Забрать пай у соседа. Как в Украине хотят укрупнить земельные владения и что с правом на бесплатные гектары

Власти собрались "сшивать Украину" в буквальном смысле слова – путем укрупнения сельскохозяйственных наделов, которые в свое время поделили и роздали людям.

"Страна" уже писала, что на недавнем Кабмине 21 апреля был одобрен законопроект о внесении изменений в действующее земельное законодательство.

В нем немало скандальных нововведений. К примеру, предлагается разрешить владельцам паев поднимать вопрос о присоединении соседних участков, даже если у тех есть собственники. Причем, если не удастся договориться с последними по-хорошему, то есть, к примеру, выкупить у них землю, можно смело идти в суд и требовать "консолидации".

Как говорится в пояснительной записке, все это делается для блага фермеров, дескать, при среднем размере пая в 4 гектара тем невыгодно вкладываться в технику и аграрные технологии, да и чтобы снизить себестоимость сельхозпродукции, нужно больше земли.

А ведь некоторые в свое время ее получили и не обрабатывают, поэтому такой участок не грех и присоединить к "работающему" паю – такова логика авторов законопроекта.

Но на практике закон в случае его принятия может открыть настоящий ящик Пандоры, — говорит глава адвокатского объединения "Кравец и партнеры" Ростислав Кравец.

"По-сути, будет запущен процесс отъема земли у людей, в том числе, через ручные суды. Проект выписан так, что, даже если человеку предложат договориться и уступить свой участок "по-хорошему", не факт, что он получит адекватную сумму за его продажу или же адекватный обмен (а такой механизм в проекте тоже есть)", — говорит Кравец.

Помимо прочего, проект предлагает отменить действующую норму, прописывающую ведение фермерского хозяйства на 2 гектарах от государства. Это те самые два гектара, на приватизацию которых, по закону, имеют право все украинцы, как сельские,так и городские жители.

Формально это еще не запрет получать бесплатные 2 гектара. Норма о выделении земли гражданам есть в Земельном кодексе и по-прежнему действует. Другое дело, что зачастую лишь декларативно, так как свободных земель в Украине осталось крайне мало.

Но с учетом нового проекта получается своего рода ловушка – вы можете получить 2 гектара, но право вести на них фермерское хозяйство законом не подтверждено. А если не будет хозяйства, то, получается, и землю у вас можно забрать и присоединить к паю другого, более эффективного собственника. Хотя, как заявил представитель Кабмина в Раде, права граждан, наоборот, расширяются.

"Физлица должны иметь возможность вести личное сельское хозяйство не только на земельных участках целевого назначения, но и на всех сельскохозяйственных землях, а также на несельскохозяйственных землях", – заявил Мокан.

"Страна" разбиралась, как в Украине будут укрупнять земли, зачем это делается и что будет с двумя гектарами для каждого украинца.

Паи соберут обратно

Отметим, что на данный момент в парламенте уже есть несколько законопроектов по земле. В том числе, скандальный проект с тысячами правок, который фактически разрешает снимать верхний слой почвы и вывозить его безо всякого контроля. То есть, при желании можно даже экспортировать украинский чернозем.

При этом продолжают появляться все новые и новые земельные проекты. Хотя, казалось бы, зачем "распылять" эту тему, если можно принять комплексный закон.

Юристы обратили внимание на такую особенность украинского земельного законотворчество уже давно.

"Думаю, это делается намеренно, чтобы выдавать обществу "горькую правду" мелкими порциями. Если бы все скандальные новации сгрузили в один проект, шансы протянуть его через парламент были бы нулевыми, а небольшими, и, на первый взгляд, техническими и "неважными" проектами можно добиться большего", — говорит Кравец.

Одним из таких "технических" проектов можно назвать законопроект по консолидации земель сельскохозяйственного назначения, который фактически дает отмашку на большой передел земли.

На первый взгляд, он исключительно для аграриев, точнее, для небольших и средних фермерских хозяйств, развитию которых, якобы, нужно включить зеленый свет.

Как говорится в пояснительной записке, на волне приватизации паи получило 6,9 млн селян, а площадь этих угодий — почти 28 млн гектар. Среднестатистический пай в Украине — порядка 4 гектар.

То есть, массивы земли разодрали "на заплатки" (произошла парцеляция или дробление участков), но ничего хорошего из этого не вышло, – констатируют авторы законопроекта.

Но никакого толчка для социально-экономического возрождения села распаевка не дала.

"Последствием парцеляции сельскохозяйственного землевладения становится неспособность собственников компенсировать затраты, связанные с использованием современных аграрных технологий, покупкой средств химизации, новой сельскохозяйственной техники и пр", — отмечается в пояснительной записке.

То есть, чтобы вести полноценное фермерское хозяйство одного пая мало, и нужно укрупнять угодья "до экономически обоснованного уровня". Причем, о каких площадях идет речь – не уточняется.

"У каждого такой уровень свой, все зависит от бизнес-модели. Многие и на 4 гектарах успешно справляются и зарабатывают, а некоторые и на сотнях гектар разоряются", — говорит нам совладелец сельскохозяйственного предприятия "Ива" (Одесская область) Артем Табалов.

Но в правительстве решили помочь фермерам и прописали, как можно присоединить к паю еще пару -тройку соседних участков, даже если у них уже есть владельцы. Подробно мы разберем новую схему чуть позже.

Впрочем, помимо поддержки фермерских хозяйств, преследуется и другая, более глобальная цель.

"Парцеляция (дробление – Ред.) земель существенно препятствует привлечению инвестиций в сельское хозяйство, поскольку бывшие поля теперь разделены между десятками отдельных собственников, каждый из которых сам решает как распорядится принадлежащим ему участком. Также достаточно распорошенными оказались и земли государственного собственности. Парцеляцией земель разорвано единые экологические комплексы, юридически отделены сельскохозяйственные угодья от водных и лесных, а также от инфраструктурных объектов. Нерациональные размер землевладений, чрезполосица, вкрапление мелких участков других собственников в сформированные массивы земли аграрных хозяйств сдерживают оптимизацию землепользования", — отмечают авторы законопроекта.

О том, что в Украине земля "нарезана лоскутками" и поэтому мало интересна для скупки иностранцам нам рассказывал и глава Земельного союза Украины Андрей Кошиль.

Но другое дело, если все эти разрозненные паи "сшить".

"Фактически, это подготовка земельных угодий к продаже. Сначала нужно сформировать привлекательные для денежных покупателей "лоты", а после этого можно и иностранцев запускать", — говорит Ростислав Кравец.

Как забрать землю. Инструкция

Вернемся к самой схеме консолидации земель. Что она предусматривает?

1. Собственник земельного участка имеет право требовать обмена соседнего участка на равноценный, в том числе, через суд. То есть, вы можете поднять вопрос о присоединении к своему паю соседней земли, даже если у нее уже есть владелец. Владельцу в таком случае должен быть предложен «равноценный обмен» или выкуп. если он не согласится, можно обращаться в суд. Суд примет решение в вашу пользу лишь после "гарантий компенсации убытков" прежнему собственнику, для этого суммы убытков нужно заблаговременно перечислить на депозитный счет суда.

При этом, по словам Кравца, в проекте не прописано, что такое "равноценный обмен" и за какую цену претендент на вашу землю может ее выкупить.

"То есть, вместо плодородного участка вам могут подсунуть неликвид или выкупит ь землю по нормативно-денежной оценке, которая намного ниже рыночной? Намечается просто колоссальная афера с отъемом за копейки земли у миллионов украинцев. Чисто гипотетически: в если ваш сосед по участку тоже решит действовать теми же методами и захочет присоединить к своему паю ваш, то кому в итоге отдадут землю. Суды могут идти годами", — говорит Кравец. Стоит отметить, что закон о консолидации земель есть и сейчас, но он не предусматривает принудительного присоединения участков и судебны

2. Будут разрабатываться проекты землеустройства по консолидации земель. То есть, процесс "сбора" паев будет не хаотичным, а по плану. Первыми под присоединение пойдут участки, которые "портят" общий массив, скажем, заходят на другие паи клиньями, есть наложение границ, нет доступа к дороге и коммуникациям. В рамках проектов могут быть предложены выкуп, обмен участков, а также изменения в действующие договора аренды. Фактически владельцев и арендаторов могут попросту поставить перед фактом, что землю "выкупают" или "меняют". Но так как не прописано механизма и критериев оценки ущерба (сказано лишь, что расчет убытков должен прилагаться к проекту землеустройства), далеко не факт, что компенсация будет равноценной, и землю попросту не заберут за копейки.

3. Из действующего закона "О фермерском хозяйстве" хотят убрать норму, по которой фермеры имеют право строить жилье на той части земли, которая обеспечивается доступ к производственным объектам. Сейчас фермерские дома с угодьями, даже если они расположены за городом могут претендовать на отдельный статус – "фермерская садыба" и присвоение почтового адреса. "То есть, получается, что с принятием нового закона строить дома на "производственной" земле фермеры уже не смогут. Это облегчит процесс присоединения участка к соседнему, если потребуется. Ведь намного проще "консолидировать" пай, чем землю с домом", – говорит Кравец.

4. Из этого же закона "О фермерском хозяйстве" предлагается убрать статью 15, в которой перечислены обязанности фермера, одной из которых является запрет нарушать права собственников смежных земельных участков. Таким образом, с принятием нового закона снимаются не только моральные, но и законодательные обязательства по отношению к соседям.

5. Из закона "О личном сельском хозяйстве" предлагается убрать большую часть статьи 5. Эта статья прописывает несколько важных норм.

Во-первых, о том, что для ведения личного сельского хозяйства можно использовать земельные участки размером не больше двух гектар, переданные физлицам в собственность или аренду. То есть, это те самые 2 гектара, на которые, по закону, имеют право все украинцы. Также хотят убрать пункт, согласно которому участок может быть увеличен за счет присоединения полученной в наследство земли – самим владельцем или членами его семьи. А при выходе их фермерского хозяйства каждый учредитель может требовать свою часть земли.

"Это можно истолковать так, что полученные 2 гектара нельзя будет передавать по наследству, да и, объединив раз свой участок с другими, уже нельзя будет все отменить, разве что можно попросить компенсацию деньгами", – говорит Кравец. При этом оставили часть статьи 5, в которой указано, что граждане, которые уже реализовали свое право на бесплатные 2 гектара могут претендовать на расширение участка под ведение сельского хозяйства в рамках Земельного кодекса.

Как отметил партнер юридической компании KM Partner Максим Олексиюк, консолидация земли, на первый взгляд, неплохая идея. Так как в свое время паи получили граждане, имеющие весьма отдаленное отношение к сельскому хозяйству. Тогда как в большинстве европейских стран, на которые ориентируется Украина, право на землю имеют в первую очередь те, кто ее обрабатывает. "К примеру, в Норвегии человек должен жить на этой территории, в Польше – не далее, чем в соседнем районе. В Румынии нужно иметь сельхозобразование, чтобы претендовать на землю. У нас же после раздачи паев появилась целая прослойка так называемых рантье, которые зарабатывают на аренде земли", – говорит Олексиюк.

Плюс распаевка привела к тому, что земли попросту "порезали", из-за чего возникла проблема чрезполосицы. "Объективно, если поле в 100 гектар, а ваш участок в три гектара где-то по его центру, как его можно обрабатывать", – говорит Олексиюк.

Но, по его словам, проблему консолидации не так просто решить, не нарушая при этом право собственности.

"Новым проектом могут создать сразу двухэтажную коррупционную схему. Во-первых, право составлять проекты по консолидации предоставляется Госгеокадастру, который будет решать кому и какое место на поле отвести. При этом не прописано, что такое «равноценный обмен», который хотят предложить тем, у кого землю заберут. Имеется в виду площадь, стоимость или качественные характеристики – непонятно. "Второй коррупционный этаж" – суды. Не имея практического опыта в вопросах земельной консолидации, они, скорее всего, будут ориентироваться именно на проекты Госгеокадастра. Но только если другой участник судебного процесса не простимулирует суд изменить свое решение", – говорит Олексиюк.

Что будет с бесплатными двумя гектарами

Предложения по 2 гектарам касаются не только фермеров. Многие украинцы уже успели застолбить за собой бесплатную землю, причем, нередко бесплатной она была только на бумаге, так как приходилось платить немалые благодарности чиновникам, распределяющим участки.

Фактически право на приватизацию до 2 гектаров земли под ведение личного сельского хозяйства у украинцев остается и сейчас – оно прописано в Земельном кодексе.

"Другое дело, что в большинстве случаев оно является чисто декларативным, так как свободных земель осталось не так много, да и аппетиты чиновников в преддверии запуска рынка земли подросли. Но по-прежнему к нам за юридическим сопровождением обращается много людей, которые хотят получить свои два гектара", — говорит Кравец.

"Зрада об "отмене права на бесплатные 2 гектара земли" отменяется. Потому что есть Земельный кодекс Украины и действующая статья 121 в частности", – написал Мокан в Telegram.

По его словам, речь идет не о сужении прав граждан, а об их расширении.

"Эти изменения обусловлены тем, что физлица должны иметь возможность вести личное сельское хозяйство не только на земельных участках целевого назначения, но и на всех сельскохозяйственных землях, а также на несельскохозяйственных землях", – пояснил Мокан.

Но, судя по предлагаемым в закон "О ведении личного сельского хозяйства" правкам, статус такого участка будет очень шатким. Так как хотят убрать пункт, что на полученных в рамках выделения земли физлицам двух гектарах можно вести фермерское хозяйство. Получается, что нет прямого запрета, но нет и разрешения создать фермерское хозяйство на базе такой земли.

То есть, формально ваши два гектара будут просто обычным подсобным хозяйством. Понятно, что если они соседствуют с фермерским паем, то фермер вполне может поднять вопрос о присоединении этой "неэффективной" земли (особенно если она не обрабатывается) к своему наделу. В рамках риторики о поддержке фермерства суд, скорее всего, станет на его сторону.

Таким образом, даже если вы получите "бесплатные два гектара" не факт, что через какое-то время у вас их не заберут.

"К консолидации земель упоминание о двух гектарах для личного сельского хозяйства не имеет никакого отношения. Такое впечатление, что эту норму решили протащить "за компанию" с другими изменениями в земельное законодательство. Да, напрямую норму о приватизации 2 гектаров земли эта правка не отменяет. Но ее могут отменить в скандальном законопроекте №2194, который находится в ВР и который засыпали тысячами правок. А из законопроекта о консолидации просто "вымарывают" все упоминания о бесплатных двух гектарах. Тем более, что по факту их уже практически не осталось. В последние полгода их массово раздавали на волне подготовки к открытию рынка земли", – подытожил Олексиюк.

"Выгнать "городских", переделить землю"

Некоторные фермеры считают проект правильным.

"У нас городские разобрали за взятки пол-поля, а для моего хозяйства земли нет. Хотел расширить свои угодья, но мне предложили разве что на отдаленном поле, а рядом с моим паем, якобы, все разобрано. Но там земля просто гуляет. Люди взяли, чтобы было, вдруг получится потом выгодно продать. Если такой проект примут, я первым в суд пойдут", — говорит нам фермер Николай из Винницкой области.

Но многие селяне побаиваются нововведений. Говорят: не факт, что фермерам, даже если они захотят отсудить землю "у заезжих", удастся это сделать.

"Те, кто получил землю за взятки, могут и в суде заплатить. Поэтому в итоге не вы его земли к свои присоедините, а он заберет ваш пай", — говорят фермеры.

По словам Артема Табалова, в земельных вопросах очень много нюансов, а с учетом особенностей нашей судебной системы "рубить с плеча" и запускать конвейер судебных исков по земле вряд ли стоит.

То есть, селян любые нововведения по земле пугают. Они боятся, что будет передел земли и паи у них просто заберут за копейки. Тем более, что рейдерские захваты земли в украинских селах происходят и сейчас, без отмашки на "принудительную консолидацию".

Крупным хозяйствам с одной стороны выгодно укрупнение. Ведь в этом случае они имеют дело с меньшим числом арендодателей. С другой – если будет массовая смена собственников, придется перезаключать договора аренды. А на фоне борьбы за угодья, могут измениться и земельные банки крупных агрохолдингов. Но это на первом этапе.

"В будущем, когда рынок земли сформируется, наличие в продаже крупных участков, вместо разорванных на "лоскутки" полей конечно же привлекательно для потенциальных покупателей", — сказали нам в одном из крупных агрохолдингов.

"Судя по этим законодательным инициативам, все идет к тому, чтобы подготовить полноценные "лоты" к моменту захода на рынок крупных покупателей. А уже после того, как они скупят укрупненные массивы земли, ничего не помещает "собирать" земли и дальше, присоединяя к ним соседние паи. Таким образом идет выдавливание мелких собственников с земель. Сначала фермер заберет мои доставшиеся в наследство от бабушки два гектара, а затем крупный агрохолдинг таким же образом заберет землю у фермера. Это открывает путь к аккумуляции земель в огромные массивы под монокультуры, скажем, подсолнечник или зерно", – подытожил экономист Алексей Кущ