Жилье как бизнес. Выгодно ли сейчас вкладывать в недвижимость?

Сбережения под матрацами украинцев обесцениваются – инфляция уже достигла 7,5%. Деньги лучше не просто хранить, а вкладывать, говорят в один голос экономисты. Например, в недвижимость.

Корреспондентка "Сегодня" Евгения Коваленко выясняла, какие варианты могут оказаться самыми выгодными.

"Первичка" выгоднее, но пугает инвесторов

В 2020 году в начале карантина рынок недвижимости замер. Из-за коронакризиса люди боялись инвестировать и прогореть. Спрос уменьшился, а потому цены немного просели. Но уже со второй половины карантинного года рынок жилья резко оживился.

Люди поняли: в период, когда многие уже потеряли доходы, хорошо было бы иметь подстраховку. Например, в виде квадратных метров в столице. Поэтому бросились вкладывать в недвижимость все накопленное дома под матрацами.

"Рынок отреагировал, и цены подскочили. Кроме того, сокращается предложение. Если в прошлом году в продажу ввели 175 новостроек, то в этом году их количество сократилось до 130. Новых проектов появляется не так много", – рассказывает эксперт рынка недвижимости Ярослава Чапко.

Вкладывать в квартиру на этапе фундамента – наиболее выгодно. И чем ближе к сдаче в эксплуатацию, тем дороже можно перепродать квадратные метры. В целом новостройки дают средний прирост стоимости на уровне 30-50%. По подсчетам экспертов, это даст инвестору выгоду не менее 20-40% годовых.

Но есть одно "но". Никто не даст гарантии, что за несколько лет ожидания строительство не будет заморожено или не обанкротится застройщик. Именно поэтому потенциальные инвесторы не хотят рисковать деньгами и чаще всего отдают предпочтение вторичному рынку.

"Из общего количества сделок уже 15% на "вторичке" – это те, кто хочет вложить деньги и сдавать квартиры в аренду. Такого раньше не было", – говорит эксперт рынка недвижимости Сергей Костецкий.

Если люди и покупают жилье на первичном рынке, то уже на том этапе, когда построена основная часть дома. В таком случае под аренду приобретают 30% квартир.

Доход требует времени

Так когда потраченное окупится и можно будет считать прибыль?

Директор общественной организации "Союз потребителей Украины" Максим Несмиянов показывает одну из своих квартир в городе Ирпень в 8 км от Киева. Квартира площадью 63 кв. м расположена в пятиэтажном доме 2019 года постройки. При покупке квадратный метр здесь стоил 635 долларов. И это уже в заселенном доме. Несмиянов планирует перепродать эту квартиру.

"Я примерно оцениваю доход в 5-6 тысяч долларов, если мы сыграем в короткую. Это если летом мы тут сделаем ремонт и продадим. А через 5-7 лет будет еще дороже стоить, что бы ни случилось", – считает Максим Несмиянов.

Чтобы заработать на сдаче в аренду, придется ждать дольше.

"Средняя окупаемость квартиры в Украине для сдачи в аренду – от 10 до 15 лет в зависимости от того, где она находится. В каком месте. Это мы говорим не про чистый доход, который человек получил, а с учетом эксплуатационных затрат, ремонта", – добавляет Костецкий.

И это при условии, что арендодатель не платил налогов. А если их платить (18% налога на прибыль и 1,5% военного сбора), прибыльность инвестиции упадет до 4-5%.

В целом под аренду советуют брать небольшие квартиры, но делать в них хороший ремонт.