают рост цен на недвижимость.

В среднем по рынку квартиры в новостройках в этом году подорожают минимум на 10%. Но в разных категориях объектов ценники перепишут по-разному.

Эксперт рынка недвижимости Виктория Погасий говорит, что больше всего – до 15% — могут подорожать объекты повышенной комфортности, так как там, помимо увеличения спроса, может вырасти себестоимость за счет подорожания стройматериалов.

При этом квартиры эконом-класса подорожают не более чем на 3-5%, что даже ниже процента инфляции. Но, если будет доступное кредитование, ценники дополнительно вырастут еще на 3-7%.